Quy định về thời hạn sở hữu chung cư: Còn nhiều băn khoăn

Đề xuất thời hạn sở hữu chung cư của Bộ Xây dựng

Theo zingnews.vn, hai phương án đã được Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra tại Dự thảo lần này đáng chú ý nằm ở phương án mới. Bởi một phương án theo hướng giữ nguyên các quy định hiện hành, nghĩa là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mà các chung cư sẽ chịu sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật khác. Đề xuất mới nghiêng về việc nhà chung cư sẽ được xác định thời hạn sử dụng theo thời hạn sử dụng của công trình, dựa và quy định của pháp luật về xây dựng. 

Trên thực tế, ngay sau khi Bộ Xây dựng đưa ra phương án tính thời hạn sở hữu nhà chung cư đã tạo ra một làn sóng tranh luận. Vậy, cụ thể đề xuất của Bộ Xây dựng về vấn đề này là như thế nào?

Theo tìm hiểu, thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ được tính theo chất lượng của công trình và các quy định hiện nay. Bộ Xây dựng phân cấp thời hạn sử dụng theo nhiều nhóm. Nhóm thứ nhất là các công trình đặc biệt (cấp 1) với thời hạn trên 100 năm. Cấp 2 là các công trình có thời hạn từ 50 đến 100 năm. Cấp 3 là các công trình có thời hạn từ 20 đến 50 năm và các công trình có thời hạn dưới 20 năm thuộc cấp 4. 

Như vậy, theo quy định của Bộ Xây dựng tại Dự thảo này, các căn chung cư thông dụng như hiện nay có thời hạn sử dụng lên tới 50 năm hoặc hơn, bởi chất lượng công trình hiện nay phải đáp ứng nhiều điều kiện về kỹ thuật, kết cấu… do đó hầu như không có chung cư nào có thời hạn dưới 20 năm. 

Thực tế trên thế giới, việc sở hữu chung cư có thời hạn là điều bình thường. Các công trình tại Mỹ, Anh, Đức… có tuổi thọ lên tới hơn 100 năm hiện vẫn đang được cấp phép sử dụng, thậm chí có giá rất cao. Tuy nhiên, tại Việt Nam, vấn đề này còn tương đối mới. Hiện, ở TP Hồ Chí Minh mới manh nha xuất hiện một vài căn hộ chung cư cho sở hữu theo thời hạn cụ thể. Tại một dự án chung cư tại quận Tân Bình, với 318 căn hộ, mỗi căn có diện tích từ 30 - 65m2. Với dự án này, người mua được chọn hai hình thức sở hữu có thời hạn khi đóng trước 90% giá trị căn hộ. Nếu sở hữu trong vòng 6 năm, người mua phải đóng 180 triệu đồng và đóng 347 triệu đồng nếu muốn sở hữu 12 năm. 

Cũng tại TP Hồ Chí Minh, một dự án chung cư khác triển khai cho khách hàng thuê theo thời gian dài, với 49 năm. Mỗi căn hộ tại đây có giá từ 300 – 600 triệu đồng. Chủ đầu tư sẽ tiếp tục xây dự án mới khi hết thời hạn thuê. Do đó, giá căn hộ trở nên rẻ hơn nhiều với chung cư sở hữu lâu dài. 

Vẫn còn ý kiến trái chiều

Theo các chuyên gia và nhà đầu tư bất động sản, việc quy định thời hạn sở hữu đối với nhà chung cư cần được bàn thảo và cân nhắc kỹ lưỡng, bởi đây là vấn đề có nhiều tác động tới thị trường bất động sản cũng như người dân.

Quy định này sẽ khiến giá nhà chung cư có xu hướng giảm so với hiện nay. Qua đó, góp phần giúp những khách hàng có tài chính hạn hẹp tiếp cận được với nhu cầu nhà ở, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Điều này sẽ tạo ra áp lực cho quy hoạch, quản lý đô thị. Nếu giá nhà giảm, nguồn cung và cầu đều tăng, sẽ hình thành nên các đại đô thị, do đó áp lực về giao thông, hạ tầng... là rất lớn. Trong bối cảnh hiện nay tại Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh, đây vốn là bài toán khó giải. Nếu chung cư “mọc lên như nấm”, kéo theo hàng triệu lao động mới sẽ là áp lực không hề nhỏ trong quản lý và hạ tầng.

Tuy nhiên, về lợi ích, người dân có quyền và có khả năng tiếp cận được nhà ở, đảm bảo được cuộc sống gia đình. Đồng thời, quy định này cũng sẽ tạo ra các định hướng chính sách mới cho cơ quan quản lý nhà nước về giãn dân, quy hoạch theo hướng phù hợp hơn…

Theo một Ủy viên của Ủy ban Tài chính và Ngân sách của Quốc hội, đây là một đột phá trong công tác quản lý. Bởi thực tế, không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn, do đó, nếu nhà chung cư là tài sản sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ cân đối giữa thuê hay mua, thay vì tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ như hiện nay.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam – ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng đề xuất này là phù hợp. Theo ông Hiệp, một tòa nhà chung cư không thể tồn tại vĩnh viễn. Do đó, quy định sở hữu chung cư có thời hạn là đúng. Ông Hiệp lý giải, một thửa đất xây dựng chung cư nhưng có hàng trăm, hàng nghìn người cùng sinh sống, việc phân chia là rất phức tạp. Khi cải tạo chung cư sẽ gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, ông Hiệp đề xuất, khi xây dựng công trình thì cần quy định công trình đó thuộc cấp nào, tuổi thọ bao lâu và có biện pháp giải quyết đối với các chung cư đã hình thành trước khi quy định này được thông qua. Như vậy sẽ hài hòa hơn và được người dân ủng hộ.

Về phía địa phương, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương cho biết khi thực hiện cải tạo các chung cư cũ, các tòa nhà này hầu hết đều là chung cư cao tầng, không còn khả năng nâng thêm tầng nên sẽ không hiệu quả để thu hút chủ đầu tư tham gia xây mới, cải tạo.

"Do đó, cần quy định thời hạn sở hữu chung cư. Khi tòa nhà hết niên hạn sử dụng, vẫn có thể đấu giá đất nên cư dân vẫn còn quyền sở hữu đất. Thậm chí theo thời gian, lô đất đó có thể gia tăng giá trị", ông nói.

Về phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đại diện một số tập đoàn lớn như Sun, Sunshine, CEO, VinaCapital lại tỏ ra băn khoăn về quy định này. Theo đó, các tập đoàn này cho rằng quy định của Bộ Xây dựng sẽ tác động tới tâm lý của người mua và thị trường bất động sản.

Theo các tập đoàn này, nếu quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn được thông qua, người dân sẽ quay trở lại mua đất xây nhà chứ không tìm đến nhà chung cư. Do đó, sẽ ảnh hưởng lớn tới các chính sách của nhà nước về phát triển nhà chung cư. Trong khi đó, chung cư là mô hình nhà ở phát triển phù hợp hiện nay nhằm tiết kiệm tài nguyên quỹ đất. 

Ông Trần Đạo Đức, Phó tổng giám đốc Tập đoàn CEO cho rằng việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong thời điểm này chưa phù hợp với tâm lý chung người mua nhà. 

Còn theo ông Trần Nhật Quang, Giám đốc đầu tư Kim Oanh Group cho rằng, trong trường hợp đề xuất của Bộ Xây dựng được áp dụng, giá bán chung cư sẽ phải giảm, bởi từ sở hữu lâu dài sang sở hữu có thời hạn là khoảng cách rất lớn đối với người mua.

Theo ông Quang, quy định thời hạn sở hữu chung cư chỉ 50 năm khiến người dân sẽ có xu hướng giảm mức tiền dự trữ để dành mua sản phẩm, mức giá như trước sẽ không được chấp nhận. "Nhưng chủ đầu tư thì vẫn tốn chừng đó tiền để phát triển dự án. Do đó, đề xuất này sẽ bào mòn phần doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp", ông Quang nói.

Về phía người dân, cũng chia ra làm hai luồng ý kiến. Một bên ủng hộ đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn, một bên không đồng tình. Lý do của bên ủng hộ là quy định này sẽ kéo giảm giá nhà đang ở mức rất cao, mà đa số người có nhu cầu khó tiếp cận được. Về phía không đồng tình, người dân cho rằng để mua được căn hộ chung cư có khi phải tích cóp cả đời, đây cũng là tài sản có giá trị để trao truyền cho con cháu… do đó họ lo ngại sau khi hết thời hạn sử dụng sẽ khó bố trí được nơi ăn chốn ở hay không có tài sản thừa kế.

Còn Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cũng đã có văn bản kiến nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư với tất cả dự án mới vì cần phải đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Nhà ở với Luật Đất đai.

Theo đó, HoREA đưa ra đề xuất nên giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014, trừ trường hợp cá biệt sở hữu có thời hạn như căn hộ dịch vụ, căn hộ xây để cho thuê… Cơ quan này cho rằng nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tạo thêm gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý Nhà nước; sẽ tạo sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở. Người mua sẽ không lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ, vô hình chung sẽ khiến biệt thực, nhà phố bị đẩy giá lên cao. Bên cạnh đó, tác động tiêu cực đến mục tiêu ưu tiên phát triển nhà chung cư tại các đô thị đặc biệt, loại một và loại hai...