Thế chấp bất động sản vay vốn quốc tế: Hạn chế nước ngoài bành trướng trên đất Việt Nam

Lãi suất thấp, hưởng lợi lớn

Theo Vietnamfinance, Luật Đất đai 2013 chưa cho phép doanh nghiệp trong nước thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền nước ngoài. Trong dự thảo sửa đổi vẫn chưa đề cập đến việc này. 

Giám đốc quốc gia, Tổ chức Tài chính quốc tế (IFC) tại Việt Nam - Ông Darryl Dong cho rằng, nếu thế chấp trực tiếp tại những tổ chức tài chính quốc tế thì cần quy định về giới hạn nhằm giảm thiểu rủi ro nếu không trả được nợ, mà vẫn đảm bảo nguyên tắc thực thể nước ngoài không được phép sở hữu bất động sản tại Việt Nam. 

Vị chuyên gia còn cho hay, có thể thêm điều kiện quy định bên cho vay quốc tế không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của một số loại đất (tại các khu vực rủi ro về quốc phòng, an ninh quốc gia); Không sở hữu, chiếm hữu tài sản thế chấp. Về việc xử lý tài sản thế chấp, chỉ nhận được giá trị BĐS sau khi chuyển nhượng cho tổ chức hợp pháp. 

Mộ cơ chế khác là thế chấp gián tiếp, nghĩa là tổ chức tín dụng trong nước sẽ đại diện bên cho vay nước ngoài, đứng ra quản lý, xử lý tài sản thế chấp. Nguyên tắc sẽ tương tự với các khoản vay trong nước. Trong trường hợp không trả được nợ, tổ chức tín dụng trong nước được bán tài sản thế chấp, thu tiền về để trả cho bên vay nước ngoài. 

Theo đại diện IFC, thế chấp BĐS vay vốn nước ngoài là giải pháp vốn hóa đất đai đã có nhiều nước trên thế giới áp dụng như Trung Quốc, Campuchia, Thái Lan. Việc Việt Nam chưa có quy định này đã làm giảm nguồn tài trợ quốc tế, tăng chi phí vay vốn của doanh nghiệp. 

Đại diện của IFC nhấn mạnh: “Hệ quả là làm giảm đáng kể lợi thế cạnh tranh so với doanh nghiệp quốc tế. Lãi suất vay vốn nước ngoài của doanh nghiệp trong nước sẽ bị đội lên vì rủi ro khoản vay cao hơn bình thường, bên vay sẽ tính vào lãi suất. Điều này đặc biệt gây ảnh hưởng tới các dự án phát triển cơ sở hạ tầng hay sản xuất quy mô nhỏ, cần huy động vốn nước ngoài”. 

Ước tính của các tổ chức quốc tế cho thấy việc vay vốn các tổ chức tín dụng quốc tế sẽ khiến lãi suất vay vốn doanh nghiệp Việt giảm từ 0,3 - 0,5%, tương ứng với hàng triệu USD.

Cơ chế nào để tiếp cận vốn ngoại an toàn?

Theo Luật sư Trần Minh Hùng - Đoàn Luật sư TP. HCM, Luật Đất đai 2013 hiện nay vẫn chưa cho phép doanh nghiệp trong nước thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn nước ngoài. Hay như trong dự thảo sửa đổi lần này cũng chưa đề cập tới. Trong khi theo nhiều ý kiến đề xuất nên cho doanh nghiệp thế chấp bất động sản tại những tổ chức tài chính quốc tế và có cơ chế kiểm soát rủi ro. 

Điểm g, Khoản 1, Điều 179 Luật đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền: “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”. Theo đó, chỉ được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam, không được phép thế chấp cho tổ chức tài chính quốc tế. 

“Như vậy, nếu thuộc trường hợp quy định thì doanh nghiệp trong nước có thể thế chấp quyền sử dụng đất cho “tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” hoặc “tổ chức kinh tế khác”. Có thể hiểu quy định này là nhằm mục đích tránh việc cá nhân, tổ chức nước ngoài có quyền sử dụng đất nếu bên đi vay không trả được nợ” - Ông Hùng nói. 

Theo vị này, Việt Nam đã hội nhập quốc tế một cách sâu rộng trong thương mại và đầu tư, thông qua việc tham gia nhiều Hiệp định thương mại tự do (FTA). Tuy nhiên, việc hội nhập ở những lĩnh vực đầu vào của sản xuất như tài chính, đất đai còn nhiều hạn chế. Điều này làm giảm nguồn tài trợ quốc tế cho các doanh nghiệp Việt và khiến cho phí vay vốn của các doanh nghiệp tăng lên, dẫn tới giảm lợi thế cạnh tranh so với các tổ chức nước ngoài.

“Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất nhằm huy động vốn từ các tổ chức nước ngoài có thể được giải quyết qua một cơ chế phù hợp, nhằm giảm thiểu rủi ro phát sinh khi không thể trả nợ và cần xử lý tài sản thế chấp. Chẳng hạn như có thể quy định cho tổ chức quốc tế nhận thế chấp, nhưng khi bên vay không trả được nợ thì quy trình xử lý tài sản thế chấp cần tuân thủ pháp luật Việt Nam như cấm chuyển nhượng tài sản cho nước ngoài, mà chỉ được bán lại cho cá nhân, tổ chức khác tại Việt Nam” - Ông Hùng cho hay. 

Cũng theo ông Hùng, nếu cho phép tổ chức tài chính quốc tế nhận thế chấp thì cách tiếp cận, lãi suất sẽ lại cạnh tranh. Từ đó, doanh nghiệp sẽ ngày càng đa dạng trong việc tìm kiếm vốn huy động; Hay tổ chức tài chính nước ngoài nào được phép nhận thế chấp là tổ chức tài chính có vốn FDI hay là tổ chức tài chính quốc tế, cũng cần phân loại rõ. 

“Nhà làm luật cần đưa ra được các giải pháp cụ thể, chẳng hạn như việc thông qua tổ chức tài chính trung gian tại Việt Nam để có thể xử lý, áp dụng theo quy định pháp luật Việt Nam. Lý do là có không ít trường hợp lợi dụng chính sách lách luật nhằm mục đích để các tổ chức nước ngoài hay người Việt Nam đứng tên nhưng phía sau lại là tổ chức, cá nhân nước ngoài” - Ông Hùng nhận định.