Quy định thời hạn sở hữu chung cư: Nhầm lẫn giữa quyền sở hữu và niên hạn sử dụng công trình?

Cần tính toán kỹ lưỡng

Bộ Xây dựng vừa đề xuất 2 phương án quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang lấy ý kiến. Trong đó, bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

"Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế", Bộ Xây dựng nêu.

Bộ Xây dựng từng đưa ra đề xuất này trong bản dự thảo Luật Nhà ở (lần 1) và gặp không ít quan điểm trái chiều.

Bình luận về đề xuất này, chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng đề xuất này có thể khiến người mua nhà mua được với giá rẻ hơn hiện nay. Lý do là chung cư đó có thời hạn sử dụng chứ không phải vĩnh viễn, giá bán nhà sẽ phải điều chỉnh giảm đi.

Thêm nữa, theo ông Thịnh, khi những khu chung cư này xuống cấp, hết niên hạn sử dụng thì chủ đầu tư cũng có thể dễ dàng phá đi mà ít gặp phải những ý kiến bất đồng.

“Thực tế, việc giải tỏa các chung cư cũ thời gian qua để xây mới đang gặp rất nhiều khó khăn bởi liên quan đến quyền sở hữu lâu dài của người dân. Việc họ có chấp nhận đền bù để phá dỡ hay không là vấn đề lớn. Nhiều khi cả khu chung cư xập xệ nhựng một vài hộ dân không đồng ý di dời cũng sẽ gặp khó trong vấn đề phá dỡ”, ông Thịnh nói.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, việc có nên áp dụng thời hạn sở hữu chung cư hay không cần tính toán hết sức kỹ lưỡng. Ông Thịnh cho rằng nếu áp dụng thời hạn cho chung cư, người mua nhà sẽ cảm thấy họ không phải chủ sở hữu của ngồi nhà mà chỉ như đi thuê nhà mấy chục năm. Điều đó khiến họ băn khoăn liệu có nên mua nhà để ở hoặc đầu tư hay không.

“Điều này rất quan trọng với người Việt Nam, bởi khi mua một ngồi nhà, ngoài việc “nơi ăn chốn ở” thì còn là tài sản, có thể thừa kế cho con cháu hoặc đầu tư mua đi bán lại…”, ông Thịnh nói.

Hơn nữa, theo chuyên gia Đinh Trọng Thịnh, việc mua nhà hiện nay chủ yếu là mua nhà hình thành trong tương lai, nhiều khi người mua cũng không chắc là bao nhiêu lâu thì họ được nhận nhà. Do vậy, thời gian từ khi họ xuống tiền đến khi nhận nhà cũng tốn một khoảng thời gian nhất định, ảnh hưởng đến thời gian sở hữu nhà của họ.

“Nếu quy định này được ban hành thì có thể tác động đến thị trường bất động sản, có thể khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà gặp xáo trộn lớn. Một số quốc gia họ cũng áp dụng việc mua nhà có thời hạn sử dụng, tuy nhiên với Việt Nam thì cần tính toán thêm”, ông Thịnh nêu.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thời điểm hiện nay chưa nên quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để tránh gây biến động trên thị trường bất động sản. Ngoài ra, người dân Việt Nam luôn muốn được sở hữu nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, là tài sản có giá trị thừa kế cho con cháu…

Nhầm lẫn giữa quyền sở hữu với niên hạn sử dụng công trình?

Ông Lê Hoàng Châu cho biết đang có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa “quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài” với “niên hạn sử dụng” công trình.

Ông Châu ví dụ, quyền sử dụng đất là lâu dài, còn ngôi nhà xây dựng trên đó có niên hạn sử dụng. Nhà tranh thì chục năm làm lại, nhà cấp 4 thì 50 năm mới xuống cấp…

Phân tích rõ hơn, ông Châu cho hay công trình có niên hạn sử dụng được quy định tại QCVN 03:2021/BXD. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 (Điều 99). Tuy nhiên, trường hợp này quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.

“Không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có “niên hạn sử dụng” mà lại đề xuất “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư” là không phù hợp.”, ông Châu nói.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho hay hiện pháp luật xây dựng quy định thời hạn sử dụng công trình theo thiết kế. Điều này chỉ thuần túy về độ an toàn của công trình chứ không liên quan đến vấn đề sở hữu. Hiện nay Luật Nhà ở (sửa đổi) nêu phương án đưa thời hạn sở hữu tài sản nhà ở theo thời hạn sử dụng công trình.

“Tôi cho rằng quan điểm này không đúng”, ông Đỉnh nói và cho biết Luật Dân sự điều chỉnh về tài sản thì nhà ở là tài sản. Quyền sở hữu tài sản là quyền thiêng liêng của người dân, được Nhà nước bảo vệ nên không quy định thời hạn sở hữu. Luật pháp chỉ quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu và thời điểm chấm dứt quyền sở hữu.

Ông Đỉnh cũng cho rằng chung cư là hình thức mới, hiện cũng chỉ phát triển ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM chứ chưa phát triển mạnh mẽ ở Việt Nam. Ở các địa phương, người dân cũng không mặn mà với chung cư. Tuy nhiên, chung cư là sản phẩm mà cả thế giới lựa chọn, là xu hướng của thời kỳ mới vì chung cư giúp tăng tối đa hiệu quả sử dụng đất, đất còn lại dành cho cây xanh, công trình công cộng, tiện ích cho người dân…

Theo đó, nếu áp dụng quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì người dân càng không mặn mà với việc sở hữu nhà chung cư. Như vậy mục tiêu tăng thói quen sử dụng nhà chung cư của người dân sẽ không đạt.

“2 mục tiêu là thời hạn sở hữu và tăng thói quen chung cư sẽ mâu thuẫn với nhau, chỉ được chọn 1 mà thôi”, ông Đỉnh nói và cho biết với văn hóa á đông, việc sở hữu nhà còn mang nhiều ý nghĩa như nơi an cư, tài sản, thừa kế cho con cái…

Cũng theo ông Đỉnh, luật pháp hiện nay thì việc giao đất cho chủ đầu tư có thời hạn, còn người dân mua nhà được sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai thì hiện cũng bỏ quy định người mua nhà ở trong dự án cũng không còn được cấp sổ lâu dài.

“2 luật này có vẻ định hướng sẽ chấm dứt sở hữu nhà của người dân và sử dụng đất cùng một thời điểm”, ông Đỉnh nêu.

Trước đó, góp ý về vấn đề này, HoREA cho rằng quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Từ đó đã có một số bất cập, mẫu thuẫn đối với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 43…

Cụ thể, Luật Đất đai 2013 quy định (tại Khoản 1 Điều 125): “Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng”.

Nghị định 43 (năm 2014) của Chính phủ quy định “chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung quy định tại Điểm a Khoản này theo thời hạn ổn định lâu dài...”.

Luật Nhà ở 2014 quy định (Điều 99): Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư...

Do đó, HoREA nhận định pháp luật về nhà ở, về đất đai công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong đó, có chủ sở hữu nhà chung cư. Như vậy, không nên bổ sung “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư” như Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đưa ra.