Quy định thời hạn sở hữu chung cư có thể làm xáo trộn thị trường nhà ở

Cần đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Nhà đất và Luật Đất đai 

Theo congluan.vn, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được Bộ đưa ra 2 phương án, phương án một là bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình, phương án hai là giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay, có nghĩa là không quy định niên hạn. 

Với hai phương án đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, mới đây, HoREA đã có văn bản kiến nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng không nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư với tất cả dự án mới. Thay vào đó, nên giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014, ngoại trừ các trường hợp đặc biệt sở hữu có thời hạn như căn hộ dịch vụ, căn hộ xây để cho thuê,...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, kiến nghị không nên quy định thời hạn sở hữu chung cư với tất cả các dự án để đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai. 

Luật Đất đai hiện hành quy định thời hạn giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án theo thời hạn của dự án và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử đất ổn định lâu dài. Điều này giúp người sở hữu chung cư yên tâm, không dẫn đến tâm lý bất an trong xã hội. 

Ông Châu giải thích: “Căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn với người dân đô thị, đa số người Việt muốn để lại cho con cháu. Sâu xa hơn, điều này còn đóng vai trò thúc đẩy chính sách khuyến khích người dân lựa chọn sống trong căn hộ cao tầng, phù hợp với Luật Đất đai yêu cầu sử dụng đất hiệu quả với quy hoạch đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 ưu tiên phát triển nhà chung cư”. 

Vì vậy, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư dựa trên thời hạn sử dụng công trình thì sẽ dẫn đến những bất cập, gây tâm lý bất an cho người mua căn hộ và làm thị trường bất động sản nhà ở biến động.

8 bất cập nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

HoREA đã chỉ ra 8 điểm bất cập trong trong án 1 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của Bộ Xây dựng khi quy định thời hạn sở hữu chung cư. 

Một là sẽ làm tăng gánh nặng cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh và cấp huyện. Nguyên nhân là do phát sinh thêm các thủ tục hành chính như kiểm định, gia hạn quyền sở hữu, bên cạnh đó còn phát sinh thêm chi phí, tăng gánh nặng tài chính cho xã hội. 

Hai là đề xuất thời hạn sở hữu chung cư dựa trên căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng có thể dẫn đến sự nhầm lẫn giữa quyền sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng của nhà cung cư đã được quy định trong Luật Xây dựng. 

Bởi tất cả các công trình xây dựng đều có niên hạn sử dụng phụ thuộc vào các yếu tố như chất lượng xây dựng, việc quản lý, sử dụng, bảo trì công trình. Tuy nhiên, đây không nên làm căn cứ để giới hạn quyền sở hữu nhà chung cư bởi hai phạm trù này hoàn toàn khác nhau. Trong thực tế, chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại có thể thực hiện theo cơ chế, chính sách đã quy định rõ tại Nghị định số 69 năm 2021. 

Ba là không nên vì những vướng mắc trong việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ mà quy định thời hạn sở hữu chung cư. Bởi nguyện vọng của người dân là mong muốn được sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài. 

Ông Châu cho rằng, quyền sở hữu căn hộ chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài không gây ra những khó khăn vướng mắc trong quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư cũ. Nguyên nhân gây ra những khó khăn như hiện nay chủ yếu là chưa có cơ chế đồng bộ để giải quyết thỏa đáng giá bồi thường cho người dân phải sát với giá thị trường, chưa có sự hỗ trợ thỏa đáng và nơi tái định cư cho các chủ sở hữu chung cư tại nơi ở mới sẽ tốt hơn nơi ở cũ.  

Nghị định số 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới chỉ bắt đầu quy định đầy đủ các cơ chế, chính sách có tính khả thi và phù hợp với thực tiễn và trên thực tế thì các địa phương và đưa vào áp dụng kể từ ngày 1/9/2021. Sau 1 năm áp dụng trong thực tiễn nên Nghị định này cần tiếp tục thực hiện để phát huy hiệu quả tốt hơn. 

Bốn là tại Khoản 1 Điều 30 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có quy định gia hạn thời hạn sở hữu dự theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định dẫn đến một nghịch lý là quyền sở hữu nhà chung cư lại bị phụ thuộc vào kết luận kiểm định của một đơn vị tư vấn xây dựng, bao gồm cả trường hợp đất xây dựng khu chung cư được sử dụng ổn định lâu dài. HoREA cho rằng phương án đề xuất của Bộ Xây dựng còn chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật. 

Năm là, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư dẫn đến sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở. Trong khi nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở như biệt thự, nhà phố được công nhận sở hữu không xác định thời hạn thì nhà chung cư chỉ được công nhận sở hữu có thời hạn. Điều này có thể làm lợi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng và gây cản trở việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị. 

Sáu là quy định về thời hạn sở hữu chung cư có thể khiến nhiều người bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở, khiến giá biệt thự, nhà phố bị đẩy lên cao tạo sự chênh lệch lớn về giá giữa các phân khúc bất động sản. 

Bảy là chính sách quy định thời hạn sở hữu chung cư nếu được áp dụng sẽ tác động tiêu cực đến mục tiêu ưu tiên phát triển nhà chung cư tại các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1 và loại 2 nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. 

Tám là phương án 1 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa quy định rõ chế độ sử dụng đất đối với đất xây dựng khu chung cư là đất sử dụng ổn định lâu dài hay là sử dụng có thời hạn theo thời hạn sở hữu chung cư. Điều này dễ gây nhầm lẫn khái niệm, gây tranh chấp về sau. 

Có thể thấy, với 8 điểm bất cập được nêu trên về việc quy định thời hạn sở hữu chung cư như phương án 1 của Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đề nghị lựa chọn phương án 2. Tức là theo hướng giữa nguyên như hiện nay, không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đối với dự án mới, người mua nhà chung cư sẽ được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài theo như quy định Luật Nhà ở 2014.  

Với việc giữ nguyên chính sách của Luật Nhà ở 2014 sẽ tạo điều kiện cho hai loại nhà chung cư phát triển gồm chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và nhà chung cư sở hữu có thời hạn (căn hộ dịch vụ, căn hộ cho thuê…) nhằm đảm bảo chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa. Sự tồn tại và phát triển song song của hai hình thức sở hữu này đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của nhiều đối tượng mua nhà trên thị trường. Luật Nhà ở 2014 cũng không quy định bắt buộc sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn đối với tất cả dự án xây dựng mới.

"Cần phải rà soát kỹ các quy định pháp luật có liên quan của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, tránh gây tâm lý bất an cho người mua nhà chung cư", Chủ tịch HoREA khuyến nghị.