Thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại: Tăng nguồn cung, kéo giảm giá nhà

Mở rộng loại đất được xây dựng nhà ở thương mại

Theo dự thảo Nghị quyết, các doanh nghiệp sẽ có khả năng thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua các thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên diện tích mà họ đang có quyền sử dụng, bao gồm các loại đất như đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (không phải đất ở), đất ở và các loại đất khác trong cùng một thửa.

Các dự án được thí điểm mở rộng loại đất xây nhà thương mại cần phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, đô thị. Đồng thời, những dự án này cũng phải đáp ứng các tiêu chí liên quan đến chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt và phải được UBND cấp tỉnh chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Chính phủ đề xuất việc thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021-2030. Khu đất thí điểm thực hiện dự án sẽ nằm ngoài danh mục dự án thu hồi đất đã được HĐND thông qua. Thời gian thực hiện thí điểm dự kiến kéo dài trong 5 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025.

Phân tích về nguyên nhân đưa ra dự thảo này, ban soạn thảo cho biết việc triển khai các dự án đầu tư và kinh doanh nhà ở thương mại hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trước ngày 1/7/2015, thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, các luật cũ cho phép nhà đầu tư thực hiện dự án nhà thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc có sẵn quỹ đất (như các dự án phát triển kinh tế - xã hội) mà không quy định điều kiện riêng về loại đất.

Tuy nhiên, kể từ ngày 1/7/2015, nhà đầu tư muốn thực hiện dự án nhà thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; nghĩa là họ cần phải nhận quyền sử dụng đất ở. Quy định này tiếp tục được duy trì trong Luật Đất đai 2024.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, thực tế hiện nay không có hộ gia đình hay cá nhân nào sở hữu diện tích đất ở đủ lớn, do hạn mức giao đất tối đa là 400m2. Đối với các doanh nghiệp, chỉ những đơn vị có quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác mới có quyền chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà thương mại.

Điều này, tạo lợi thế cho những đơn vị đã có sẵn quỹ đất nhà thương mại, đồng thời làm khó khăn cho những chủ đầu tư khu đô thị hay nhà ở quy mô lớn trong việc chiếm lĩnh thị trường. Đồng thời, thu hẹp loại đất có thể triển khai dự án nhà thương mại, kéo dài tình trạng khan hiếm nguồn cung và gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Có thể giải phóng cho gần 500 dự án "mắc kẹt"

Những báo cáo gần đây từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và nhiều tổ chức nghiên cứu khác đều nhận định, nhu cầu về nhà ở đang tăng mạnh ở nhiều phân khúc, từ chung cư đến biệt thự và nhà liền kề.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án chung cư đã tăng giá từ 50-70% chỉ sau một năm, mức chào bán tại các dự án mới cũng đang được đánh giá là “không hợp lý, trong khi nhiều lô đất ở làng xã cũng tăng giá lên tới 70 triệu đồng hoặc thậm chí hơn 100 triệu đồng/m². Điều này đã khiến người dân ngày càng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing cho biết, việc các dự án thuộc phân khúc trung cấp dần được thay thế bằng các dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy mạnh mức giá chung cư tăng mạnh nhất từ năm 2021 đến nay.

Bên cạnh đó, nhiều dự án bị mắc kẹt trong thời gian dài cũng đã làm thay đổi hành vi của người tiêu dùng, khiến nhu cầu nhà ở tăng và từ đó hình thành xu hướng tăng giá mới. Số liệu từ Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, trên cả nước hiện có khoảng 579 dự án nhà ở thương mại đang được triển khai thông qua cơ chế thỏa thuận hoặc đã có quyền sử dụng đất. Trong số này, khoảng 493 dự án được xác định có dấu hiệu vi phạm tại Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 về đất ở.

Thực tế, các dự án nhà ở thương mại thường được triển khai thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đã có quyền sử dụng đất, đặc biệt tập trung tại những địa phương có kinh tế phát triển và nhu cầu đất ở cao.

Tại TP.HCM, có 126 dự án nhà ở thương mại không đáp ứng được yêu cầu về loại đất, trong đó hơn 100 dự án chỉ có "đất ở và đất khác" và hơn 20 dự án có "đất khác không phải đất ở", dẫn đến việc không được công nhận chủ đầu tư.

Tương tự, Hà Nội đã chấp thuận 221 dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với đất khác, nhưng đến nay vẫn còn 189 dự án gặp vướng mắc pháp lý.

“Do đó, nếu những dự án trên được giải phóng thì nguồn cung ra thị trường sẽ rất lớn và giúp cân bằng cung - cầu, qua đó góp phần giảm giá nhà”, TS.Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thuộc VARS nhận định.