Nghề môi giới lao đao khi thị trường bất động sản “trượt dốc”

Thị trường bất động sản thời điểm cuối năm 2022 “trượt dốc”

Số liệu nghiên cứu thị trường của các đơn vị chuyên phân tích, đánh giá thị trường bất động sản cho thấy, những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản không có thay đổi lớn về tính thanh khoản. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Theo thống kê trong 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung nhà ở đạt 41.886 sản phẩm, giảm 22% so với năm 2021 và giảm mạnh 76% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trung bình 9 tháng đạt 43%.

Đáng chú ý, từ cuối quý III/2022, các phân khúc bất động sản có tính đầu cơ mạnh như đất nền, nhà ở thấp tầng đang chứng kiến làn sóng bán hạ giá ở hầu hết địa phương khi dòng vốn trên thị trường trở nên khó khăn. 

Hiện tượng các phân khúc này nóng lên, thanh khoản tăng vọt, giao dịch ở thời điểm đầu năm trở nên “sốt” là nhờ dòng tiền ồ ạt đổ vào. Đến khi thị trường ghi nhận nhiều yếu tố không mấy tích cực từ giữa năm, dòng tiền dần suy yếu khiến giá bán ở các phân khúc “rơi tự do” về mức giá trị thực khiến các chủ đầu tư trở nên hoang mang.

Địa ốc cả nước nói chung, phía Bắc nói riêng theo đó cũng rơi vào trạng thái ảm đạm hơn bao giờ hết khi giá đất và mức độ quan tâm của người tiêu dùng giảm mạnh so với quý trước. 
Đơn cử như tại Hà Nội, giá đất nền và mức độ quan tâm ở huyện Thanh Trì giảm 9% và 24%, ở huyện Đông Anh giảm 1% và 8%, ở huyện Quốc Oai giảm lần lượt 1% và 39%, ở quận Long Biên giảm 10% và 21%... 

 

Còn tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận theo số liệu của DKRA, từ quý III/2022, thanh khoản đất nền diễn biến ngày càng xấu. Mặc dù giá thứ cấp tăng 2 - 4% so với đầu quý trước tuy nhiên thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp. Sức cầu của thị trường có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, là mức thấp nhất kể từ đầu năm.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mặc dù nhu cầu rất lớn nhưng thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn khó khăn. Các quy định của pháp luật, các thủ tục pháp lý đang khiến nhiều dự án nằm chờ, chưa thể triển khai. 

Còn theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế - tài chính phân tích, thị trường bất động sản năm 2022 gặp nhiều khó khăn và vô cùng trầm lắng. Sự khó khăn này đến từ nhiều phía, thứ nhất là rất ít dự án được phê duyệt. Việc phê duyệt các quyết định đầu tư dự án đều được các bộ ngành, địa phương siết chặt, đòi hỏi nhiều thủ tục, chính sách. 

Tiếp đến là nguồn vốn, đây là bài toán nan giản khiến doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư rơi vào bế tắc. Mặc dù theo số liệu Ngân hàng Nhà nước đưa ra trong 9 tháng đầu năm 2022, mức độ tăng trưởng của vốn tín dụng trong nền kinh tế khoảng hơn 10%, tăng trưởng vốn tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là hơn 12% - vẫn rất cao, nhưng nếu so sánh với các năm trước thì đây là mức vốn hạn hẹp.

Bên cạnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang gặp khó, ảnh hưởng việc huy động vốn của doanh nghiệp. Trái phiếu doanh nghiệp được phát hành rất mạnh, chủ yếu đến từ các doanh nghiệp bất động sản, chiếm đến hơn 40%. Song trong năm 2022 với việc kiểm tra giám sát tương đối chặt chẽ vốn tín dụng bất động sản và việc xử lý một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu lỏng lẻo thậm chí để xảy ra nhiều sai phạm đã làm cho trái phiếu bất động sản chững lại. Khiến nguồn vốn trái phiếu giảm đáng kể do các nhà đầu tư rất cảnh giác và có tâm lý lảng tránh trái phiếu bất động sản để tránh rủi ro.

Nghề môi giới lao đao
Nhiều chuyên gia nhận định thị trường bất động sản sẽ tiếp tục ảm đạm sớm nhất là đến I/2023. Các doanh nghiệp khốn đốn khi vừa phải thanh toán nợ vay, các khoản công nợ vừa lo trả lương nhân viên… nhiều nhà đầu tư không đủ sức gồng buộc phải giảm giá để đẩy nguồn cung, gỡ rối cho bài toán tài chính tồn đọng vốn.

Các phân khúc đồng loạt giảm giá, những công ty lớn đã phải đưa ra loạt chính sách ưu đãi “khủng”, chiết khấu 30 - 40%, thậm chí 50% giá trị sản phẩm để có dòng tiền hoạt động nhưng vẫn chưa thay đổi đươc bức tranh toàn cảnh.  Một số khu vực nhà đầu tư chấp nhận giảm giá lên tới 20% nhưng vẫn không bán được.

Tính thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng. Kéo theo đó, hoạt động môi giới bất động sản cũng gần như “dậm chân tại chỗ’. 

Nhiều người từng là nhân viên môi giới “cứng” cũng bị cho nghỉ việc vì công ty phải cắt giảm nhân sự khi không đủ tài chính trả lương. Còn những người hành nghề môi giới tự do cũng rơi vào trạng thái không biết bấu víu vào đâu khi cả mấy tháng trời không chốt được một giao dịch. Chưa khi nào những người hành nghề môi giới bất động sản cảm thấy lao đao như thời điểm này.

Chị Nguyễn Thúy Hòa (Thúy Lai, Thạch Thất, Hà Nội) – từ một người bán rau quả ở chợ, chị chuyển sang làm môi giới đất. Chị Hòa kể, đầu năm 2021, vùng đất ở Hòa Lạc, Thạch Thất đều trở nên sốt, chị nghe theo lời rủ rê của em chồng di làm “cò đất”, để tiếp cận được nhiều người, chị cũng lập và tham gia 2,3 hội nhóm bất động sản trên mạng để “chào hàng”. Mới đầu cũng lãi được gần 800 triệu đồng. Nhưng từ đầu năm 2022 đến nay, chị gặp không ít khó khăn, từ việc đi tìm người bán đến rao tin trên mạng để tìm nhà đầu tư… chưa kể, nhiều lần chị còn bị nhiều người gọi điện, nhắn tin dọa dẫm vì cho rằng chị là “cò đất” đăng đăng tải thông tin lừa đảo về bất động sản.

Nhiều "cò đất" ở Thạch Thất đổi đời từ cơn sốt đất.

Còn anh Nguyễn Quốc Việt (Đầm Trấu, Hà Nội), hòa vào cơn sốt đất, anh cùng 2 người bạn nữa mở một trung tâm môi giới bất động sản, với nguồn vốn ban đầu khá lớn và tận dụng lợi thế từng là một nhân viên môi giới có nhiều năm kinh nghiệm trung tâm của anh “găm” được nhiều “nguồn hàng”, các dự án đất nền anh chào bán đều uy tín nên nhà đầu tư tìm đến hỏi mua rất đông. Nhưng đến tháng 3/2022, khi Hà Nội ra quyết định dừng phân lô, cộng thêm chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản khiến giá đất bắt đầu chững lại. 
Thị trường bất động sản có dấu hiệu đóng băng, trung tâm môi giới đất của anh Việt cũng dừng hoạt động, việc làm ăn đi vào ngõ cụt. Bế tắc hơn khi anh và những người góp vốn phải gồng mình tìm cách xoay tiền hàng tháng để trả nợ vay nặng lãi. Trung tâm môi giới bất động sản do anh đứng tên cũng gác biển, dừng hoạt động vài tháng nay.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng bước sang 2023, thị trường có thể sẽ “ấm lên” sau khi những khó khăn, vướng mắc về vốn, thủ tục pháp lý được điều chỉnh. Nên với những môi giới muốn gắn bó với nghề, có thể tạm thời chuyển sang các loại hình bất động sản khác và tranh thủ trao dồi kiến thức, kỹ năng bán hàng lúc thị trường đang lên xuống thăng trầm.