Pháp luật quy định quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn?

Quyền sử dụng đất là gì?

Đầu tiên, cần hiểu “Quyền sử dụng” theo định nghĩa tại Điều 189 Bộ Luật Dân sự năm 2015 là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định về sở hữu đất đai thì “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”. Qua đó, có thể thấy rằng quyền sử dụng đất là một loại quyền sử dụng đặc biệt, không giống quyền sử dụng đối với các tài sản thông thường. 

Mặc dù các văn bản pháp luật hiện nay chưa có quy định cụ thể về khái niệm quyền sử dụng đất, so qua các phân tích như trên, “Quyền sử dụng đất” có thể định nghĩa là quyền của người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước trao cho bằng các quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Quyền của người sử dụng đất gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Chủ thể nào được giao quyền sử dụng đất?

Hiện nay, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với các chủ thể sau: 
“1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

Theo đó, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức sau đây:
- Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Công nhận quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất có phải là tài sản hay không?

Căn cứ Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Bất động sản gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Vậy, có thể khẳng định bất động sản (gồm đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật) chính là tài sản.

Bên cạnh đó, tại Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Căn cứ Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Như vậy, quyền sử dụng đất là một loại tài sản theo quy định của pháp luật. 

Quyền sử dụng đất có được xem là nguồn vốn không?

Nguồn vốn là nguồn đóng góp hình thành nên tài sản của cá nhân, tổ chức. Nguồn vốn tạo ra sự tăng thêm tổng tài sản cho chủ thể sở hữu, từ đó thực hiện hoạt động khai thác hay huy động để đầu tư sinh lời. Nguồn vốn thông thường được căn cứ vào thời hạn để làm 02 dạng là nguồn vốn ngắn hạn và nguồn vốn dài hạn; hoặc căn cứ vào hình thức sử hữu chia ra làm 02 dạng là vốn nợ và vốn chủ sở hữu, cụ thể:
- Vốn ngắn hạn: phải hoàn trả trong 01 năm, lãi suất thấp hơn nguồn vốn dài hạn;
- Vốn dài hạn: phải hoàn trả sau hơn 1 năm, lãi suất cao hơn nguồn vốn ngắn hạn;
- Vốn nợ: người tài trợ không phải chủ sở hữu, phải trả lãi;
- Vốn chủ sở hữu: người tài trợ chính là chủ sở hữu, không trả lãi.
Theo quy định tại Khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 thì: “Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ vào công ty đã được thành lập”. Bên cạnh đó, tại Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020 tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam. Đặc biệt, chỉ những cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản góp vốn nêu trên mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật. Vậy, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của bên góp vốn cho doanh nghiệp. 

Tại khoản 3 Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2020 thì: “Tài sản góp vốn trong quá trình hoạt động do chủ sở hữu, Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần và người góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được người góp vốn và chủ sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận. Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, thành viên Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do việc cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.”
Vậy, có thể hiểu rằng, quyển sử dụng đất chính là một loại nguồn vốn dùng để góp vốn kinh doanh.

Điều kiện đưa quyền sử dụng đất làm nguồn vốn để góp vốn là gì?

Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.

Cũng theo Luật Đất đai năm 2013 thì quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm:
“1. Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì doanh nghiệp liên doanh có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này trong các trường hợp sau đây:
a) Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
b) Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
2. Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này. Giá trị quyền sử dụng đất là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này.
4. Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 183 của Luật này đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm theo quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này;
b) Quyền và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 3 Điều 183 của Luật này đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này;
c) Quyền và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 3 Điều 183 của Luật này đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này.”

Luật Doanh nghiệp năm 2020 cũng quy định về trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Điều 35, cụ thể là thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ. Như vậy, cần hiểu rằng việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, để trả lời cho câu hỏi “Quyền sử dụng đất” là tài sản hay nguồn vốn có thể được xem xét dưới nhiều căn cứ pháp lý khác nhau. Có thể cho rằng quyền sử dụng đất là tài sản, hoặc cũng có thể khẳng định quyền sử dụng đất là nguồn vốn. Việc giải thích “Quyền sử dụng đất” là tài sản hay nguồn vốn thực tiễn sẽ phụ thuộc vào quan hệ pháp luật về đất đai phát sinh trong từng trường hợp nhất định. Tuy nhiên, để tránh việc phát sinh những tranh chấp đất đai liên quan đến các cách hiểu khác nhau về quyền sử dụng đất, điều tiên quyết là cần tiếp tục nghiên cứu, điều chỉnh để hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật về quyền sử dụng đất hiện nay.