Quy định về quyền sử dụng đất tại nước ta như thế nào?

Cùng với sự phát triển của nền công nghiệp hóa hiện đại hóa thì nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng cao. Nhằm đạt được sự phát triển nhưng vẫn tận dụng tối ưu hóa nguồn lực là đất đai thì Nhà nước đã đặt ra những quy định pháp lý về quyền sử dụng đất. Điều này không chỉ đạt hiệu quả về quá trình quản lý mà còn bảo vệ tốt quyền lợi của người sử dụng đất. Chính vì lẽ đó nên Luật đất đai 2013 đã quy định rõ quyền sử dụng đất tại nước ta như thế nào, bài viết sau đây sẽ làm rõ những điều đó.

Quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ Điều 53 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý". Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai đều cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân và Nhà nước chính là đại diện chủ sở hữu. 

Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất để trao quyền sử dụng đất cho người dân. Pháp luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. 

Tuy luật Đất đai không quy định rõ về khái niệm của quyền sử dụng đất song luật cũng đã đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị của quyền sử dụng đất chính là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên đơn vị diện tích được xác định trong một thời gian sử dụng nhất định. 

Người sử dụng đất sẽ được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất và được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện đối với Nhà nước. 

Phân loại quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật được chia làm những loại sau:

Quyền sử dụng đất đai căn cứ theo chủ thể (tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân):

Lúc này, quyền sử dụng đất được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và chủ thể sẽ quyết định việc sử dụng đất vào mục đích nào. Những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.

Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng):

Người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích phụ thuộc vào quy định sử dụng đã được đặt ra trước đó. Nếu như có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền, khi được cho phép thì mới được thực hiện. 

Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian:

Thời gian sử dụng đất có thể là lâu dài hoặc tạm thời tùy thuộc theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó, quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định là lâu dài hay tạm thời.

Quyền sử dụng đất căn cứ vào pháp lý:

Điều này có nghĩa là cần phải căn cứ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất để mà xác định mục đích sử dụng cũng như để biết quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế.

Người sử dụng đất là ai?

Người sử dụng đất là những cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong những hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời gian sử dụng đất.

Người sử dụng đất sẽ bao gồm các đối tượng sau:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập,…

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước;

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, tổ dân phố,… và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo (chùa, nhà thờ, tu viện, trụ sở của tổ chức tôn giáo,..);

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất bao gồm các quyền sau: 

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ Khoản 1, Điều 99 Luật Đất đai năm 2013, những trường hợp sau đây sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

• Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai.
• Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
• Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
• Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
• Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
• Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
• Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
• Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
• Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có.
• Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi học cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 19 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai, quy định những trường hợp sau đây sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

• Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 – Luật Đất đai năm 2013.
• Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
• Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghiệp cao, khu kinh tế.
• Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
• Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang; nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh. 

Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác những thuộc tính có ích của đất đai nhằm phục vụ cho những mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Về mặt kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng khi mà nó làm thỏa mãn những nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho những chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất. Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai đã không trực tiếp sử dụng đất mà thay vào đó là giao cho những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, dài lâu, nhưng không vì thế mà Nhà nước mất đi quyền sử dụng đất của mình. Bởi lẽ Nhà nước thực hiện quy định bằng những hình thức chủ thể là: Thông qua xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể.

Thông qua việc xây dựng cũng như ban hành những văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Điều này có ý nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà những ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực. Người sử dụng đất trong quá trình sử dụng cũng sẽ phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất đai dưới dạng những nghĩa vụ vật chất cho Nhà nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất hay thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu đất đai

Bởi vì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai có tính chất đặc thù nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đã thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thống nhất quản lý và chức năng điều phối. Ngoài ra, với tư cách là chủ sở hữu với đất đai thì Nhà nước có 3 quyền năng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất đai

Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai trên lãnh thổ mà Nhà nước đã trao cho chủ sử dụng đất quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. 

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản, được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường

Khi quyền sử dụng đất được xem là một loại tài sản, được đưa vào để giao dịch, để kinh doanh thì khi đó quyền sử dụng đất đã trở thành một loại hàng hóa. Hoạt động kinh doanh đối với hàng hóa quyền sử dụng này cũng chịu sự chi phối và điều tiết của thị trường. Thế nên, quyền sử dụng đất đã trở thành một loại hàng hóa theo quy định của pháp luật. 

Những thông tin chia sẻ về quyền sử dụng đất trên đây, mong rằng đã giúp bạn phần nào trong việc hiểu cũng như thực hiện quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.