Thiếu căn hộ khoảng 2 tỷ đồng tại khu Đông TP Hồ Chí Minh 

Giá bán căn hộ tăng “phi mã” 

Theo toquoc.vn, khi tuyến Metro số 1 khởi công vào năm 2012, nhiều dự án nhà ở, căn hộ dọc tuyến Xa lộ Hà Nội đã hình thành nhằm phục vụ nhu cầu an sinh của người dân tại khu vực này. Tuy nhiên, giá bán căn hộ tăng cao khiến thị trường nhà ở xuất hiện tình trạng lệch pha cung cầu. Phân khúc căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp, tại các dự án biên độ giá được đẩy lên cao. 

Đến hiện tại, sau thông tin dự án Metro số 1 dự kiến đi vào hoạt động năm 2023 và chủ trương thành lập TP Thủ Đức thì thị trường căn hộ dọc tuyến Xa lộ Hà Nội đã chứng kiến những “cơn sốt giá”. Giá căn hộ tại thị trường sơ cấp ở khu vực này đang dao động từ 50 - 120 triệu đồng/m2. Riêng khu vực Thủ Đức và Quận 9 chứng kiến mức tăng trưởng trần từ 140 - 192%, vượt qua cả “phố nhà giàu”, vượt qua cả giá bán tại khu vực “phố nhà giàu” Quận 2 với mức tăng giá cao nhất khoảng 130%. Tại thị trường thứ cấp mức giá bán tại nhiều dự án dọc tuyến Xa lộ Hà Nội cũng ghi nhận tốc độ tăng đáng kể với mức giá chào bán lại cao hơn từ 25 - 75% so với mức giá khởi điểm. 

Đại diện Tập đoàn Bất động sản An Gia cho biết, số lượng nguồn cung mới tại khu vực này thấp khiến thị trường căn hộ ở đây liên tục tăng giá ở hầu hết các phân khúc. Hạ tầng giao thông tại đây ngày được cải thiện bởi dự án Metro số và loạt hạ tầng giao thông mới kết nối trực tiếp đến tuyến Xa lộ Hà Nội như nút giao Tân Vạn, đường Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh đã được đầu tư triển khai, đây là yếu tố góp phần lớn khiến giá bất động sản ngày càng tăng cao. 

Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản có sự phân hóa mạnh mẽ về thanh khoản giữa các phân khúc sản phẩm. Những dự án trong phân khúc cao cấp, hạng sang có tỷ lệ tiêu thụ kém do các chính sách thắt chặt tín dụng. Điều này cũng diễn ra tại thị trường thứ cấp khiến các giao dịch chậm lại. Việc các chủ đầu tư tăng giá bán nhằm tối ưu hóa lợi nhuận đã giảm đi cơ hội kiếm lời của nhóm khách hàng đầu tư, dẫn đến thu hẹp phạm vi khách hàng. 

Trong khi đó, người dân xung quanh khu vực này có nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng lớn. Đặc biệt tại Thủ Đức và các khu vực giáp ranh như Dĩ An (Bình Dương), Biên Hòa (Đồng Nai) bởi mức giá hiện còn “khá mềm”.

Theo một nghiên cứu, phần lớn nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư hiện nay tại TP Hồ Chí Minh đều tập trung chủ yếu tại khu vực phía Đông. Căn hộ có giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 có lượt tìm kiếm nhiều nhất. Tuy nhiên, trong thực tế nguồn cung căn hộ ở phân khúc vừa túi tiền của đại đa số người dân này ngày càng khan hiếm, khiến người dân tại đây ngày càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở, đặc biệt đối với nhóm người trẻ có độ tuổi từ 30 - 35. Nhóm khách hàng này có nhu cầu mua nhà cao nhất nhưng lại không biết mua như thế nào, tìm mua nhà ở đâu hợp túi tiền. 

Cơ hội nào cho người có nhu cầu mua nhà?

Theo ghi nhận của CBRE trong quý II/2022, thị trường căn hộ vẫn là kênh đầu tư bền vững cho các nhà đầu tư trung và dài hạn tại TP Hồ Chí Minh. Sau sự trầm lắng của nguồn cung mới trong quý đầu tiên của năm, thì đến quý II thị trường chứng kiến nguồn cung mới tăng vọt với hơn 15.000 căn hộ từ 12 đợt mở bán mới, con số này còn cao hơn số lượng nguồn cung mới của cả năm 2021. 

Tại khu Đông TP Hồ Chí Minh, riêng khu vực TP Thủ Đức đã đóng góp 88% nguồn cung mới cho thị trường trong quý II. Tuy nhiên, nguồn cung cao cấp lại chiếm ưu thế lên tới 93% nguồn cung mới của quý. Căn hộ thuộc phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất 1 đợt mở bán mới, đặc biệt ở phân khúc bình dân tiếp tục chứng kiến sự tuyệt chủng đã kéo dài từ đầu năm 2019 cho tới nay. 

Tại khu vực dọc tuyến Xa lộ Hà Nội, có rất ít các dự án mới được mở bán, giá bán của các sản phẩm có trong rổ hàng vẫn chênh nhiều so với phân khúc trung cấp một khoản rất lớn. Các nhà đầu tư tại đây đang tích cực thâu tóm các quỹ đất tốt còn lại để nhanh chóng triển khai thêm các dự án mới với mức giá phù hợp. 

Điển hình như dự án The Gió Riverside tại khu vực Xa lộ Hà Nội của Tập đoàn Bất động sản An Gia. Dự án này có quy mô khoảng 3.000 sản phẩm, vị trí thuận tiện chỉ cách tuyến Metro khoảng 5 phút di chuyển. 

"Phân khúc mà chúng tôi hướng đến là người mua ở thực tại TP Hồ Chí Minh và khu vực giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai. Do đó, các sản phẩm của dự án sẽ có mức giá phù hợp với điều kiện tài chính của các gia đình trẻ, khoảng trên dưới 2 tỷ đồng", đại diện An Gia nói.

Tuy nhiên, thị trường nhà ở hiện nay vẫn ghi nhận tình trạng lệch pha cung cầu bởi số lượng căn hộ cao cấp vẫn chiếm số lượng lớn trong giỏ hàng, trong khi căn hộ có giá vừa túi tiền lại không có để phục vụ nhu cầu thực của người dân. Sự mất cân bằng này không chỉ nằm ở số lượng mà còn ở giá bán khi giá bán căn hộ đang tăng quá cao, không đáp ứng được đúng nhu cầu thực tế của người dân và nhà đầu tư. Đây là nguyên nhân khiến doanh số bán hàng trên thị trường căn hộ không theo kịp đà tăng giá bán, trong các năm qua tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới gần như không thay đổi chỉ quanh quẩn ở mức 70%. 

Đại diện An Gia dự báo xu hướng tăng giá bán căn hộ trong thời gian tới sẽ còn tiếp tục tăng. Nguyên nhân không chỉ đến từ việc quỹ đất hạn chế, các chi phí phát triển dự án leo thang mà còn đến từ nhu cầu mua loại hình căn hộ không có dấu hiệu giảm. Như vậy, những dự án tại các khu vực ngoại thành với mức giá còn khá mềm, đồng thời có sự thuận lợi về hạ tầng giao thông khi kết nối với trung tâm sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh trong thời gian tới.