Điều chỉnh giá bán căn hộ hạ nhiệt, người dân hưởng lợi nhờ thời hạn sở hữu chung cư 50 năm

Đảm bảo quyền lợi của người dân

Bộ Xây dựng cho biết, việc đề xuất thời hạn sở hữu chung cư phải dựa trên nhiều cơ sở, yêu cầu, vướng mắc thực tế và có sự tham khảo kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới.

Xuất phát từ đặc điểm của loại hình nhà ở chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều dân cư sinh sống. Khi tồn tại trong nhiều năm, công trình chắc chắn xuống cấp, không đảm bảo chất lượng và an toàn cho tài sản, con người.

"Do đó, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định hoặc khi chưa hết hạn nhưng công trình này bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng" - Đại diện bộ Xây dựng lý giải.

Theo đó, nếu công trình sau thời hạn vẫn đảm bảo điều kiện theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền thì cho phép tiếp tục sử dụng. Trái lại, khi công trình không còn an toàn thì buộc phải phá dỡ để xây dựng lại. Do đó, trường hợp chung cư bị phá hủy thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với căn hộ chung cư cũng không còn.

“Quy định nêu trên cũng phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự. Theo đó, quyền sở hữu tài sản sẽ bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị chấm dứt theo quy định của luật” - Bộ cho hay.

Bên cạnh đó, từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại dự ân chung cư cũ trong giai đoạn vừa qua cho thấy nhiều tòa chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng xuống cấp nghiêm trọng có thể gây ảnh hưởng tới tính mạng, tài sản con người, nhưng rất khó nếu muốn di dời, phá dỡ chúng.

Nguyên do vì, người dân cho rằng quyền sở hữu tài sản nhà ở là vĩnh viễn nên nếu muốn phá dỡ phải được tất cả các chủ sở hữu quyết định. Vì vậy, nên quy định thêm về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn công trình.

Bộ Xây dựng giải thích, đề xuất về thời hạn sử dụng chung cư 50 - 70 năm không có nghĩa nhà ở chung cư chỉ có thời hạn 50 - 70 năm. Hiện các quy định về thời hạn sử dụng công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế và theo thời hạn sử dụng thực tế. Tuổi thọ của thiết kế công trình phải được ghi rõ trong hồ sơ, có thể từ 50 - 70 năm hoạch tùy công trình cụ thể.

Khi hết thời hạn sử dụng, cơ quan có thẩm quyền sẽ thẩm định, đánh giá để quyết định sử dụng tiếp hay tháo dỡ xây lại. Như vậy, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư có thể là 50 năm, 70 năm hoạc dài hơn, tùy thuộc chất lượng dự án.

Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu căn hộ sẽ đảm bảo về quyền lợi cho cư dân đang sinh sống tại chung cư. "Bởi, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý. Theo đó, người dân vẫn được thực hiện mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư" - Bộ nhấn mạnh.

Sau khi hết niên hạn, nếu công trình vẫn đảm bảo chấy lượng, an toàn thì chủ sở hữu vẫn được sở hữu theo thời hạn ghi tại kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Không có chuyện người dân bỏ chung cư để đổ dồn mua nhà đất

Bộ Xây dựng cho hay, đề xuất về niên hạn chung cư được đưa ra đã tham khảo theo những kinh nghiệm từ nhiều nước trên thế giới. Chẳng hạn như Thái Lan quy định thời hạn sử dụng 30 năm, Trung Quốc là 50 - 70 năm, Singapore và Mỹ có thời hạn tối đa đến 99 năm và nếu gia hạn thì chủ sở hữu sẽ nộp thêm phí.

“Khi công trình nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ chấm dứt thời hạn sở hữu (trừ trường hợp được gia hạn) và các nước sẽ thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại để bảo đảm an toàn cho người sử dụng cũng như thực hiện công tác chỉnh trang đô thị” - Bộ Xây dựng thông tin.

Với đề xuất trên sẽ không khiến thị trường chung cư trầm lắng, người dân không chuyển sang mua nhà đất riêng lẻ do tâm lý muốn sở hữu nhà ở lâu dài. Nguyên nhân vì quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ tác động tới giá bán nhà ở, giá bán có thể giảm mạnh so với khi sở hữu lâu dài. Qua đó tạo điều kiện cho những đối tượng có khả năng tài chính trung bình vẫn mua được nhà. 

Đồng thời, quy định này sẽ đáp ứng cho những đối tượng có nhu cầu sở hữu nhà ở trong ngắn hạn. Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 đã có quy định rõ ràng về việc mua bán nhà ở có thời hạn, khi hết hạn mua bán theo thỏa thuận thì người mua phải trả lại tài sản cho bên bán…

"Với việc đề xuất các chính sách xử lý sẽ xảy ra như nêu trên thì người sở hữu nhà chung cư có thời hạn vẫn sẽ được bảo đảm quyền lợi của mình, không như các băn khoăn mà dư luận đang quan tâm" - Bộ Xây dựng nêu quan điểm.

Bên cạnh việc đề xuất nhà ở chung cư có thời hạn sử dụng, Bộ còn đề xuất song song về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Như vậy, cơ sở để đơn vị này đề xuất là Luật Đất đai 2013 hiện nay đang được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung. Theo Bộ Xây dựng, có hai tình huống có thể xảy ra: Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ lại quy định về thời hạn sử dụng đất định lâu dài như luật hiện hành, như vậy thời hạn sở hữu căn hộ chung cư vẫn là lâu dài như quy định của Luật Nhà ở hiện hành; Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư thì thời hạn sở hữu loại hình này sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng đất.

"Khi hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước sẽ căn cứ vào hướng xử lý nêu trong pháp luật đất đai sửa đổi để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không còn bảo đảm chất lượng", Bộ Xây dựng nhấn mạnh.