Bảng giá đất mới tại TP.HCM sẽ có nhiều thay đổi so với dự thảo

Thông tin về thời gian ban hành bảng giá đất ở TP. HCM, ông Nguyễn Toàn Thắng cho hay, Sở TN&MT là cơ quan thuê đơn vị tư vấn và phối hợp chuẩn bị, còn việc thẩm định nội dung là do Sở Tài chính thẩm định độc lập. 

Sau khi Sở Tài chính thẩm định xong thì Sở Tư Pháp sẽ thẩm định lần cuối và chuyển về văn phòng UBND TP thẩm tra. Cuối cùng là sẽ trình cho UBND TP phê duyệt. 

Bảng giá đất mới sẽ có những điều chỉnh

Theo ông Thắng, Luật Đất đai 2024 cho phép các tỉnh, thành căn cứ vào tình hình thực tế để xem xét giá đất điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thực tế tại địa phương. 

Sau rà soát, TP. HCM nhận thấy mặt bằng giá đất của thành phố có sự chênh lệnh giữa giá trong bảng giá và giá giao dịch thực tế. Do đó, TP. HCM nhận thấy cần điều chỉnh giá đất cho phù hợp. 

Chủ trương điều chỉnh bảng giá đất TP. HCM được thực hiện theo trình tự rút gọn. Sau khi đưa ra bảng giá đất dự thảo, Sở TN&MT TP. HCM đã tổ chức lấy ý kiến góp ý từ nhiều đơn vị. Trong đó có đăng lên cổng thông tin, lấy ý kiến người dân, quận huyện bị ảnh hưởng. Bên cạnh đó, Sở TN&MT còn tổ chức nhiều hội nghị để tiếp thu các ý kiến đóng góp. 

Ông Thắng cho biết, sau quá trình tiếp thu, góp ý, đơn vị tư vấn đã rà soát các tuyến đường mới để có những điều chỉnh, bổ sung. Điển hình như, trong bảng giá đất cũ có trên 4.000 tuyến đường, tuy nhiên trong quá trình phát triển thì có thêm các tuyến đường mới. Vì thế, bảng giá đất sẽ bổ sung thêm 577 tuyến đường mới. 

Một trong những điều chỉnh khác so với bảng giá đất dự thảo là về giá đất ở các địa bàn giáp ranh. Cụ thể, liên quan đến góp ý về giá đất “hai con đường giáp ranh thì mức độ chênh lệch không quá 30%” của các quận, huyện, đơn vị tư vấn đã tiếp thu. 

Ngoài ra, một góp ý khác được tiếp thu và đã được điều chỉnh là trong quá trình phát triển có những khu vực sầm uất hoặc những giao dịch giá đất có biến động. Theo đó, sẽ điều chỉnh giá theo vị trí khu vực, những đoạn đường nào, tuyến đường nào, khu vực nào phát triển thì sẽ tính toán lại giá.

Lấy dẫn chứng ở quận 1, ông Thắng cho hay có một đoạn đường ngắn mà đoạn đường đó đặc thù có nhiều giao dịch thì sẽ thu nhập giá giao dịch và tính mức độ bình quân trung bình.

Không đáng lo về tác động dây chuyền

Trước đó, nhiều ý kiến từ các chuyên gia cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng cao hơn so với hiện nay. Tuy nhiên, từ trước khi Quốc hội chính thức thông qua Luật, các doanh nghiệp đã dự tính trước điều này.

Theo TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), về dài hạn, khi có bảng giá đất sát giá thị trường thì sẽ giảm được tình trạng “cò kè” tiền đền bù với người dân, từ đó tạo sự đồng thuận, đẩy nhanh tốc độ thu hồi đất, tạo mặt bằng sạch giúp các dự án nhanh chóng triển khai, hạn chế đội vốn…, điều này tốt cho cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Đưa ra góc nhìn khác, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, về nguyên tắc, việc tăng giá đất phải có một lộ trình, không thể tăng đột ngột. Bởi lẽ, thay đổi bảng giá đất và áp dụng ngay sẽ gây cú sốc lớn cho nền kinh tế vì tăng chi phí đất đai là tăng giá trị đầu vào của quá trình sản xuất, khi giá trị đầu vào tăng lên thì giá hàng hóa cũng tăng theo, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Tuy nhiên, trong một cuộc họp mới đây, Thứ trưởng Bộ tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, bảng giá đất hiện hành vẫn được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Cũng theo Thứ trưởng Lê Minh Ngân, đây là quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng từ ngày 1/1/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến ảnh hướng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Khi tiến hành điều chỉnh bảng giá đất hiện hành, các địa phương cần xem xét thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động một cách đầy đủ thì sẽ xảy ra trường hợp bảng giá đất điều chỉnh có chênh lệch rất lớn so với giá đất bảng giá đất hiện hành.