Thị trường bất động sản Việt Nam đang như thế nào?

Có ý kiến cho rằng, ở thời điểm hiện tại, dù suy nghĩ tích cực đến bao nhiêu cũng khó để chối bỏ được sự thật là thị trường bất động sản Việt Nam đang "đóng băng". Các ngân hàng thương mại đang kiểm soát rất chặt nguồn vốn tín dụng bất động sản. Kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp đang bị Bộ Tài chính siết chặt, khiến dòng vốn nuôi sống thị trường gặp bế tắc.

Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán – một nguồn vốn cứu cánh của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian vừa qua cũng đang gặp khó khăn. Hiện tại, thị trường chứng khoán Việt Nam đang liên tục lao dốc do giá cổ phiếu giảm sâu, thanh khoản thấp.

Các kênh huy động vốn liên tục bị nghẽn đã khiến thị trường bất động sản trầm lắng suốt 1 năm vừa qua. Rồi sự mất cân đối cung – cầu, thanh khoản giảm, nợ xấu gia tăng đều là những biểu hiện “đóng băng” của thị trường bất động sản vào lúc này.

Thậm chí, nhiều người còn cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang có nhiều nét tương đồng với kịch bản khủng hoảng như 10 năm về trước. Cụ thể, đó là giá bất động sản tăng đột biến và đột ngột chững lại trong suốt một thời gian dài. Hay động thái kiểm soát tín dụng bất động sản khi hạn mức cho vay eo hẹp.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến phản biện thì lại cho rằng thị trường bất động sản đang diễn biến đúng với chu kỳ phát triển của nó và rất khó lặp lại kịch bản “xuống đáy” như 10 năm về trước.

Khó lặp lại kịch bản “xuống đáy”

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hải Châu, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm ở TP Hồ Chí Minh cho rằng, sau khi Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng, thị trường bất động sản liên tục hạ nhiệt. Điều này khiến nhiều người lo ngại thị trường bất động sản lặp lại cuộc khủng hoảng như 10 năm về trước.

Tuy nhiên, theo ông Châu, mặc dù có một vài diễn biến tương đồng nhưng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay rất khó lặp lại kịch bản suy thoái như trong giai đoạn 2011-2013. Bởi vì, nếu phân tích kỹ thì hai giai đoạn này có rất nhiều điểm khác nhau.

Cụ thể, ở giai đoạn 2011-2013, lãi suất cho vay của ngân hàng cao ngất ngưởng, chạm mức 20-25%/năm. Mức lãi suất này được ví như một “liều thuốc độc” cho các doanh nghiệp. Bởi vì, dù kinh doanh cái gì, các doanh nghiệp cũng không thể kiếm đủ tiền để vừa trả lãi vay ngân hàng, vừa duy trì bộ máy.

Cũng ở thời điểm đó, lãi suất gửi tiết kiệm tăng cao, ở mức 15-18%. Cho nên, người dân có tiền dư dả thường không đầu tư vào bất động sản mà mang đi gửi tiết kiệm ngân hàng, khiến trường rơi vào tình trạng đóng băng trong một thời gian dài.

Còn ở thời điểm hiện tại, với mức lãi suất 8,5-9%/năm, việc vay ngân hàng vẫn chưa thể gọi là quá khó khăn. Dự kiến, từ nay đến hết năm 2023, mức lãi suất cho vay có thể tăng lên mức 10-12% nhưng con số này vẫn chưa thể ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản.

Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, Nhà nước đã có kinh nghiệm hơn trong việc quản lý, đánh giá đúng vai trò của bất động sản trong nền kinh tế. Đồng thời, Nhà nước ta cũng xác định phải phát triển ổn định thị trường bất động sản để tạo động lực phát triển kinh tế

Tốc độ tăng trưởng kinh tế hiện nay của Việt Nam rất tốt. Dự kiến, hết năm 2022, tỷ lệ lạm phát dưới 4%. Đây là 2 căn cứ quan trọng để Nhà nước không quá thắt chặt tín dụng đối với bất động sản trong thời gian tới. Hơn nữa. Lấy bài học thành công trong giai đoạn 2013-2014, ngay từ năm 2022, Nhà nước đã chú trọng phát triển loại hình nhà ở dành cho những người có thu nhập thấp để thị trường bất động sản không bị “đóng băng”, có thanh khoản.

Trong giai đoạn 2011-2014, bất động sản giảm giá vì khủng hoảng nhưng rồi lại tăng cao gấp nhiều lần sau đó. Đây là bài học cho các nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện tại. Nếu không gặp áp lực về tài chính, các nhà đầu tư có thể giữ sản phẩm bất động sản và chờ đợi thời cơ mới trong thời gian tới.

Thị trường lên xuống là lẽ thường tình

Là một người hoạt động trong nghề môi giới nhiều năm, chị Nguyễn Thị Kim Tuyến chia sẻ, khi có người nói giá bất động sản đang tăng thì những người làm nghề môi giới như chúng tôi vui lắm nhưng khách hàng thì chẳng bằng lòng. Còn khi có người nói giá bất động sản đang giảm thì khách hàng sẽ đồng tình nhưng môi giới lại không muốn như vậy.

Tuy nhiên, nếu nhìn một cách khách quan thì trên thế giới chưa ghi nhận trường hợp thị trường bất động sản chỉ tăng, không giảm hoặc chỉ giảm mà không tăng. Cũng như những kênh đầu tư khác, giá bất động sản lên xuống là điều hết sức bình thường.

“Tôi nghĩ đây là một thời điểm tốt để người mua có thêm nhiều sự lựa chọn và có thời gian để đưa ra quyết định đúng đắn nhất. Đồng thời, đây cũng là cơ hội để những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt giữ lại những sản phẩm đẹp, tiềm năng. Trong khó khăn luôn có cơ hội và cơ hội trên thị trường bất động sản luôn chia đều cho cả người bán lẫn người mua”, chị Tuyến nói.

Đồng quan điểm, anh Nguyễn Việt Long – Môi giới bất động sản ở TP Hồ Chí Minh nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam chỉ đang rơi vào khó khăn trước mắt. Trong dài hạn, thị trường vẫn còn nhiều cơ hội đầu tư bất động sản nhất định.

Cũng như những lĩnh vực khác, thị trường bất động sản đang đi đúng chu kỳ của nó. Thị trường đã lên đỉnh từ năm 2019 và sau đó một cuộc khủng hoảng đã xảy ra vào năm 2020-2021 do dịch bệnh Covid-19. Và cuộc khủng hoảng này đang kéo dài đến thời gian hiện nay, làm cho nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư điêu đứng.

“Tôi nghĩ, khủng hoảng rồi sẽ qua, quan trọng là chúng ta phải tìm được cơ hội ở trong đó. Trong khoảng 1-2 năm tới, thị trường bất động sản nhìn chung vẫn sẽ rất khó khăn. Nhưng từ năm 2025 trở đi, thị trường bất động sản sẽ phục hồi và phát triển trở lại”, anh Vinh nhận định.