TS Nguyễn Quốc Việt: Giao dịch BĐS buộc phải qua sàn thì khác gì giao thương phải qua cảng độc quyền?

Tiếp tục đề xuất giao dịch bất động sản buộc phải qua sàn

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản quy định 2 loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn. Cụ thể là chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Bình luận về vấn đề này, Luật sư Lê Hồng Nguyên - Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản rối loạn chưa hoàn toàn nằm ở các tập đoàn, các doanh nghiệp bất động sản mà còn ở việc mất kiểm soát trong chuyển nhượng, trong đó có vai trò của người bán và môi giới.

Theo đó, việc đẩy giá, tạo "bong bóng" hoặc tài sản được kê khai giá trị thấp để nộp thuế thấp hơn giá trị giao dịch thật, dẫn đến thất thu thuế của Nhà nước.

Theo ông Nguyên, giao dịch bất động sản không qua sàn chỉ tạo thông thoáng cho thị trường, còn hệ lụy thì khá nhiều, ví dụ như vụ án địa ốc Alibaba. Vì vậy, ông Nguyên đề nghị khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản, tất cả cần đưa lên sàn giao dịch để kiểm soát.

Liên quan đến quy định giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Sau đó, tại Luật kinh doanh bất động sản 2014, quy định này đã bị bãi bỏ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, giảm thiểu thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường.

Tuy nhiên, ngoài ý kiến ủng hộ, nhiều ý kiến cũng cho rằng việc yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn có thể tạo thêm những thủ tục hành chính rườm rà,  ảnh hưởng đến lượng giao dịch về bất động sản trên thị trường.

Quy định trái thị trường

Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, TS Nguyễn Quốc Việt cho rằng, đề xuất giao dịch bất động sản phải bắt buộc qua sàn không hợp lý. Đề xuất này cũng không tránh khỏi việc dư luận nghi ngờ về nhóm lợi ích muốn thâu tóm thị trường môi giới và bán lẻ bất động sản vốn đang tự do.

Theo ông Việt, thông thường, việc xây dựng thể chế, chính sách, pháp luật của Nhà nước là để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thị trường, trong đó Nhà nước chỉ là bên trung gian của cái "sân chơi" mang tính tự nhiên.

Theo chuyên gia này, việc điều tiết nếu có phải dựa trên lợi ích và mong muốn của chính những "người chơi" cả về mặt giảm thiểu chi phí và rủi ro, qua đó thúc đẩy sự phát triển dự trên hiệu quả của chính cái sân chơi ấy (chứ không phải là dựa trên hiệu quả của nhà nước).

“Lập luận mọi loại giao dịch bất động sản phải qua sàn chủ yếu nhằm mục đích tránh khai man dẫn đến thất thu thuế, cũng như thời phong kiến, mọi giao thương phải qua cảng biển độc quyền "của nhà vua" để đảm bảo việc kiểm soát thuế và áp các loại phí phục vụ triều đình vậy”, ông Việt nói.

Với đề xuất giao dịch bất động sản phải qua sàn, ông Việt cho rằng chắc chắn chi phí thời gian và thủ tục cũng như chi phí trung gian sẽ tăng lên. Đồng thời, sẽ tồn tại song song 2 thị trường. Đó là thị trường mua bán giữa các chủ tài sản – môi giới – người có nhu cầu mua và thị trường làm hợp thức hóa giao dịch qua các sàn theo yêu cầu bắt buộc của luật.

“Việc này tăng rủi ro và tranh chấp, kéo dài thời gian hoàn tất các giao dịch. Cũng như thời bao cấp, mọi thứ nhân tạo trái với sự phát triển tự nhiên của thị trường đều sẽ bị bỏ qua hoặc đối phó mà thôi. Nếu áp dụng quy định này thì khác nào ngăn sông cấm chợ, quay về thời kỳ cửa hàng mậu dịch trước kia? Nhưng dù thời nào, chợ đen cũng sẽ vẫn tồn tại ngoài các quy định trái thực tế của Nhà nước”, ông Việt nói.

Giao dịch qua sàn không giúp tránh thất thu thuế

Về mục tiêu tránh thất thu thuế, ông Nguyễn Quốc Việt cũng khẳng định việc bắt buộc giao dịch qua sàn không bao giờ đạt được.

“Qua sàn hay không thì hợp đồng chính thức họ vẫn sẽ dựa theo giá niêm yết của Nhà nước. Vậy vấn đề là làm sao công tác định giá đất phải theo thông lệ thị trường và từ đó tiệm cận nhất với giá trên thị trường (sát nhất với thị trường)”, ông Việt nêu.

Đồng thời, ông Việt cũng cho rằng, cần đẩy mạnh hoàn thiện thể chế thanh toán không dùng tiền mặt, minh bạch thanh toán qua ngân hàng, giám sát hợp đồng giao dịch không hợp pháp hoặc rửa tiền.

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Kết Nối cho rằng việc thanh toán mua bán bất động sản qua ngân hàng sẽ đảm bảo an toàn cho các bên vì minh bạch, dễ chứng minh, hạn chế tranh chấp giá, thanh toán... Đồng thời việc này cũng dễ dàng chứng minh, giải trình về giá bán với các cơ quan như thuế, công an kinh tế... Ngoài ra, cơ quan quản lý nhà nước, nhà đầu tư cũng sẽ nắm bắt kịp thời giá cả, biến động đất động sản, hạn chế khai khống giá, trốn thuế khi giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, khi thực hiện phương án này trong thực tế vẫn còn một số hạn chế, khó khăn. Ví dụ mặt bằng chung về dân trí, ngân hàng chưa thể bao phủ khắp mọi miền, nhất là các vùng núi, vùng cao, đặc biệt khó khăn... Hơn nữa, thói quen thanh toán tiền mặt của người dân còn phổ biến, tính bảo mật về thông tin chưa cao, lo ngại các thông tin mua bán các bên dễ bị bán ra ngoài…Chưa kể, để áp dụng điều này cần sửa đổi, bổ sung, đồng bộ nhiều hệ thống văn bản luật như dân sự, đất đai, thuế...

“Tuy nhiên, nhìn từ góc độ hiệu quả, đây  là một phương án rất đáng để quan tâm, áp dụng vào thực tiễn. Hy vọng với sự phát triển ngày càng nhanh của xã hội, người dân có thể sử dụng phương thức thanh toán qua ngân hàng khi giao dịch bất động sản”, ông Hùng nói.