Sử dụng mô hình “toàn dân làm du lịch" để BĐS du lịch – nghỉ dưỡng phát triển

Cần thay đổi tư duy phát triển

Việc phát triển bất động sản (BĐS) du lịch - nghỉ dưỡng, tôi vẫn thường gọi đó là một trong những “lẽ sống” của nền kinh tế Việt Nam. Kinh tế Việt Nam, nếu không dựa vào một số “điểm chốt” như vậy để phát triển thì chúng là phát triển bằng gì? Nếu Việt Nam lấy du lịch làm trọng tâm để phát triển kinh tế, với tiềm năng du lịch lớn tại Việt Nam và với con người Việt Nam có khả năng “bươn chải” trong lĩnh vực du lịch thì đó là điểm mạnh rất lớn của kinh tế Việt Nam.

Nhưng muốn phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, thì điểm nhấn cần quan tâm là đầu tư cho BĐS du lịch - nghỉ dưỡng. Để phát triển BĐS du lịch - nghĩ dưỡng thì phải có vốn đầu tư. Song vốn đầu tư từ đâu?

Ngân sách Nhà nước chắc chắn rất thiếu, doanh nghiệp phát triển dự án BĐS cũng không thể đủ nguồn tài chính. Như đã nói, dù họ có tiềm lực nhưng nguồn vốn sẵn chỉ có thể “lo” được một hai khách sạn theo kiểu cũ là “mệt nhoài”, không thể phát triển được các mô hình nghỉ dưỡng lớn, rộng khắp theo hướng “toàn dân làm du lịch".

Vậy, chỉ có giải pháp là chúng ta tạo điều kiện để hút vốn từ người dân dưới danh nghĩa của các nhà đầu tư thứ cấp để phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng. Theo đó, nguồn vốn phát triển sẽ rộng rãi hơn rất nhiều.

“500 tấn vàng” trong dân, làm cách nào để khuyến khích lượng tài sản của dân để đưa vào trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh...? Phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng là cách để khuyến khích. Vấn đề còn lại, chúng ta vẫn đang loanh quanh trong câu chuyện “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà phải là đất ở. Dẫn đến, địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào BĐS du lịch - nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm BĐS du lịch - nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành “đơn vị ở".

Tuy nhiên, khi bị thanh tra cũng như biết được cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” không được quy định trong bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào thì lại lúng túng, lo sợ. Dẫn đến, có dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được cấp sổ đỏ, nhưng từ năm 2019, sau khi bị thanh tra, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp.

Hệ quả là, hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Tại các dự án xuất hiện tranh chấp kéo giữa các nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư dự án vì cam kết cấp số đỏ lâu dài, nhưng các chủ đầu tư dự án cũng bất lực, phải chờ vào quyết định của chính quyền địa phương. Chủ đầu tư thiệt hại lớn, nhà đầu tư bức xúc.

Tôi cho rằng, tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của BĐS du lịch - nghỉ dưỡng trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính “tù hãm” của tư duy phát triển. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý.

Tại sao chúng ta không học tập kinh nghiệm của các nước công nghiệp, họ không có hạn chế là chỉ có đất ở mới được sở hữu lâu dài, mà tất cả các loại đất nếu muốn sở hữu lâu dài hay ngắn hạn đều được, tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng, quy hoạch và quản lý bằng công cụ tài chính là thuế.

Nếu muốn sở hữu lâu dài, vĩnh viễn phải đóng thuế cao, 70 năm thì thuế thấp hơn, 50 năm sẽ thấp nữa , thậm chí 10 năm thì được miễn thuế. Ví dụ như vậy, các nước họ làm điều này rất đơn giản. Bên cạnh đó, một số nước hoàn toàn không cho quyền sử dụng đất lâu dài đối với mọi loại đất kể cả đất ở. Có thể lấy ví dụ như tại Trung Quốc, Singapore, Israel …

Còn ở ta, Nhà nước đang ép tư duy của mình vào tư duy của người đầu tư, sản xuất, kinh doanh. Tôi cho rằng, điều đó là không ổn. Nhà nước chỉ nên giữ vai trò điều tiết và giữ trật tự cho thị trường, chứ đừng dùng quyền lực Nhà nước để áp đặt vào người sản xuất, kinh doanh.

Liên quan đến vấn đề quy hoạch, với BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, quy hoạch phải có trật tự và có tiêu chí kinh tế nhưng đồng thời phải phù hợp với mục đích phát triển du lịch - nghỉ dưỡng. Vậy thì, dù là đất ở nông thôn không hình thành đơn vị ở, đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ hay đất ở dưới dạng đa năng, có thể ở lâu dài nhưng nó chỉ là căn nhà thứ hai, phục vụ lưu trú ngắn hạn hoặc vận hành kinh doanh du lịch, nghỉ dưỡng cũng sẽ là loại đất do quy hoạch quyết định.

Khi đã là căn nhà thứ hai thì không có hộ khẩu thường trú tại đó, cũng không hình thành khu dân cư gây tác động lên hạ tầng khu vực mà chỉ phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng. Hiện nay, sổ hộ khẩu đã được thay thế bằng căn cước công dân quản lý bằng dữ liệu điện tử trong cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư. Người dân có quyền cư trú ở bất cứ đâu và chỉ cần khai báo với cơ quan chức năng.

Khi cuộc sống ngày cảng hiện đại, chúng ta dừng bám lấy tư duy cũ. Dự án du lịch - nghỉ dưỡng cũng có quy hoạch đất vườn, đất nông nghiệp. Khi quy hoạch đã quyết định thì không phải xin phép chuyển đổi từ đất rừng, đất lúa sang đất du lịch ...Cứ theo quy hoạch mà làm.

Còn hiện tại, tùy từng dự án, muốn chuyển đổi loại đất, phải được sự đồng ý của cấp có thẩm quyền. Đối với đất lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, tùy theo diện tích mà phải xin chủ trương cho phép chuyển mục đích của. Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hay HĐND cấp tỉnh ... Ta đang tự “lấy đá ghè vào chân mình”, khi quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, nhưng khi thực hiện quy hoạch của một số trường hợp vẫn phải xin phép lại các cơ quan có khi thẩm quyền cao hơn. Công việc quản lý cần chặt chẽ, nhưng không nên phức tạp đến như thế, tiêu phí thời gian, tiền của, sức lực của dân. Ta cần sử dụng công cụ quy hoạch và công cụ tài chính thay thế những phức tạp như vậy.

Hiện nay còn nhiều thủ tục quá phức tạp theo hướng thuận lợi cho cơ quan quản lý, nhưng mang tính gây khó khăn cho người tham gia, làm cho thị trường khó phát triển, kinh tế thiếu minh bạch. Các nhà đầu tư, người thì bị kẹt tiền trong các dự án đất nhà ở, các dự án phát triển thương mại, dịch vụ...Đáng lẽ ra chúng ta phải tạo điều kiện dễ chịu nhất cho các nhà đầu tư. Họ đã chịu khó bỏ tiền, nhưng sau đó thì vốn bị “mắc” tại các dự án, không cách nào giải quyết nổi. Vậy thì khi ngân sách không đủ để phát triển , ai sẽ chịu bỏ tiền để đầu tư, để triển khai những dự án lớn?

Tâm lý của các nhà quản lý là lo ngại đứng trước vành móng ngựa, không biết số phận quản lý của mình sẽ ra Trên thực tế, đã có rất nhiều căn bộ quản lý rơi vào vòng lao lý. Từ đó, tâm lý “chim sợ cành cong” của các quản lý kế nhiệm là không thể tránh khỏi. Cũng chính vì vậy mà cách yên phận nhất là gác bút không ký.

Câu chuyện của Khánh Hòa hay Đà Nẵng trong thời gian qua cũng là một hồi chuông cảnh báo cho các nhà quản lý là không được làm bừa, đó là góc độ tích cực. Nhưng cảnh báo đó đã quá mạnh đến mức ngay cả ký “có lý” cũng không dám ký. Chỉ cần ai đó phát hiện vấn đề này luật đang không rõ ràng hay còn rủi ro...là tâm lý sợ sai bao trùm. Thế nhưng phải nhấn mạnh rằng, gần như tất cả các luật của Việt Nam hiện nay đều thiếu rõ ràng, minh bạch hoàn toàn.

Chính vì thế mà việc đặt bút ký của các chính quyền địa phương trở nên khó khăn hơn. Với những người chọn an toàn, thì không kỷ là phương án tốt nhất. Với những lãnh đạo tâm huyết và muốn phát triển địa phương thì họ dám ký nhưng quan lộ có thể gặp rủi ra đáng e ngại.

Như vậy, việc cần làm là phải thay đổi cách xây dựng luật pháp, rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể biện minh cho cách hiểu sai lệch, cũng không thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn và chồng chéo trong thực thị. Đó mới là luật pháp thực sự. Một hệ thống luật pháp còn chồng chéo, khó hiểu, tạo nhiều cách hiểu không thể đảm bảo cho tỉnh phát triển bền vững bởi sẽ tạo ra nhiều cách vận dụng khác nhau, thiếu thống nhất và đồng bộ, nhất là tạo khả năng lợi dụng để trục lợi từ quá trình phát triển.

Sự e ngại hiện nay của các cơ quan quản lý đang làm cho mọi việc đứng yêu chờ đợi. Có thể là chờ một hướng dẫn nào đó của cơ quan có thẩm quyền để cụ thể hóa cách thức gỡ các điểm nghẽn đang tồn tại. Điều này liên quan đến cách hiểu pháp luật, cách triển khai pháp luật ở các địa phương.

Liên quan đến việc cho phép triển khai dự án, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất cho BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, hiện nay rất đa dạng ở các địa phương. Ngay tại Khánh Hòa, có dự án được cấp, có dự án lại không, có dự án lại nằm chờ quyết định của chính quyền. Ở Đà Nẵng hay Phú Quốc cũng vậy, có nhiều dự án được cấp số ở dạng này hay dạng khác, rồi cũng nhiều dự án phải nằm chờ.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn, tạo điều kiện phát triển BĐS du lịch - nghĩ dưỡng, làm nền tảng để thúc đẩy phục hồi và nâng tầm vị thế ngành du lịch Việt Nam, điều đầu tiên, tôi cho rằng, Chính phủ nên có một văn bản sau khi đã xin ý kiến của Ủy ban thường vụ Quốc hội (bởi hiện nay Ủy ban thường vụ Quốc hội là cơ quan có trách nhiệm giải thích pháp luật) về cách áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết các dự án đang bị ách tắc. Văn bản như vậy cũng là cơ sở để sửa đổi triệt để các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

Việc sớm có quyết sách thảo gỡ các vướng mắc cho doanh nghiệp, gỡ rối pháp lý cho địa phương là rất cần thiết để phát triển kinh tế du lịch sau một khoảng thời gian dài “nằm yên” vì Covid - 19.

Cấp quyền sử dụng đất đất để phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng

Về lâu dài, để khơi thông thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, phát triển du lịch, đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên tham gia và đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Từ thực tế, có thể khẳng định rằng nếu chúng ta cho các BĐS du lịch - nghỉ dưỡng được sử dụng đất lâu dài thì đây chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp.

Trước đây, Khánh Hòa từng hứa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dài hạn cho các nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án có một phần đất ở nông thôn. Tất nhiên, cách lách luật như vậy cũng không đúng, nhưng ở một góc độ nào đó lại được đánh giá là điểm sáng trong việc thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư thứ cấp, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ, góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách Nhà nước ...

Nhờ đó, Khánh Hòa đã lôi kéo được những thương hiệu tên tuổi như Vingroup, Eurowindow Holding, Hưng Thịnh, Novaland, CEO Group, GolfLong Thành ... mạnh dạn đặt chân đến khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh đầu tư hơn 40 dự án với tổng số vốn đăng ký trên 30.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, cần dựa trên quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất để cấp quyền sử dụng ngắn hạn hay dài hạn chứ không phải loanh quanh ở tên gọi “đất ở không hình thành đơn vị ở" hay tên gọi khác. Quy hoạch phải cụ thể từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết để thực thi một cách hiệu quả.

Bên cạnh đó, có thể cân nhắc sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất với mọi loại đất. Nếu mua quyền tài sản đất đại lâu dài sẽ phải chịu thuế tài sản với tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải chi trả tiền thuê đất cho Nhà nước. Từ lý luận, người ta có thể thấy trả tiền thuê đất 70 năm tương đương với tiền sử dụng đất mua quyền tài sản đất đai lâu dài. Vì vậy, nếu muốn sử dụng đất vô thời hạn thì phải nộp thuế tài sản sao cho nhà nước thu được lợi ích tưởng dương với nhiều chu kỳ sử dụng đất ngắn hạn.

Không nên dựa vào mục đích sử dụng đất để quy định đất đó là dài hạn hay ngắn hạn. Cách quy định đó là hoàn toàn manh mún và bất hợp lý, việc quản lý sẽ vất vả hơn nhiều. Chúng ta phải thay đổi tư duy quản lý, từ đó việc phân loại đất sẽ dễ dàng, đơn giản hơn. Tất cả các loại đất nếu phải trả phí để sử dụng, thời kỳ sử dụng bao nhiêu năm thì sẽ có sắc thuế tương ứng để điều chỉnh lợi ích này. Nếu như vậy, đất quy hoạch cho mục đích thương mại, dịch vụ như các căn hộ condotel, biệt thự nghỉ dưỡng phục vụ kinh doanh lưu trú đang vướng mắc trong thời gian sử dụng đất vừa qua hoàn toàn có thể giải quyết được theo hướng phát triển tốt hơn.

Việt Nam muốn trở thành một cường quốc du lịch thì phải ưu ái cho loại hình BĐS du lịch - nghỉ dưỡng. Tháo gỡ khó khăn về pháp lý theo hướng tạo sự hấp dẫn về lợi ích để thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư chính là chìa khóa tạo ra động lực cho loại hình BĐS này. Tất cả những người làm luật, xây dựng luật pháp phải tư duy lại theo cách nghĩ của một nước công nghiệp phát triển. Có như vậy, chúng ta mới hy vọng đến năm 2045, chúng ta tiệm cận tới những tiêu chí “vùng ven” của một nước công nghiệp phát triển.