Tỷ lệ lấp đầy sau “phân lô, bán nền” chỉ 5%: Cần xác định đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt

Sáng 9/10, tiếp tục phiên họp thứ 38, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh đánh giá thị trường bất động sản đã có tín hiệu phục hồi nhưng vẫn còn khó khăn. Theo đó, cùng với quá trình tăng giá đột biến của căn hộ chung cư, đất nền trên địa bàn Hà Nội cũng có dấu hiệu tăng nhanh trở lại, nhất là đối với các huyện có thông tin lên quận.

95% đất sau phân lô, bán nền bị bỏ hoang

Trong đó, đáng chú ý nhất phải kể đến loạt phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội gây xôn xao thị trường thời gian qua. Một số cuộc đã thu hút hàng nghìn hồ sơ tham dự, gấp hơn chục lần số lô đất được bán ra và giá trúng cũng gấp hàng chục lần khởi điểm.

Tuy nhiên, điều đáng nói là tình trạng “bỏ cọc” cũng diễn ra đồng loạt sau khi trúng đấu giá đã tác động tiêu cực đến mặt bằng giá nhà đất tại địa phương nói riêng và cả thành phố nói chung. Tình trạng thổi giá, tạo sóng…đã đẩy giá đất lên cao khiến cho việc mua bán hầu như chỉ diễn ra trong giới đầu cơ.

Ủy ban Kinh tế Quốc hội cũng chỉ ra thực trạng tại nhiều địa phương có tỷ lệ lấp đầy sau phân lô, bán nền chỉ khoảng 5%. Nghĩa là sau nhiều năm thực hiện phân lô, bán nền 100 lô đất, chỉ có 5 lô được đưa vào sử dụng, còn 95 lô còn lại bỏ hoang. Bên cạnh đó, vấn đề tồn kho bất động sản dở dang với hàng nghìn căn nhà bị bỏ hoang hàng chục năm qua cũng là tình trạng đáng quan tâm.

Nêu quan điểm về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc phân lô bán nền có những mặt tích cực, giúp người dân dễ dàng tiếp cận và sở hữu đất đai. Tuy nhiên, điều này cũng dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực, khi nhiều chủ đầu tư với năng lực tài chính yếu kém lợi dụng chính sách để gom đất, chỉ xây dựng hạ tầng sơ sài rồi bán với giá cao.

Kết quả là không chỉ các dự án ban đầu trở nên nham nhở mà còn ảnh hưởng đến hình ảnh đô thị, gây rối trong quy hoạch phát triển vì mỗi người dân có thể xây dựng nhà ở theo kiểu riêng, dẫn đến nhiều khu đất không được xây dựng, để hoang lâu ngày, khiến đô thị trở nên nhếch nhác và phát triển không đúng quy hoạch.

Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, một chuyên gia kinh tế, cảnh báo rằng nếu tiếp tục phân lô bán nền, lâu dài sẽ không còn đất quy hoạch cho các dự án lớn và khu đô thị trong thành phố. Việc để cá nhân tự xây dựng chỉ giải quyết tạm thời nhu cầu chỗ ở cho một hộ gia đình, nhưng dần dần sẽ dẫn đến sự hình thành của những khu nhà ổ chuột.

Cần tìm “thuốc đặc trị”

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng đồng tình rằng hoạt động kinh doanh đất nền thường bị coi là hình thức “bán lúa non”, phù hợp với các chủ đầu tư có năng lực yếu kém. Hình thức này còn là nguyên nhân chính của tình trạng đầu cơ đất, thổi giá, gây “sốt” đất và tạo ra “bong bóng”, làm gia tăng rủi ro cho thị trường bất động sản.

Vì vậy, việc thắt chặt quy định về phân lô bán nền là cần thiết để kiểm soát và quản lý tốt hơn việc chuyển nhượng đất đã có hạ tầng, bảo đảm quy hoạch và phát triển đô thị theo hướng bền vững. Trong dài hạn, những quy định mới sẽ có tác động tích cực đến việc nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản.

Theo TS. Nguyễn Quang Tuyến, để giải quyết vấn đề phân lô bán nền, cần nhận thức rằng quy định đã có nhưng việc thực thi không nghiêm. Để phân lô bán nền, cá nhân phải thực hiện nhiều thủ tục tại cơ quan nhà nước, từ việc xin chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở đến xin tách thửa.

Một khu đất muốn chuyển đổi thành đất ở phải phù hợp quy hoạch và đáp ứng nhiều điều kiện về hạ tầng mới được tách thửa. Trong khi đó, mặc dù luật cấm, nhưng thực tế có những điều chỉnh quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp vẫn diễn ra. Điều này đặt ra nguy cơ có thể xảy ra tiêu cực trong quá trình xử lý thủ tục.

Ông Tuyến cho rằng, để quản lý tốt việc phân lô bán nền, cần kiểm soát chặt chẽ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, tránh việc tùy tiện điều chỉnh quy hoạch hay dễ dãi trong xét duyệt các điều kiện phân lô, tách thửa.

Luật Đất đai 2024 cho phép tổ chức và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thu hút đầu tư vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, luật cũng yêu cầu các tổ chức và cá nhân này phải có phương án kinh doanh và cam kết sử dụng đất nông nghiệp vào sản xuất. Theo đó, các địa phương vẫn cần quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất một cách nghiêm ngặt để tránh tình trạng lạm dụng chính sách này.