Thị trường trầm lắng, doanh nghiệp bất động sản đối mặt với vô vàn khó khăn

Theo ghi nhận, từ năm 2022 đến nay, các doanh nghiệp hoạt động ở trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh và quản lý. Những khó khăn của thị trường cũng đã bộc lộ báo cáo kết quả kinh doanh của hàng loạt doanh nghiệp trong quý 4/2022 vừa qua.

Tình hình kinh doanh “lao dốc”

Bộ Xây dựng cho biết, trong những năm vừa qua, khách hàng mua bất động sản khó tiếp cận vốn vay của các tổ chức tín dụng gián tiếp ảnh hưởng đến thanh khoản của các sản phẩm, dự án bất động sản dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để có thể thu hồi vốn và tái đầu tư. 

Sức mua giảm cũng thể hiện qua việc sụt giảm doanh thu thuần của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ở trên sàn trong đó có nhiều ông lớn như Công ty Cổ phần Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) và Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh Group - mã chứng khoán: DXG).

Điển hình nhất chính là Công ty Cổ phần Bất động sản Phát Đạt. Trong quý 4/2022, doanh thu đã giảm thê thảm, chỉ đạt mức 15 tỷ đồng so với con số 1.229 tỷ đồng của năm trước. Doanh thu chuyển nhượng đất và chuyển nhượng hàng hóa bất động sản không phát sinh, trong khi trước đó lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Con số này thậm chí còn thấp hơn cả quý 4/2012 - đây chính là thời điểm khủng hoảng bất động sản cách đây 10 năm.

Quý 4/2022, doanh thu bán hàng dịch vụ của Đất Xanh cũng còn chưa bằng một nửa so với cùng kỳ năm 2021 (1.016 tỷ đồng so với 2.293 tỷ đồng), trong đó ghi nhận giảm mạnh nhất là doanh thu từ bán căn hộ và đất nền.

Cũng theo Bộ Xây dựng, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng đã dẫn đến các chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao. 

Bộ Xây dựng cho biết lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao. Theo số liệu cho thấy, chi phí tài chính trong quý 4/2022 của Công ty Cổ phần Bất động sản Phát Đạt lên đến 221 tỷ đồng (so với cùng kỳ gấp 3 lần), trong đó chi phí lãi vay đến 140 tỷ đồng, so với cùng kỳ tăng gấp đôi. 

Chi phí tài chính của Đất Xanh ghi nhận tăng 25%, chi phí lãi vay tăng gần gấp đôi từ mức 80 tỷ đồng lên mức 157,3 tỷ đồng trong quý vừa qua.

Việc doanh thu giảm, chi phí tăng cũng đã khiến cho lợi nhuận của các đơn vị giảm sút nặng nề. Doanh nghiệp bất động sản lớn có mức lợi nhuận giảm nhất đó là Đất Xanh. Trong quý 4/2021 công ty này đã lãi trước thuế là 361 tỷ đồng thì trong quý 4/2022 lỗ tới 424 tỷ đồng.

Phía công ty này giải trình việc lợi nhuận chuyển từ lãi sang lỗ bởi tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản đã dẫn đến doanh số bán hàng ở mảng dịch vụ sụt giảm, trong khi đó công ty chưa ghi nhận được doanh thu - lợi nhuận từ các dự án do công ty làm chủ đầu tư cũng như đã triển khai bán hàng thành công.

Trong quý 4/2022, ông lớn Phát Đạt cũng lỗ nặng, cùng kỳ năm 2021 công ty này đã lãi trước thuế gần 1.000 tỷ đồng nhưng vừa qua lại lỗ đến 297 tỷ đồng.

Hàng tồn kho trở thành gánh nặng lớn

Theo số liệu thống kê từ báo cáo tài chính quý 4/2022 của 15 doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn nhất cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho ròng đạt mức 385.473 tỷ đồng, so với cuối năm 2021 tăng 45%.

Và trong 15 doanh nghiệp này, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - mã chứng khoán: NVL) ghi nhận có lượng hàng tồn kho lớn nhất với 134.484,8 tỷ đồng, so với thời điểm 31/12/2021 tăng 23%.

Còn theo thuyết minh báo cáo tài chính, hàng tồn kho lớn nhất của Novaland chính là bất động sản để bán đang xây dựng (chủ yếu là các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế và xây dựng, chi phí khác,...). Khoản mục này cũng ghi nhận 122.558,7 tỷ đồng, so với mức 101.656 tỷ đồng cuối năm 2021 tăng 20,6%.

Đại diện Novaland cho biết, tại thời điểm ngày 31/12/2022, Tập đoàn này cũng dùng 57.675 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho để làm tài sản đảm bảo đối với các khoản vay, so với cuối năm 2021 tăng 65% .

Xếp ở vị trí thứ hai về lượng hàng tồn kho đó là Tập đoàn Vingroup (mã chứng khoán: VHM) với mức 98.527,7 tỷ đồng, so với cuối năm 2021 tăng 94% .

Cũng tương tự như Novaland, chiếm phần lớn lượng hàng tồn kho của Vingroup đó là bất động sản để bán đang xây dựng với mức 76.016,3 tỷ đồng, so với thời điểm 31/12/2021 tăng gấp đôi. 

Cũng theo đó, số vòng quay hàng tồn kho trung bình của nhóm 15 doanh nghiệp bất động sản này ở quý 4/2022 giảm về mức 4,87 lần, con số 6,33 lần cuối năm 2021. Điều này cũng phản ánh việc doanh nghiệp bất động sản bán hàng chậm so với trước. 

Áp lực thanh toán nợ trái phiếu

Cũng trong thời gian qua, có một tổ chức, cá nhân có sai phạm và bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cũng đã ảnh hưởng vô cùng lớn đến thị trường cũng như tâm lý của các nhà đầu tư. Chính vì thế các doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn trong việc phát hành trái phiếu tạo ra nguồn vốn để có thể triển khai thực hiện dự án cũng như cân đối lại dòng tiền trong hoạt động của doanh nghiệp. 

Cũng trong thời gian 2 tháng cuối năm 2022, trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp bất động sản chiếm 38,3% tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó 99,6% trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản đều có tài sản bảo đảm.

Bộ Xây dựng cũng nhận định trong thời gian tiếp theo, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn dành cho nhà đầu tư bởi vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách để kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp. 

Áp lực trả nợ trái phiếu bao gồm trả lãi cũng như trả gốc trái phiếu đáo hạn. Trước đây, những doanh nghiệp sử dụng phương án phát hành mới để đáo hạn nợ gốc ở trong trường hợp kế hoạch kinh doanh không như ý. Mặc dù vậy, hiện nay phương án này cũng đã phá sản, hiện tại có nhiều đơn vị đang gặp khó khăn trong việc xoay sở nguồn vốn để trả nợ gốc trái phiếu đến hạn. 

Trên thực tế cũng đã có nhiều doanh nghiệp xin giãn nợ trái phiếu. Ví dụ như mới đây Công ty cổ phần Tập đoàn Đức Long Gia Lai (mã chứng khoán: DLG) cũng đã có văn bản xin lùi thời gian trả nợ trái phiếu hơn 181 tỷ đồng bao gồm 117 tỷ đồng tiền gốc, hơn 64 tỷ đồng tiền lãi. Lô trái phiếu này có mã 30122017-01 được phát hành ngày 30/12,2017, đáo hạn vào ngày 30/12/2022 (kỳ hạn 5 năm). Lô gồm 134 trái phiếu mệnh giá là 1 tỷ đồng, tổng huy động là 134 tỷ đồng, lãi suất là 10%/năm và kỳ hạn thanh toán lãi 6 tháng/lần.

Doanh nghiệp gặp khó về dòng tiền

Một trong những khó khăn của doanh nghiệp được Bộ Xây dựng nhắc đến đó chính là thiếu dòng tiền để trả cho các doanh nghiệp cung ứng cũng như trả  lương cho người lao động bởi nhu cầu đầu tư không có nguồn để thanh toán và thực hiện các nghĩa vụ các thuế. 

Mới đây, trên một số diễn đàn mạng đã xuất hiện văn bản được cho là của Tập đoàn Bất động sản Hưng Thịnh thông báo chính sách trả lương bằng voucher của doanh nghiệp này đối với các cán bộ nhân viên. 

Mặc dù vậy, đại diện của Tập đoàn Bất động sản Hưng Thịnh khẳng định thời điểm hiện tại tập đoàn không có bất kỳ văn bản, công bố chính thức hay là gửi bất kỳ thông báo nào đến nhân viên ở trên tập đoàn với nội dung như văn bản nêu trên. Cho đến hiện tại, phía Tập đoàn Bất động sản Hưng Thịnh chưa có một động thái chính thức nào về việc này. Mặc dù vậy, những động thái trên đã cho thấy thực sự khó khăn của nhóm doanh nghiệp bất động sản và trên thực tế là tập đoàn này trước đó cũng đã tiến hành cắt giảm lương của người lao động. 

Và con số cắt giảm nhân sự cũng đã xuất hiện ở trên các báo cáo tài chính của một số đơn vị. Cụ thể, tính đến cuối năm 2022, lượng nhân sự ở Đất Xanh ghi nhận là 3.773 người, Tập đoàn Bất động sản Hưng Thịnh  đã giảm mạnh. Và một trường hợp khác đó chính là Novaland ghi nhận lượng nhân sự 1.404 người vào cuối năm 2022, so với hồi giữa năm giảm 528 người.

Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Mạnh Hà nhìn nhận, sự khó khăn không chỉ kéo dài từ 1 - 2 tháng của năm 2022, càng về sau thì sức khỏe thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp đang ngày càng suy giảm. 

Cũng đồng quan điểm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam - ông Phạm Lâm đánh giá, chính sự khó khăn chồng chất đã khiến cho không ít doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa và tạm ngừng hoạt động. Ông Lâm nêu rõ: “Như thế, chúng ta thấy rõ năm 2022 được xem như là một thách thức lớn. Đó là có những doanh nghiệp giải thể trực tiếp mà chúng ta đang nhìn thấy, tuy nhiên còn những doanh nghiệp dừng hoạt động mà chúng ta chưa nhìn thấy. Nhất là ngành cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản, giữa bối cảnh hiện nay thì có rất nhiều doanh nghiệp dừng hoạt động từ lâu, mặc dù vậy chưa có giấy tờ quyết định chính thức giải thể công ty”.