Thiếu nguồn cung bất động sản chính thống tại Hà Nội 

Nguồn cung bất động sản “chỗ thừa chỗ thiếu” 

Hội môi giới Bất động sản Việt Nam đã đưa ra nhận xét về thực trạng bất cập về thị trường bất động sản trong năm 2021 vừa qua. Cụ thể, nguồn cung bất động sản chính thống khan hiếm trong khi nguồn cung tự phát lại rất dồi dào. Hội cho biết về các dự án bất động sản được đầu tư theo quy định trong năm 2021 tại Hà Nội, không có dự án mới nào về đô thị và nhà ở được phê duyệt. Các sản phẩm mới được chào bán trên thị trường đều thuộc các dự án đã được phê duyệt từ giai đoạn trước đây. 

Trong năm 2021, tổng sản phẩm căn hộ được chào bán trên thị trường cả nước là 16.841 sản phẩm. Số lượng căn hộ được giao dịch là 7.477/16.841 sản phẩm. Trong đó, hơn 80% giao dịch căn hộ là hàng tồn từ các năm trước. Những căn hộ được chào bán, chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ trung và cao cấp. Phân khúc căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ rất nhỏ, chỉ dưới 5% tổng số giao dịch căn hộ và thuộc các dự án ở vùng ven Thủ đô Hà Nội. 

Bên cạnh các dự án được phê duyệt đúng quy định, thì theo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam thì thị trường Hà Nội còn xuất hiện nhiều bất động sản tự phát khác. Chủ yếu đất nền trong dân tham gia, tạo nguồn cung cho thị trường. Số lượng bất động sản này ước tính đạt hàng ngàn sản phẩm.  

Các sản phẩm đất nền của dân đang chào bán tập trung tại các địa phương ngoại ô thành phố và có thông tin quy hoạch từ huyện lên quận, thành phố. Đó là các địa phương như Ba Vì, Quốc Oai, Hoài Đức, Thạch Thất, Đông Anh, Gia Lâm, Mê Linh, Thanh Trì, Sóc Sơn, Sơn Tây. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết các khu vực đất đai người dân tự phân lô bán nền ghi nhận hiện tượng rao bán nhiều. Có thời điểm tạo thành các cơn “sốt đất” nhưng trên thực tế thì số lượng giao dịch ít. Chủ yếu giao dịch là giữa các nhà đầu tư với nhau, số lượng giao dịch thực tế chỉ đạt khoảng 10% - 15% lượng chào bán. 

Nhiều nguồn cung mới hơn trong năm 2022

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, trong năm 2022, thị trường bất động sản tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung cho rằng nguồn cung sẽ được cải thiện. Tuy nhiên nguồn cung từ các dự án chính thống thì sẽ tiếp tục gặp khó khăn. 

Đồng quan điểm, Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung mới sẽ tăng nhưng sẽ tăng dưới sự kiểm soát chặt chẽ bởi các cơ chế, chính sách của Nhà nước. 

Điều này tác động trực tiếp đến tiến độ cải thiện nguồn cung bất động sản chính thống từ các dự án nhà ở thương mại. Đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại đang có vướng mắc liên quan đến việc chuyển đổi đất đai 

Theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật vừa được Quốc hội thông qua thì Luật vẫn chưa quy định về việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất 100% là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Các chuyên gia cho rằng, sự chặt chẽ của luật về đất đai sẽ ngày các có tác động lớn đến nguồn cung của thị trường bất động sản. Trong khi đó, quỹ đất tại các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội ngày càng hạn hẹp. Nhưng người dân lại có nhu cầu đầu tư đất nền và nhà ở gắn liền với đất ngày càng nhiều hơn khiến cho cán cân cung - cầu chênh lệch nhiều, giá nhà đất ngày càng tăng cao. 

Nhận xét về lực đẩy của thị trường trong năm 2022, theo ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện đang có một lượng lớn các nhà đầu tư rút bớt vốn dành cho đầu tư chứng khoán và chuyển sang phân bổ vào các sản phẩm bất động sản. Bởi nhận thấy tính thanh khoản cao của bất động sản. Các chủ đầu tư cũng rục rịch "tung chiêu" để tái kích hoạt thị trường sau giai đoạn im ắng do tác động của dịch bệnh Covid-19, ông Khôi nhận định.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế thì cho rằng thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt là phân khúc đất nền tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang được đẩy mạnh quy hoạch phát triển. Do đó sẽ tiếp tục nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, sẽ không xuất hiện tình trạng “sốt đất” như năm 2021. 

Có thể lấy ví dụ tại Hà Nội, với dự kiến quy hoạch 5 huyện ngoại thành gồm Thanh Trì, Hoài Đức, Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm thành các quận nội thành vào năm 2025. Đã góp phần tạo tiền đề cho các huyện này phát triển các khu dân cư trọng điểm. Do có lợi thế về quỹ đất lớn. Savills Việt Nam dự báo, các quận mới này sẽ chiếm 36% nguồn cung cho thị trường từ năm 2023 trở đi. 

Sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng cũng góp phần vào xu hướng chuyển dịch của thị trường. Ở phía Tây Hà Nội sẽ ghi nhận sự bùng nổ khi các tuyến đường vành đai 3, vành đai 3,5 và đường sắt đô thị số 3 đi vào hoạt động. Kế hoạch vận hành các tuyến metro và xây dựng đường vành đai 2,5 ở phía Nam và số 4 ở phía Đông Bắc Hà Nội sẽ góp phần hoàn thiện mạng lưới giao thông. 

Có thể thấy, sự mất cân bằng nguồn cung bất động sản trên cả nước đang xuất hiện từ lâu. Đây chính là nguyên nhân khiến các nhà đầu tư “tay ngang” dễ rơi vào vòng xoáy của những cơn “sốt đất”. Tuy nhiên, với nhiều dự thảo luật đang được xem xét thông qua sẽ sớm giúp kiểm soát thị trường bất động sản. Trong thời gian tới, các địa phương sẽ phải công khai minh bạch các thông tin quy hoạch, dự án sẽ giúp ngăn chặn các dự án “tự phát” của người dân nhằm thao túng thị trường.