HoREA: Những dự án tồn đọng có thể cung cấp cho TP.HCM hơn 140 ngàn căn hộ

Theo báo cáo từ Tổng cục Thống kê TP.HCM, doanh thu từ lĩnh vực bất động sản trong 9 tháng qua đạt hơn 199.150 tỷ đồng, chiếm hơn 60% tổng doanh thu dịch vụ khác của thành phố, tăng gần 7% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy dấu hiệu phục hồi của thị trường địa ốc TP.HCM.

Nguồn cung vẫn ở mức thấp, giá cao

Tuy nhiên, HoREA cũng cho biết, trong 8 tháng đầu năm 2024, TP.HCM chỉ có 9 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó TP Thủ Đức có 6 dự án. Tuy nhiên, quy mô các dự án này rất nhỏ, lớn nhất chỉ đạt 5ha, còn lại dao động từ vài nghìn m2 – 1ha.

Ngoài ra, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 1.011 căn, trong đó gồm 678 căn hộ chung cư và 44 căn nhà thấp tầng. Đáng chú ý, 100% số căn hộ này đều thuộc phân khúc cao cấp, không có bất kỳ căn hộ nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc bình dân.

Số liệu của CBRE cũng cho thấy, trong quý III/2024, toàn thành phố chỉ ghi nhận thêm 127 căn hộ chung cư mới chào bán, thấp hơn so với nhà phố và biệt thự với 132 căn. Số lượng căn hộ mới chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án đã được mở bán, nằm ở các quận xa trung tâm.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE, cho biết các chủ đầu tư đang sử dụng quý III để đánh giá thị trường và xem xét kế hoạch mở bán. TP.HCM hiện đang trong tình trạng cung không đủ cầu, dẫn đến giá bán vẫn ở mức cao, khiến người mua có nhu cầu ở thực phải cân nhắc.

Trong ba tháng cuối năm, CBRE dự đoán sẽ có khoảng 3.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng số căn hộ chào bán trong năm lên khoảng 5.000 căn. So với các năm trước, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM dự kiến sẽ giảm, do nhiều dự án quy mô lớn đã quyết định hoãn thời điểm mở bán đến năm 2025. Một số dự án dự kiến mở bán trở lại sau khi được giải quyết vấn đề pháp lý cũng sẽ chính thức ra mắt vào năm sau.

Do đó, thị trường có thể ghi nhận gần 10.000 căn hộ mới chào bán, tăng gần gấp đôi so với năm nay. Hiện tại, trong quý III, CBRE đã thống kê khoảng 2.700 căn hộ chung cư chưa được mở bán chính thức nhưng đã bắt đầu nhận giữ chỗ.

Về giá cả, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE, cho rằng khó có khả năng giảm. Khảo sát cho thấy ngay cả những dự án cũ sắp mở bán trở lại cũng mong muốn đưa ra mức giá cao hơn tới 30% so với 2-5 năm trước. Thời gian qua, các chủ đầu tư đã phải đầu tư nhiều thời gian và nguồn lực để tái khởi động dự án, và những dự án này sau khi được gỡ vướng cũng có nhiều điểm khác biệt so với trước, nên họ muốn thiết lập mặt bằng giá cao hơn.

Tiếp tục gỡ vướng cho các dự án

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, số lượng các dự án gặp vướng mắc tại TP.HCM ban đầu ghi nhận hơn 148 dự án, nhưng đến nay đã giải quyết được khoảng 1/3 số lượng dự án này ở các cấp độ khác nhua. Chẳng hạn, đã có những dự án được phép huy động vốn lên đến 50%.

Theo đó, ông Châu tiếp tục kiến nghị thành phố tháo gỡ các vướng mắc cho những dự án này. Bởi lẽ để giảm giá nhà cần phải tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền. Chẳng hạn, mỗi dự án trong nhóm này cung cấp 1.000 căn hộ, thị trường sẽ có thêm đến 148.000 căn hộ mới. Đặc biệt, nếu triển khai thành công 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ càng giúp giá nhà đi theo xu hướng giảm.

Cũng theo ông Châu, Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép chủ đầu tư mua đất ở để xây dựng nhà ở thương mại, trong khi nguồn đất sẵn có cho các nhà đầu tư không nhiều. Do đó, Hiệp hội kiến nghị cần nới rộng quy định để tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc tiếp cận đất đai, nhằm tăng nguồn cung nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng thị trường bất động sản thành phố hiện vẫn đang ở trạng thái "tối" và "xám". Thị trường đã ghi nhận một số tín hiệu tích cực như Cục Thuế TP.HCM đã giải quyết 15.800 hồ sơ tồn đọng của cá nhân và hộ gia đình, đồng thời đang xử lý các hồ sơ phát sinh mới. Tuy nhiên, vẫn tồn tại tình trạng hồ sơ thuế của cá nhân và hộ gia đình bị Chi cục Thuế trả lại do nghi ngờ kê khai giá trị giao dịch thấp hơn thực tế.

"Sự nghi ngờ này không hoàn toàn phù hợp, vì trong nhiều trường hợp, bên bán cần bán gấp và chấp nhận giá thấp hơn, hoặc bên mua sẵn sàng trả giá cao hơn. Các bên đã cung cấp đầy đủ chứng từ nhưng vẫn bị nghi ngờ. Cần có sự xem xét kỹ lưỡng hơn từ Cục Thuế để hỗ trợ người dân hiệu quả”, ông Châu nhận xét.

Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Nghị định 115 quy định chi tiết về một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án sử dụng đất. Một điểm mới quan trọng là việc sửa đổi quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư không còn yêu cầu quy hoạch theo tỷ lệ 1/500, như quy định tại khoản 3 Điều 68 của Nghị định này.