Khó khăn sẽ “bủa vây” thị trường bất động sản đến khi nào?

Theo nhận định từ các chuyên gia, thị trường bất động sản từ nay tới năm 2023 sẽ tiếp tục đối mặt với những khó khăn và thách thức lớn. Đồng thời, vị này cho rằng chưa thể xác định khi nào những khó khăn đó sẽ trôi qua trong bối cảnh những diễn biến trên thị trường vẫn rất khó khoán do ảnh hưởng từ hàng loạt các yếu tố khác nhau, cả trong và ngoài nước. 

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho biết thị trường bất động sản thời gian qua đã liên tục đón cơn “bão tố” nên thị trường bị “gãy”. Ông đưa ra dự báo rằng khó khăn vẫn sẽ tiếp diễn từ nay đến hết năm.

Ông Quang nói: “Có một số doanh nghiệp lớn hiện nay đang sẵn sàng đưa ra mức chiết khấu sản phẩm từ 30% và thậm chí là lên tới mức 50% để bán được hàng, và thu về tiền mặt. Bởi vậy, các doanh nghiệp trong năm nay đang hướng đến việc cần tồn tại hơn là vì mục đích kiếm tiền như những năm trước”.

Theo ông Quang, sau khi đã vượt qua đỉnh, thị trường sang năm 2023 sẽ rớt dần dần xuống đáy tuy nhiên vẫn chưa biết đáy nào vì điều này rất khó để xác định. Một điều chắc chắn là có đáy thì ắt sẽ có mức đỉnh mới. Tuy nhiên, đáy mới chưa chắc đã sâu bằng đáy cũ và đỉnh mới cũng chắc chắn sẽ không bảng đỉnh cũ. Bởi vậy, các nhà đầu tư muốn xuống tiền ở giai đoạn hiện này phải hết sức thận trọng, vừa phải trèo leo lên đỉnh vừa phải dò mức đáy.

Theo vị chuyên gia, không thể thấy thị trường đi xuống mà rời khỏi cuộc chơi nếu đã đầu tư bất động sản. Thực tế cho thấy bất động sản tốt liên tục kể từ năm 2014 đến thời điểm này, nhiều người hiện nay đang không nỡ rời khỏi thị trường vì thị trường liên tục tăng giá trong 8 năm.

Theo nhận định của ông Quang, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục diễn biến tồi tệ đến tháng I/2023. Tết  m lịch năm nay đến sớm, các doanh nghiệp phải thanh toán nợ vay, trả lương nhân viên hay những khoản công nợ… Tuy nhiên tiền lấy ở đâu ra? Cả dân bất động sản và toàn bộ nền kinh tế theo đó vẫn chịu sức ép lớn. Lúc này, tình trạng các chủ doanh nghiệp phải bán bớt bất động sản nhằm chi trả những khoản chi phí.

Vị chuyên gia cho biết: “Phải chờ tới đầu quý III năm sau, mới biết được thị trường sẽ ổn định theo cách từ từ lên hay từ từ xuống”.

Ông Quang cho biết bất động sản từ đầu năm 2008 lao từ đỉnh rớt xuống đáy còn 50% vào năm 2013, rồi mới lên lại, tuy nhiên lại lên rất ít. Thế nhưng, ở giai đoạn 2014-2019, giá lại tăng gấp đôi, nghĩa là quay về mức nhu cũ. Bởi vậy, nếu ai chấp nhận rủi ro thì có thể xuống tiền từ ngày 15/12 âm lịch. Trong khi ai muốn chắc chắn thì có thể đợi tới đầu quý II năm sau để thấy rõ hơn về bức tranh thị trường.

Nói về những thách thức mà thị trường phải đối mặt, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM nhận định rằng thị trường bất động sản năm 2022 ghi nhận tình trạng nhà đất sốt giá, cung cầu lệch pha, thiếu nguồn cung lệch pha phân khúc thị trường. Ngoài ra, cơ cấu nhà ở không phù hợp và lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và nguồn cung nhà ở thương mại vừa túi tiền cũng như nhà ở xã hội còn rất thiếu. So với giai đoạn khủng hoảng trước thì đây cũng là một trong những điểm khá tương đồng. Bởi vậy, theo HoREA, Nhà nước cần đưa ra cơ chế và chính sách nhằm gia tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cũng nhà nguồn cung nhà ở xã hội.

Theo ghi nhận, vấn đề hàng tồn kho đến giữa năm nay của 45 doanh nghiệp địa ốc niêm yết trên sàn chứng khoán là khoảng 273.373 tỷ đồng chiếm một nửa giá trị tài sản của doanh nghiệp. Điều đáng lo nhất là hàng tồn khi thuộc những dự án còn dang dở, do đó, HoREA cho rằng cần tháo gỡ những khúc mắc về pháp lý để tháo gỡ “hàng tồn kho”.

Vị chuyên gia cho biết vấn đề mới của năm 2022 đáng quan tâm so với giai đoạn năm 2007 - 2008 là trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Theo ước tính, đến năm 2023-2024 sẽ có khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Đó là điểm khác biệt cần có cách xử lý thích đáng. Bởi vậy, Nhà nước cần cơ chế và chính sách nhằm tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành mượt mà, qua đó thực hiện được điều trên.

Theo nhận định của Chủ tịch HoREA, các doanh nghiệp bất động sản cũng phản ánh vướng mắc lớn nhất hiện nay là tính pháp lý chiếm đến 70%. Ngoài ra, ông Châu cũng đề cập đến những thủ tục hành chính là vướng mắc lớn thứ 2 của thị trường.

Cùng với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan trong năm 2023, bao gồm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Giá, Luật Đấu thầu, Luật Phòng, chống rửa tiền. Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ xem xét chỉnh sửa Luật Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự… Qua đó, nhằm góp phần bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ.

Tuy nhiên, sẽ còn phải chờ thêm 19 tháng nữa nếu theo lộ trình dự kiến các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) khi được thông qua bởi Quốc hội.