“Phao cứu sinh” của các sàn giao dịch bất động sản

Đảm bảo vai trò của môi giới bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, Nghị quyết số 18-NQ/TW có chủ trương bổ sung, hoàn thiện những quy định để đảm bảo công khai, minh bạch, buộc phải giao dịch thông qua các sàn giao dịch. Nhưng để thực hiện hóa chủ trương thì cần có lộ trình thể chế hóa việc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất qua sàn giao dịch, đảm bảo phù hợp thực tiễn cũng như nhu cầu của các bên tham gia.

Thực tế, yêu cầu “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” trước đây đã quy định rõ tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Tuy nhiên, quy định này lại không đồng bộ, thống nhất và chưa phù hợp với hệ thống pháp luật, nhất là sinh ra những “đặc quyền” cho các sàn giao dịch, không đảm bảo công bằng và “quyền tự chủ kinh doanh” của các chủ đầu tư dự án.

Vì thế, Nghị quyết số 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI ngày 31/10/2012 đã không chỉ đạo về nội dung này, nên Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bãi bỏ quy định trên.

Theo HoREA, từ những kinh nghiệm quốc tế, các nước không quy định bắt buộc thông qua sàn giao dịch để giao dịch bất động sản. Nhưng các nước công nghiệp phát triển có sự chuyên môn hóa cao về xã hội và nền kinh tế, phân công xã hội rất cao nên đa số giao dịch sẽ được thực hiện qua “Văn phòng môi giới” một cách tự nguyện, dựa trên nhu cầu của người dân và doanh nghiệp.

Người làm môi giới bất động sản bắt buộc phải qua quá trình đào tạo kỹ lưỡng và có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới. Chẳng hạn như Hoa Kỳ, có tới 99% giao dịch nhà đất đã tự nguyện thông qua “Văn phòng môi giới” với nhân viên môi giới đã có giấy phép hành nghề. Nhân viên môi giới có thể mở “Văn phòng môi giới” nhưng sẽ không gọi là “Sàn giao dịch bất động sản”.

Tại Việt Nam, tuy có trên 300.000 môi giới BĐS nhưng chỉ khoảng 10% là có chứng chỉ hành nghề và hơn 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch BĐS. Chủ yếu là các môi giới hoạt động tự do, thiên về kiểu “cò đất”.

HoREA cho rằng, bản chất của sàn giao dịch là đơn vị làm dịch vụ phục vụ bên bán hoặc bên mua hoặc cả hai bên. Tiền công là phí dịch vụ và do hoạt động môi giới. Vì sàn giao dịch làm hoạt động dịch vụ nên cá nhân có nhu cầu tìm kiếm, mua đất có thể thuê môi giới hoặc thông qua các sàn giao dịch BĐS. Chủ đầu tư dự án cũng có thể thuê môi giới hoặc qua sàn giao dịch để bán sản phẩm của mình theo nguyên tắc thỏa thuận, bình đẳng, tự nguyện và trả phí dịch vụ.

Thực tế, những sàn giao dịch BĐS trong những năm gần đây hoạt động rất “đìu hiu”, nhiều sàn giao dịch phải tạm dừng hoạt động hoặc đóng cửa. Do đó việc đề xuất quy định “bắt buộc giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch” chính là “phao cứu sinh”, cho phép lực lượng môi giới, sàn giao dịch có thêm “đặc quyền, đặc lợi”.

Vấn đề mấu chốt ở đây chính là trả lại đúng vai trò, vị trí cho môi giới và sàn giao dịch trên thị trường bất động sản. Ở đây là vai trò “cầu nối” kết nối giữa bên bán và bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán (chủ sở hữu BĐS hoặc chủ đầu tư dự án) hoặc cung cấp dịch vụ cho bên mua.

Loại bỏ việc tạo “lợi ích nhóm”

Theo HoREA, nếu thực sự áp dụng quy định giao dịch thông qua sàn sẽ tạo ra “đặc quyền” cho họ. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không nhất thiết phải quy định "việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh BĐS" phải "thông qua sàn giao dịch bất động sản", nguyên nhân vì:

Quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất buộc phải thông qua sàn giao dịch là bất hợp lý. Bởi, vốn dĩ “sàn giao dịch” không có công sức hay góp vốn cho chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng hay xây dựng dự án, thế nhưng lại hưởng “đặc quyền” bán sản phẩm dự án.

Trong khi, các doanh nghiệp BĐS lại bị “tước bỏ” quyền lợi tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh được quy định rõ tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Ngoài ra, các sàn giao dịch BĐS cũng là một doanh nghiệp nên cả sàn và chủ đầu tư dự án đều phải “bình đẳng” với nhau. 

HoREA cũng bày tỏ sự quan ngại về các sàn giao dịch có thể “vô tình” chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của doanh nghiệp BĐS và nắm giữ thông tin khách hàng. Chủ đầu tư khi đó cũng sẽ bị “tách” khỏi thị trường và gần như lệ thuộc vào sàn giao dịch, họ sẽ không thể làm tốt công tác chăm sóc khách hàng, hậu mãi. Như vậy, nếu quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải qua sàn giao dịch BĐS được thông qua sẽ chỉ tạo ra lợi ích cho một nhóm doanh nghiệp.

Theo đó, HoREA kiến nghị không cần thiết quy định "việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh BĐS" phải "thông qua sàn giao dịch BĐS" trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bởi, Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện vẫn chưa xác định nội hàm của quy định này.

Song, để thống nhất với nguyên tắc “áp dụng pháp luật” quy định tại khoản 1 Điều 4 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì cũng cần quy định tương tự "việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh BĐS" phải "theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS" là phù hợp với nguyên tắc của pháp luật.