“Đỏ mắt” tìm dự án đủ pháp lý mới bung hàng tại TP Hồ Chí Minh 

Dự án đủ pháp lý chỉ “đếm trên đầu ngón tay”

Theo tapchitaichinh.vn, trong bối cảnh thị trường bất động sản có sự biến động, yếu tố pháp lý của dự án là điều kiện rất quan trọng để người mua quyết định “xuống tiền” hay không. Vấn đề pháp lý không chỉ đến từ một phía nhưng người chịu hệ lụy cuối cùng lại là người mua nhà. 

Tại TP Hồ Chí Minh trong nhiều năm qua, thủ tục pháp lý vướng mắc khiến nhiều dự án không thể tung hàng ra thị trường. Điển hình như dự án khu nhà ở, trung tâm thương mại và siêu thị Đông (quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh) của Công ty cổ phần Dệt Đông Nam đã trình hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất cho dự án từ năm 2017 nhưng đến nay dự án vẫn chưa được chấp thuận. Trường hợp của dự án Metro Star (số 360 Xa lộ Hà Nội, phường Phước Long A, TP Thủ Đức) của Công ty TNHH Đầu tư Metro dù đã đáp ứng các điều kiện được điều chỉnh chủ trương đầu tư, tuy nhiên, cho đến nay dự án vẫn chưa được chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Thời gian thực hiện hồ sơ pháp lý quá lâu khiến sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung bất động sản mới tại TP Hồ Chí Minh. Trong năm 2021, tổng số dự án nhà ở tung ra thị trường tại thành phố này giảm 35,48%, tổng số căn nhà giảm 14,51% so với năm 2020. Trong năm 2021, cả TP Hồ Chí Minh chỉ ghi nhận 20 dự án phát triển nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng, không có dự án chuyển nhượng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng để xây dựng nhà ở, không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. 

Để tìm một dự án có đủ pháp lý tại TP Hồ Chí Minh, người mua phải “đốt đuốc đi tìm”. Tại khu vực phía Nam thành phố, chỉ có một số dự án đầy đủ pháp lý đã được bung ra thị trường, phần lớn dự án còn lại thì vẫn phải “nằm chờ”. Điển hình như dự án Westgate (Bình Chánh), chủ đầu tư là Tập đoàn An Gia, đây là một trong số rất ít dự án đầy đủ pháp lý tại TP Hồ Chí Minh. Căn hộ thuộc dự án này được chào bán với mức giá 2,3 tỷ đồng/căn. Hay như dự án khu căn hộ Flora Panorama thuộc khu đô thị Mizuki Park tại khu vực này cũng đã hoàn thiện pháp lý, dự kiến bung hàng ra thị trường vào cuối năm nay. 

Tại khu vực giáp ranh với TP Hồ Chí Minh là tỉnh Bình Dương, trong thời gian qua hàng loạt dự án căn hộ đã được “manh nha”, tuy nhiên những dự án đủ pháp lý thì rất ít. Khu vực TP Dĩ An, chỉ một số dự án như Diamond Connect, Phú Đông Sky Garden là đủ pháp lý trước khi tung hàng ra thị trường, phần lớn các dự án còn lại là “bán lúa non”. 

Có thể thấy, người mua nhà hiện nay đang phải gặp khó khăn chồng chất khi vừa thiếu nguồn cung bất động sản, vừa không thể tìm được dự án có đầy đủ pháp lý. Do đó, các dự án đủ pháp lý bung ra thị trường trong thời điểm này có lợi thế rất lớn về sức mua. Theo các chuyên gia, yếu tố an toàn về mặt pháp lý luôn được người mua nhà đặt lên hàng đầu dù thị trường có diễn biến như thế nào. Đây là tâm lý “ăn chắc mặc bền” đã ăn sâu vào tiềm thức của khách mua hàng từ trước tới nay. Bởi trên thực tế, những hạn chế về pháp lý và rủi ro dự án chậm tiến độ đã khiến nhiều người mua nhà khốn khổ. Không ít các trường hợp khách hàng đã đóng 90% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư, nhưng do chưa đủ điều kiện chào bán nên dự án không thể triển khai hoặc chỉ xây dựng được phần móng rồi phải dừng thi công. Kết quả là doanh nghiệp vỡ nợ, ngân hàng siết nợ doanh nghiệp và người mua “mất trắng”. 

Tháo gỡ pháp lý cho các dự án 

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm nay, thành phố đã xác nhận 17 dự án đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai, tổng số căn nhà đạt 9.456 căn với tổng diện tích sàn là 860.205 m2. So với các năm trước những con số này là rất khiêm tốn. 

Tình hình chuyển nhượng các dự án nhà ở trong thời gian qua tại thành phố giảm mạnh do phần lớn các dự án chưa đủ thủ tục pháp lý, thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, khiến thiếu hụt nguồn cung dự án mới, dẫn đến tình trạng “tuyệt chủng” dự án nhà ở phân phân khúc bình dân, có giá từ 25 - 30 triệu đồng/m2, vừa túi tiền với đại đa số người dân tại thành phố. Hiện chỉ có một số dự án có đủ pháp lý thì lại có mức giá cao hơn từ 45 - 60 triệu đồng/m2 như Westgate, Akari City, MT Eastmark City, Fiato Premier,...

Để giải quyết những vướng mắc về thủ tục pháp lý, các chuyên gia, Hiệp hội, cơ quan nhà nước đã rà soát các phương án. Tuy nhiên, việc khơi thông điểm nghẽn này cho đến nay vẫn chưa được như kỳ vọng. 

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có 2 văn bản gửi UBND TP và Sở Xây dựng báo cáo tổng hợp kiến nghị của 95 doanh nghiệp bất động sản đề nghị xem xét tháo gỡ vướng mắc cho 102 dự án bất động sản nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến nay mọi thứ vẫn chưa có sự thay đổi, thậm chí xuất hiện thêm các doanh nghiệp “cầu cứu” về những vướng mắc, khó khăn khi triển khai dự án. 

Nhằm đồng hành cùng với doanh nghiệp để “khơi thông” điểm nghẽn về mặt pháp lý đối với các dự án bất động sản trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, lãnh đạo thành phố đã liên tục cải tiến, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản. Điều này đang tạo niềm tin cho thị trường bất động sản, nhìn ở góc độ nguồn cung và thanh khoản.