“Sóng ngầm” cắt lỗ len lỏi trong thị trường bất động sản, giới đại gia đón cơ hội “săn hàng”

Nhiều nhà đầu tư đau đớn “bán đổ bán tháo”

Anh Vũ Trọng Kiên từ Bình Thuận chuyển vào TP.HCM lập nghiệp từ năm 2013, luôn khao khát sở hữu được căn nhà của riêng mình, và sẵn sàng chấp nhận mua nhà trả góp. Cuối năm 2019, sau khi cân nhắc và suy nghĩ kỹ, vợ chồng anh Kiên quyết định mua căn hộ đang xây dựng dựng tại quận 9 (TP.Thủ Đức) với mức giá 2,2 tỷ đồng.

Anh Kiên cho hay, với việc được ân hạn nợ gốc đến tận lúc bàn giao nhà cho chủ đầu tư, vợ chồng anh khi mới mua nhà không cảm thấy quá áp lực về tài chính hàng tháng. Cho đến thời điểm cuối năm 2021 thì anh nhận được nhà, lúc này cả khoản tiền nợ gốc và lãi vay ngân hàng đã hơn 12 triệu đồng/tháng, anh chị xử lý bằng cách sử dụng tiền lương và cho thuê lại căn hộ.

Thế nhưng, do dự án căn hộ mà anh chị mua có vị trí khá xa trung tâm, hạ tầng giao thông kết nối chưa đồng bộ, khiến cho việc di chuyển mất rất nhiều thời gian, nên căn hộ của anh thường xuyên rơi vào cảnh vắng bóng khách thuê. Chưa kể, từ khi dịch Covid-19 bùng phát cho đến nay, thu nhập của hai vợ chồng bị ảnh hưởng, không thể gồng gánh nổi việc trả nợ gốc và lãi vay ngân hàng hàng tháng. Cuối cùng, do áp lực quá lớn về tài chính anh quyết định rao bán lại căn hộ trên với mức lỗ lên tới cả trăm triệu đồng.

Việc bán cắt lỗ đến từ nguyên nhân mất chi phí lãi vay, phí môi giới, khoản phạt tất toán sớm từ ngân hàng và thất thu do việc kinh doanh thuê nhà ê ẩm. Thế nhưng dù lỗ, anh Kiên vẫn phải bán lại căn hộ để giảm tải gánh nặng tài chính.

Cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự, anh Đinh Văn Điềm (38 tuổi) đang sinh sống trong một khu nhà trọ tại quận Bình Thạnh (TP.HCM) cho biết, thời điểm cuối năm 2020, anh háo hức khi mua được một căn nhà tại khu phía Đông TP.HCM với giá bán là 1,8 tỷ đồng đi kèm theo khá nhiều ưu đãi, chiết khấu cao, tiến độ thanh toán dài hạn. Tuy nhiên cảm giác vui mừng, hạnh phúc nhanh chóng qua đi khi thời hạn thanh toán đến gần.

Nhà đầu tư này chia sẻ, với khoản vay là hơn 1,3 tỷ đồng (đã bao gồm ưu đãi lãi suất cả năm 2021), từ đầu năm 2022 trở đi, lãi vay thả nổi, cộng thêm khoản nợ gốc, mỗi tháng vợ chồng anh Điềm phải thanh toán ngân hàng số tiền lên đến hơn 25 triệu đồng.

Đến cuối tháng 3/2022, do không chịu nổi gánh nặng tài chính, vợ chồng anh đành quyết định rao bán căn nhà hình thành trong tương lai này. Những tưởng bán nhà xong là có thể thu về một khoản tiền chênh lệch vài trăm triệu đồng như lời môi giới hứa hẹn, quảng cáo lúc mở bán, song thực tế đã khiến vợ chồng anh Điềm “vỡ mộng” vì rao bán mãi mà không ai hỏi mua, phí môi giới lại cao. Trước đây, căn hộ chung cư từng là niềm tự hào của anh Điềm, đến nay tài sản này lại biến thành món nợ dai dẳng, nặng nề.

Anh Điềm chia sẻ thời điểm tháng, anh rao bán căn hộ với giá gốc nhưng không ai hỏi mua, từ tháng 4 đến nay anh chấp nhận giảm giá 100 triệu đồng, nhưng cũng chưa có khách quan tâm. Nếu cứ tiếp tục ôm căn hộ, anh không chỉ lỗ tiền lãi suất mà còn lỗ khoản phí môi giới 2% giá trị hợp đồng.

Đã qua thời đầu tư “lướt sóng”

Trong vòng 2 năm gần đây, các dự án chào bán sản phẩm mới thường xuất hiện khá đông đảo nhóm đối tượng khách hàng F0 (mua nhà lần đầu). Đa phần nhóm những khách hàng này ưa chuộng sử dụng đòn bẩy tài chính với gói ưu đãi lãi suất 1 năm.

Những người này thường vô cùng hồ hởi khi mua nhà nhưng không lường trước được hết những vấn đề phức tạp đằng sau khi các chương trình ưu đãi, khuyến mãi, ân hạn nợ gốc kết thúc. Trải qua 1 đến 2 năm sau khi mua căn hộ, các ưu đãi không còn, người mua lúc này phải đối mặt với áp lực tài chính nặng nề, đành âm thầm xả hàng dưới giá vốn.

Theo quan sát của giới chuyên gia, trong vòng 2 năm trở lại đây, số lượng nhà đầu tư F0 bán cắt lỗ bắt đầu có xu hướng tăng cao. Song, dù các khách hàng F0 này bán căn hộ với mức giá gốc, thậm chí còn thấp hơn mức giá lúc mua vào hàng trăm triệu đồng nhưng vẫn rất khó tìm được khách hàng mua. Nguyên nhân là bởi người bán sản phẩm thứ cấp sẽ khó cạnh tranh được với chính sách bán hàng của các chủ đầu tư luôn tung ra rất nhiều ưu đãi, chính sách giãn tiến độ thanh toán dài hơn so với các đợt bán trước để thúc đẩy mạnh khả năng tiêu thụ sản phẩm.

Trên thị trường hiện nay xuất hiện khá nhiều trường hợp người mua nhà chỉ duy trì khả năng thanh toán trong khoảng 1 năm đến 18 tháng. Sau đó họ sẽ lại âm thầm xả hàng ra vì không gánh được áp lực tài chính, chấp nhận bán bằng giá so với thời điểm mua vào. Trường hợp này nếu tính cả thuế, phí, họ phải chấp nhận chịu lỗ ít nhất là 7-8%. Thậm chí có nhiều khách hàng F0 phải bán lỗ nhiều hơn 10% giá trị căn hộ vì gánh nặng tài chính quá nặng nề.

Những khách hàng F0 này đa số đều không có kinh nghiệm và kiến thức mua nhà. Thời gian đầu, việc thanh toán chiếm tỷ lệ 15-20%, còn lại ân hạn lãi gốc đến khi nhận nhà nên mọi việc khá nhẹ nhàng, nhưng đến lúc nhận nhà, những áp lực tài chính mới bắt đầu hiện rõ. Lúc này, kỳ vọng bán nhanh để chốt lời như quảng cáo không thành sự thực, vì thanh khoản thị trường khá yếu.

Tuy nhiên cũng có chuyên gia cho rằng hiện tượng bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiền chỉ diễn ra một cách âm thầm, lặng lẽ ở một số khu vực, và chỉ xảy ra đối với một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo.

Trong lúc này, nhiều nhà đầu tư có tài chính ổn định đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản. Cơ hội lúc này cũng chỉ dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, đủ sức để đầu tư dài hạn.

(Nguồn: Tạp chí tài chính)