Hết thời “ăn bằng lần”, thị trường căn hộ hạ nhiệt, đòn bẩy tài chính “đè” nặng người mua

Đã có 7 năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản, trong danh mục đầu tư của anh Phạm Trung Dũng (TP.HCM) luôn có cả phân khúc đất nền và căn hộ, với tỷ lệ phân phối vốn là 50-50. Tuy nhiên đến, hết quý I/2022, tỷ lệ vốn đầu tư cho căn hộ chỉ còn lại khoảng 20%, khi anh quyết định bán bớt số căn hộ mình có để giảm áp lực đòn bẩy tài chính, chuyển hướng sang các loại hình đầu tư khác có tiềm năng hơn như đất nền, nhà phố.

Nhà đầu tư chung cư tìm cách “thoát hàng”, tính kế chuyển hướng

Anh Trung Dũng cho hay, trong số 2 căn hộ anh đã bán, có 1 căn phải bán “cắt lỗ” được anh mua thời điểm cuối năm 2020, diện tích 70m2, 2 phòng ngủ, trước đây thuộc quận 9 cũ - nay thuộc vào TP.Thủ Đức. Căn hộ này có giá mua mới với mức giá hơn 3 tỷ đồng, trong đó hơn gần 1,5 tỷ đồng là vay ngân hàng với mức lãi suất 1 năm.

Sau 1 năm, hết ưu đãi, anh Dũng bắt đầu phải trả lợi cùng với nợ gốc, mỗi tháng anh phải “gồng gánh” tới gần 30 triệu đồng. Sau gần 6 tháng trả lãi, nhận ra rằng căn hộ chung cư khó có tiềm năng tăng giá trong 2-3 năm tới, anh Dũng quyết định “thanh lý” nhanh bằng cách chấp nhận bán lỗ căn hộ gần 200 triệu đồng để thu hồi vốn, đầu tư vào các lĩnh vực khác.

Anh Vũ Quốc Việt, trưởng một văn phòng môi giới khu vực Đông TP.HCM cho hay, các trường hợp bán “cắt lỗ” căn hộ chung cư xảy ra trong những tháng gần đây không phải là điều hiếm gặp. Tuy nhiên, điều này hầu hết chỉ xảy ra với những nhà đầu còn rất ít kinh nghiệm, dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Theo anh Phạm Quốc Việt, các nhà đầu tư F0 thường tìm cách vay vốn để “lướt sóng”, với hy vọng có thể bán chốt lời trong thời gian ngắn, chỉ từ 1-2 năm. Tuy nhiên, với các sản phẩm mới, được mua trong thời điểm 2 năm trở lại đây phần lớn được định giá ở mức quá cao nên khó có tiềm năng tăng giá trong khoảng thời gian 3-4 năm sắp tới, đó là chưa kể khả năng thanh khoản rất thấp, không có nhiều khách hàng quan tâm đến loại hình căn hộ như trước đây.

Vì thế, khi các chương trình ưu đãi, khuyến mãi, ân hạn nợ gốc kết thúc, áp lực đòn bẩy tài chính hết sức nặng nề khiến nhóm đầu tư mới khó lòng “gồng gánh”, không thể chờ đợi đến khi căn hộ tăng giá lên cao và buộc lòng chấp nhận bán cắt lỗ. Các nhà đầu tư cũ, giàu kinh nghiệm cũng có thể gặp trường hợp này, nhưng là đối với các căn hộ mới mua vào, còn những căn cũ đã có lãi, nếu bán cũng chỉ là thu hồi vốn, họ sẽ chuyển sang đầu tư vào các loại hình khác có biên lợi nhuận hấp dẫn hơn.

Thị trường căn hộ hết chỗ cho giới đầu cơ

Dù với bất cứ lý do nào, rao bán “cắt lỗ” hay thu hồi vốn để chuyển hướng đầu tư thì những diễn biến mới nhất của thị trường cho thấy loại hình căn hộ rõ ràng không còn nhiều sức hấp dẫn trong giai đoạn hiện tại, nếu so sánh với vài năm trước đây. Một trong những lý do chính được các chuyên gia nhận định là do biên lợi nhuận đầu tư vào căn hộ ngày càng xuống thấp.

Hầu hết các dự án căn hộ chung cư hiện nay đều có bị các chủ đầu tư đẩy giá lên quá cao thông qua các kênh bán hàng. Mức giá bán căn hộ đang đi trước thị trường 4-5 năm, nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Điều này khiến cho những khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực không thể tìm được sản phẩm căn hộ phù hợp với khả năng tài chính của mình, trong khi giới đầu cơ cũng không còn mặn mà với loại hình căn hộ vì cơ hội lướt sóng nhanh, ăn chênh lệch là không cao.

Không ít nhà đầu tư căn hộ phải sử dụng đòn bẩy tài chính trong thời gian chờ giá căn hộ chung cư tăng thường kết hợp giải pháp cho thuê để giảm bớt áp lực lãi suất. Nhưng kể từ năm 2019 đến nay, khi đà giảm giá thuê xuất hiện và bắt đầu lao dốc không phanh do ảnh hưởng của đại dịch Covid -19, đến nay dịch vụ cho thuê căn hộ vẫn chưa thực sự có nhiều sự khởi sắc.

Một nguyên nhân khác khiến cho nhiều nhà đầu tư F0 sử dụng đòn bẩy tài chính chấp nhận “thoát hàng”, thậm chí phải bán tháo, bán lỗ là do áp lực tâm lý tài từ chính sách siết tín dụng vào thị trường bất động sản, có thể gây ra tình trạng khó có thể tiếp cận với vốn vay hoặc rơi vào nguy cơ bị “bẫy” lãi suất (lãi suất thả nổi có xu hướng tăng lên trong trường hợp lãi suất huy động tăng).

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản thiếu ổn định, có nhiều diễn biến khó dự báo, những dấu hiệu hiện tại khiến các chuyên gia kinh tế nhận định, thời kỳ đỉnh cao của “lướt sóng” căn hộ chung cư đã qua. Những nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư F0 nên hết sức thận trọng, cân nhắc thật kỹ lưỡng về việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư vào loại hình căn hộ chung cư.

Ở thời điểm hiện tại, sức thanh khoản của thị trường căn hộ đang rơi xuống mức rất thấp trong vòng vài năm trở lại đây, nên kỳ vọng vào việc lướt sóng khi giá tăng, bán nhanh để chốt lời sớm không cao. Vì thế, trước khi đầu tư tiền mua căn hộ, đặc biệt là loại hình căn hộ hình thành trong tương lai, khách hàng nên cân nhắc thật kỹ về tỷ trọng vốn vay, nên điều chỉnh tỷ lệ vốn càng thấp càng tốt để hạn chế rủi ro về tài chính khi lãi suất thả nổi.

Đối với loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, nhà đầu tư nên cân nhắc tỷ trọng vốn vay chỉ nên dưới 50% giá trị tài sản để đảm bảo sự an toàn cao nhất. Những trường hợp vay 70-80% giá trị của căn hộ chung cư có thể mang đến vô vàn rủi ro khi lãi suất thả nổi sau thời gian hết hạn ưu đãi. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính nhưng không thể tìm cách “thoát hàng” thì người mua nhà có thể rơi vào cảnh “chôn vốn”, nợ nần căng thẳng.

(Nguồn : VNBusiness)