Lạ lùng thị trường bất động sản phía Nam sôi động vì cắt lỗ

Năm nay, gần Tết chính là thời điểm thị trường đất nền tại TP. HCM và các vùng lân cận ngày càng sôi động, nhưng lại theo một cách khác: Sôi động vì cắt lỗ. Quan sát thực tế cho thấy, có khá nhiều môi giới bất động sản đang "khuấy động" thị trường bằng những thông tin rao bán bất động sản cắt lỗ, giảm sâu với mức từ 500 - 1 tỷ đồng. 

Chị H.A - Môi giới lâu năm tại khu Đông TP. HCM đang ôm hơn 10 lô đất "cắt lỗ" cho biết, trong tuần vừa rồi, chị đã bán được 2 lô cho nhà đầu tư với mức giá giảm 20% so với thị trường. 

Hiện, nhiều khả năng các nhà đầu tư "ngộp" tài chính cận Tết sẽ tiếp tục gửi lại sản phẩm để bán. Hầu hết các sản phẩm này được nhà đầu tư mua lại cách đây 1 - 3 năm trước. 

Bên cạnh các nhà đầu tư chỉ giảm mức kỳ vọng lợi nhuận, thì cũng có những nhà đầu tư thực sự cắt lỗ, tức giảm khoảng 100 - 300 triệu đồng so với giá mua. Chị H.A cho hay, thậm chí có lô đất hoặc căn nhà phố được chủ rao gấp, giảm giá từ 500 - 1 tỷ đồng/sản phẩm.

Về thanh khoản, người này chia sẻ, trên thực tế, thanh khoản hiện rất chậm, ngay khi bán cắt lỗ thì việc các nhà đầu tư xuống tiền mua lại khá khiêm tốn.

Nhưng so với thời điểm tháng 5 - 6/2022, thì sức mua hiện đã tốt hơn hẳn. Những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính bắt đầu đi tìm "hàng ngộp", cắt lỗ, giảm sâu. Dĩ nhiên, họ cũng phải tính toán rất kỹ và "ép giá" nhà đầu tư có sản phẩm bán ra vào giai đoạn này. Nhà đầu tư có thể "ép giá" thêm khoảng 5 - 10% nữa nếu người bán thực sự cần tiền gấp.

Anh Hải - Môi giới đất nền tự do lâu năm cho biết, thời gian này anh liên tục ôm hàng "ngộp" cho những nhà đầu tư tại tỉnh lân cận. Anh Hải chia sẻ, số lượng các nhà đầu tư cần thoát hàng dịp cận Tết tăng khoảng 30% so với đợt tháng 5/2022. Trong đó mức giá rao bán chủ yếu ngang hoặc giảm nhẹ khoảng 10%/nền.

Ngược lại, có những người mua đất từ 2 - 3 năm trước hiện giảm kỳ vọng từ 20 - 30%. "Tổng thể thị trường hiện nay xuất hiện nhiều nhà đầu tư bị áp lực tài chính. Các loại hình đất thổ cư, đất vườn khu vực tỉnh lân cận có dấu hiệu hạ nhiệt nhanh chóng, xuống giá rõ rệt. 

Nhiều nhà đầu tư đã ôm cùng lúc nhiều lô đất vào thời điểm đầu năm 2022, thì hiện đã bắt đầu cơ cấu lại danh mục bằng cách xả hàng, giảm giá một vài sản phẩm để thu hồi vốn…" - Người này cho biết.

Các môi giới đánh giá đây chính là thời của những người có sẵn tiền mặt, có cơ hội săn được nguồn hàng giá tốt rồi chờ thị trường tốt lên. Tuy nhiên, tổng thể sẽ thấy được, người mua cũng khó "co cụm" dòng tiền để phân bổ vào những kênh đầu tư khác, thay vì chỉ dồn vào bất động sản. 

Do đó, dù nguồn hàng bất động sản được cắt lỗ sâu thì việc bán hàng của môi giới trong giai đoạn này vẫn rất khó. Các sản phẩm thực sự có giá tốt, vị trí thuận lợi, nhiều tiềm năng tăng trưởng khi thị trường hồi phục thì mới ra được hàng.

Chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển cho rằng, trong những tháng cuối năm, thanh khoản thị trường giảm, nhất là tại khu vực bất động sản chưa tạo được dòng tiền khai thác, kinh doanh hay có giá trị lớn. Vị chuyên gia này nhận định, việc thanh khoản giảm xuống đã bắt đầu xuất hiện từ quý I/2022 nhưng tới nay mới thực sự bắt đầu. 

Việc giảm giá diễn ra ngày càng mạnh tại các khu vực từng sốt đất, đã thu hút nhiều người xuống tiền. Tuy nhiên, hiện tại thì việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không như kỳ vọng, thị trường ghi nhận tình trạng cắt lỗ dưới giá vốn.

Một số chuyên gia cho hay, sẽ có hai loại hình bất động sản giảm giá đáng kể vào giai đoạn tới đây. Một là đất vườn, đất trồng cây lâu năm hay thậm chí là đất thổ cư tại vùng sâu, vùng xa, heo hút cần bán gấp. Nguyên nhân vì dân cư nơi đây thưa thớt, không có các dịch vụ tiện ích đa dạng, hạ tầng giao thông kém. Như vậy thì khả năng sinh lời của các sản phẩm này không cao.

Hai là những bất động sản có giá trị lớn lên tới hàng chục tỷ đồng cũng sẽ giảm mạnh vào thời gian tới. Trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt như hiện nay thì phân khúc này rất kén người mua. 

Trên thực tế, hiện tượng cắt lỗ hay giảm giá đang diễn ra trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp chỉ giả cắt lỗ. Nghĩa là, có những nhà đầu tư đã lợi dụng sự xáo trộn trên thị trường, nhất là những cơn khủng hoảng về thanh khoản để cố tình rao bán cắt lỗ, nhưng thực tế họ chỉ giảm một phần lợi nhuận. 

Nhiều chuyên gia đã cảnh báo vấn đề này, các người mua cần cẩn trọng hơn để không mua phải những chiếc "bánh vẽ", tưởng là món hời những thực ra lại thành đắt.

Phải nhấn mạnh rằng, liên tiếp các cơn sốt đất trong gần 3 năm, mặt bằng giá của mọi phân khúc bất động sản đã tăng 30 - 50%, nhất là với phân khúc đất nền, thậm chí có nơi tăng lên 2 - 3 lần so với năm 2019. Với các đặc điểm của mặt hàng đặc thù thì giá nhà đất đã lên sẽ rất khó để xuống.

Tình trạng bán bất động sản dưới giá vốn, cắt lỗ hiện đang diễn ra trên phạm vi diện rộng. Không ít nhà đầu tư bắt đầu đuối sức và muốn nhanh chnsg thoát hàng để thu lại vốn vào cuối năm nay. Đặc biệt vào giai đoạn cận Tết, điều này lại càng khiến các nhà đầu tư trở nên áp lực hơn.