Thấy gì từ việc nguồn cung BĐS 4 năm liên tục sụt giảm theo “cấp số nhân”?

Giảm gần 10 lần

Mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam vừa phát đi một thông báo với những số liệu khiến thị trường bất động sản khá “choáng váng”. Theo đó, kể từ năm 2018 đến nay, nguồn cung của thị trường bất động sản liên tục sụt giảm một cách “đáng kinh ngạc”. Cụ thể, năm 2018, trên cả nước có khoảng gần 200.000 sản phẩm bất động sản mới đưa vào thị trường. Đến năm 2019, cả nước có khoảng trên dưới 100.000 sản phẩm và trong năm 2020-2021, dịch bệnh đã khiến nguồn cung bất động sản sản giảm đi đáng kể. Đặc biệt, trong 9 tháng đầu năm nay, cả nước chỉ có khoảng 30.000 sản phẩm bất động sản mới được đưa vào thị trường.

Có lẽ, điều này đã giải thích một cách hoàn hảo về việc người dân, những người có nhu cầu thực từ đầu năm đến nay “mỏi mắt” tìm nhà ở. Họ là những người có nhu cầu thực nhưng chới với giữa thị trường bất động sản mà không có chỗ để “bấu víu”. Bởi những căn hộ giá bình dân hầu như đã “tuyệt chủng” trong khi đó họ cũng chẳng đủ lực để với tới những căn hộ thương mại được định giá lên đến trên 30 triệu đồng/m2 ở phân khúc “hạng xoàng”.

Giá chung cư tăng một cách phi lý trong khi khả năng hấp thụ của thị trường khá thấp. Nghịch lý chính là việc thị trường bất động sản đang rất khan hàng nhưng vẫn ế vì giá vẫn neo ở một vị trí rất cao. Chủ đầu tư và người dân “đứng nhìn nhau” vì không “chạm” được về giá và khả năng thanh khoản quá thấp.

Anh Nguyễn Quyết Thắng, chủ căn hộ Gemek Premium (An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội) tâm sự: “Nhà tôi dọn về chung cư này từ năm 2019. Trước đó, chúng tôi bỏ 1,5 tỷ đồng để mua căn hộ rộng 80 m2 tim tường. Tuy nhiên, sau khi ở 3 năm, giá bất ngờ được đẩy lên trên 2 tỷ đồng. Như vậy, nếu tôi bán thì nghiễm nhiên lãi 500 triệu đồng. Mấy hôm nay, nhiều môi giới bất động sản liên tục gọi điện cho tôi hỏi mua nhà. Họ nói rằng căn hộ của tôi có giá khoảng 1,95 tỷ đồng và đòi đến trực tiếp xem nhà”.

Anh Thắng nói thêm, không chỉ chung cư Gemek Premium mà các chung cư gần đó như Gemek 1, Golden An Khánh, ICID…cũng tăng giá một cách chóng mặt. Việc mua bán tại các chung cư này cũng đang diễn ra hết sức rầm rộ. “Chung cư gia đình tôi đang ở chỉ cách Vin Smart City một con đường nhưng giá bên đó cao hơn hẳn. Điều này khiến nhiều người đang có ý định mua nhà của Vin phải suy tính lại lựa chọn của mình. Nói chung, giá chung cư tại Hà Nội đang tăng giá ở mọi phân khúc, mọi địa điểm”, anh Thắng chia sẻ.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở thương mại trên cả nước liên tục sụt giảm trong thời gian qua. Bộ này dẫn chứng, năm 2021, cả nước có trên 170 dự án nhà ở thương mại có quy mô khoảng hơn 24.000 căn hộ được hoàn thành. Số căn hộ bằng hơn 40% so với năm 2020.

Chỉ tính riêng 6 tháng năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư mới, và số dự án hoàn thành cũng rất hạn chế. Điều này dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở thương mại chưa được cải thiện. Tuy nhiên, theo thống kê, số lượng dự án nhà ở thương mại hiện nay đang là trên 1.200 dự án với trên 332.000 căn. Nhưng, tỉ lệ hoàn thiện căn hộ để đưa ra thị trường là vô cùng khiêm tốn.

Về khả năng hấp thụ, vẫn theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2021, tổng lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ trên cả nước là 110.000  giao dịch. Trong khi đó, giao dịch đất nền chạm mức 170.000 giao dịch. Tính riêng nửa đầu năm 2022, lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ trên cả nước ghi nhận đạt khoảng 50.000 giao dịch, trong khi đất nền đạt 200.000 giao dịch, gần gấp đôi năm 2021.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tổng số nhà ở thương mại hoàn thành trong 6 tháng vừa qua khoảng 12.000 căn. Chỉ tính trong quý 1/2022, cả nước có 22 dự án nhà ở thương mại hoàn thành, với quy mô trên 5.100 căn hộ. Con số này chỉ bằng 54% cùng kỳ năm 2021.

Hệ lụy từ nhiều yếu tố

Từng trao đổi về vấn đề này, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, bà Đỗ Thu Hằng nói rằng, bên cạnh dịch bệnh Covid-19, tiến trình cấp phép, phê duyệt dự án chậm hơn trước đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản khó khăn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, thị trường bất động sản đang rất kỳ vọng vào việc cải thiện nguồn cung sau nhữn năm sụt giảm. Nguyên nhân được đưa ra đầu tiên là do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, tiếp đó là việc thắt chặt dòng vốn. Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp không đủ tiềm lực để thực hiện dự án mới và hoàn thiện dự án đang triển khai để cung cấp ra thị trường. Nhiều yếu tố cùng tác động khiến nguồn cung bất động sản diễn biến theo chiều hướng tiêu cực.

Trước đó, trả lời tại kỳ họp thứ 3 của Quốc hội khóa XV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nói rằng Bộ đã phối hợp cùng các bộ ngành khác để nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản. Đồng thời, đưa ra những giải pháp để tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội, nhà cho công nhân.

Người đứng đầu ngành xây dựng khẳng định sẽ rà soát lại toàn bộ các dự án nhà ở để tháo gỡ những vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch để thúc đẩy nguồn cung. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng sẽ kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho vay vốn đối với lĩnh vực bất động sản theo quy định. Đặc biệt, các doanh nghiệp có năng lực, tiềm lực, kinh nghiệm sẽ được tạo điều kiện tiếp cận với nguồn cung để phát triển các dự án bất động sản giúp thị trường có thêm nguồn cung.

Về vấn đề này, Tiến sĩ Vũ Văn Hoàng, chuyên gia kinh tế nói rằng, có thể tóm tắt việc khan hiếm nguồn cung là do những nguyên nhân như quỹ đất tại các thành phố ngày càng khan hiếm; thủ tục đấu giá, xin cấp phép các dự án ngày càng khó khăn; các doanh nghiệp đang thiếu vốn để thực hiện các dự án mới cũng như hoàn thiện các dự án dang dở. Và một nguyên nhân khá quan trọng chính là do 4 làn sóng Covid-19 liên tiếp ập tới, có thời gian cả nước phải giãn cách, nhiều dự án bị chậm tiến độ, các doanh nghiệp thiếu lao động.