“Sức kéo” nào giúp thị trường bất động sản “thức giấc”?

Câu chuyện thiếu vốn của thị trường

“Thiếu vốn" là nhận định chung của giới chuyên gia trước bối cảnh thị trường bất động sản hiện tại. Cũng vì thiếu vốn nên thị trường ngày càng bị đẩy vào tình trạng khó khăn. Một số tổ chức nghiên cứu thị trường địa ốc đưa ra dự báo, nếu tình trạng thiếu vốn tiếp tục kéo dài, kịch bản của kênh đầu tư có giá trị vốn hóa sẽ khó có thể chuyển biến với những gam màu tươi sáng. 

Phân tích kỹ hơn tình trạng thiếu vốn của các doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia bất động sản TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích, trước hết là dòng tiền từ ngân hàng dần hẹp hơn vì hết room tín dụng. Nhiều doanh nghiệp địa ốc năm nay không thể vay vốn. 

Thứ hai là dòng tiền từ trái phiếu gặp nhiều khó khăn. Các chủ đầu tư dự án địa ốc đối mặt với những áp lực tình trạng đáo hạn trái phiếu. Ba là giá trị cổ phiếu liên tục lao đốc khiến cho nguồn tiền từ chứng khoán đổ vào bất động sản giảm mạnh. 

Thứ tư là vì tâm lý lo ngại của những người mua nhà trước lãi suất tăng, vay tín dụng ngân hàng khó khăn khiến cho thanh khoản sản phẩm thấp. Các doanh nghiệp bất động sản cũng bị ảnh hưởng lớn từ lượng giao dịch sụt giảm, doanh thu ngày càng thấp. 

Kể từ giai đoạn giữa năm 2022 tới nay, thị trường chứng kiến những chỉ báo thiếu tích cực. Trong diễn đàn gần đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chia sẻ rằng, thực trạng khó khăn trên thị trường địa ốc đang diễn ra trong thực tế. Không ít dự án phải dừng hoạt động, nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô, cắt giảm nhân sự… 

Trước những kịch bản dự đoán về thị trường bất động sản năm 2023 sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng “ngủ đông”, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh từng nhiều lần đề xuất về những giải pháp hỗ trợ thị trường, chẳng hạn như tung ra các chính sách cho vay ưu đãi và những gói hỗ trợ doanh nghiệp. Trước đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã đề xuất chính sách khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản. 

Cần hỗ trợ doanh nghiệp địa ốc trở lại thị trường

“Thiếu vốn” hiện nay là thực trạng mà thị trường bất động sản đang đối mặt. Song, để giải được bài toán này, câu hỏi đặt ra là: “Cần có bao nhiêu tiền để đủ lực phục hồi doanh nghiệp bất động sản?” Giới chuyên gia cho rằng, các gói hỗ trợ tài chính của Chính phủ đưa ra thị trường thì cần tập trung vào gói kích cầu mua nhà cho người dân. 

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà đưa ra vấn đề, cách đây 10 năm thì thị trường bất động sản ở trong tình trạng rất khó khăn. Khi đó, Chính phủ tung ra gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Nguồn vốn này không phải quá lớn so với tổng dư nợ ở thời điểm đó nhưng đã góp phần giải quyết phần lớn vấn đề, tạo ra nguồn vốn mồi, góp một phần để kích cầu tiêu dùng và thúc đẩy thị trường địa ốc tiếp tục phát triển, kéo theo nhiều ngành nghề khác, tạo công ăn việc làm cho người lao động, công nhân xây dựng. 

Soi chiếu vào dòng vốn hỗ trợ cách đây một thập kỷ, ông Hà đề xuất phải có thêm nguồn vốn cụ thể chảy vào thị trường bất động sản, nhất là cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người lao động thu nhập thấp, nhà ở thương mại với giá thấp. Ví dụ như nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng tại thành phố lớn, hoặc nhà ở có giá thấp hơn những địa phương khác, được hỗ trợ lãi suất. 

Trong khi Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Đính cũng cho hay: “Chúng ta có thể nhìn vào bài học từ gói 30.000 tỷ đồng trước đó. Ở giai đoạn trước, con số 30.000 tỷ đồng so với thị trường thật ra không thấm vào đâu. Tuy nhiên, với gói hỗ trợ này đã kích cầu rất nhiều dự án được chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang phân khúc nhà ở xã hội, qua đó đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường”. 

Vị chuyên gia cũng nhấn mạnh: “Chính sách này không tác động trực tiếp lên thanh khoản, nhưng lại đem đến các hướng đi mới cho thị trường, phù hợp với tài chính của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế”. 

Nhìn nhận ở góc nhìn khác, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - TS.Cấn Văn Lực cho rằng, thực tế nguồn vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản vẫn còn rất lớn. Nguồn vốn tín dụng năm 2022 chảy vào thị trường bất động sản vẫn tăng lên 15%. 

Vốn nước ngoài đổ vào thị trường này tương đối tốt, rơi vào khoảng hơn 4 tỷ USD tính tới thời điểm hiện tại. Tổng nguồn vốn đổ vào bất động sản ước tính lên tới 700 - 800 nghìn tỷ đồng. 

Theo ông Lực, xét về bản chất, cơ cấu vốn doanh nghiệp đang bị mất cân bằng. Thông thường vốn ngân hàng sẽ chiếm khoảng 50% nhưng vì những kênh huy động vốn khác gặp khó nên tỷ trọng nguồn vốn này bị đẩy lên 70%. 

Do đó, vị chuyên gia cho rằng, cấu trúc vốn hiện tại phải trở về trạng thái cân bằng hơn trong giai đoạn tới. TS. Cấn Văn Lực đề xuất cấu trúc vốn rất cần quay lại trạng thái cân bằng hơn trong thời gian tới. 

Hiện tại, các nhà đầu tư đang có tâm lý “bắt đáy”, nhưng nhiều trường hợp thì đây là tâm lý sai lầm vì thị trường hiện tại không thể tìm được đáy. Hơn nữa, nhà đầu tư luôn có tâm lý ham rẻ nên sẽ dễ rơi vào bẫy của các thông tin quảng cáo ảo. 

Thay vào đó, các nhà đầu tư cần tham gia thị trường ngày từ đầu. Đầu tư vào những dự án có quy hoạch bài bản, hoàn thiện pháp lý, đây mới là nước đi mà các nhà đầu tư cần lựa chọn.