Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, giải pháp nào hài hòa?

Không nên có thời hạn

Hiện nay, tại một số quốc gia trên thế giới, nhiều nước lại quy định sở hữu chung cư có thời hạn. Như Singapore, nhà được chia nhà ở bình dân và nhà ở tư nhân. Nhà ở tư nhân là các loại hình nhà phố, biệt thự, các căn hộ cao cấp. Còn nhà ở bình dân là nhà do Cơ quan phát triển nhà ở (HDB) xây dựng với tiêu chí có chất lượng, giá phải chăng cho người dân. Cũng tại quốc gia này, 85% người dân sống trong các căn hộ do HDB xây dựng, trong đó 95% sở hữu và 6% còn lại là đi thuê. Được biết, trong giai đoạn đầu phát triển loại hình nhà ở này, Chính phủ Singapore quy định quyền sở hữu căn hộ từ 30-50 năm. Nhưng đến nay, nhà nước Singapote đã kéo dài thời gian sở hữu căn hộ lên 99 năm và Luật pháp nước này cũng quy định người mua nhà có thời hạn hoàn toàn có quyền dùng nó làm tài sản thế chấp.

Tại Trung Quốc, quốc gia này cũng không cấp giấy tờ sở hữu vĩnh viễn cho đất đai hay căn hộ. Tùy mục đích sử dụng, quốc gia này khống chế bằng quy định mục đích và thời gian sử dụng đất (thời gian thường từ 40-70 năm) và khi hết thời gian này, người dân có thể xin gia hạn hoặc xin xây dựng mới lại nhà chung cư. Người dân tại đây cũng có thể bán khu đất cho doanh nghiệp khác để tái xây dựng chung cư theo quy hoạch.

Hai tại Thái Lan, người dân có quyền lựa chọn một trong hai hình thức sở hữu căn hộ theo luật là sở hữu vĩnh viễn hoặc sở hữu có thời hạn. Với hình thức sở hữu có thời hạn sẽ áp dụng tối đa là 30 năm, nhưng khi hết thời hạn người dân sẽ có quyền xin gia hạn. Chính vì vậy, giá cả mua căn hộ chung cư trong cùng một tòa nhà sẽ khác nhau. Theo đó, giá căn hộ mua có thời hạn chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá nhà mua vĩnh viễn.

Tại Việt Nam, liên quan đến vấn đề niên hạn của chung cư, tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) Chính phủ đã đưa ra một phương án duy nhất là sở hữu nhà chung cư cần có thời hạn. Tuy nhiên, đề xuất này mới đây, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã có kết luận đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư với lý do, đây là vấn đề nhạy cảm, hệ trọng, có tác động sâu rộng đến đời sống xã hội.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng cho rằng cần bổ sung quy định cụ thể, chặt chẽ, có tính khả thi về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời cư dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không còn an toàn cho việc sử dụng.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị lý giải, chung cư là công trình đặc thù, có nhiều người sử dụng, khi xuống cấp, hư hỏng sẽ có nguy cơ ảnh hưởng lớn đến an toàn tài sản, tính mạng của cư dân. Vì vậy, trên cơ sở kinh nghiệm của các nước trong khu vực và quốc tế, Bộ Xây dựng mới đưa ra đề xuất quy định như tờ trình dự thảo luật.

Qua ý kiến của Ủy ban thẩm tra và qua các ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ nghiêm túc rà soát, nghiên cứu kỹ lưỡng, quy định rõ hơn để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, đồng thời cũng đảm bảo được mục tiêu cải tạo chung cư cũ, đảm bảo an toàn sức khỏe, tính mạng của nhân dân…

Cũng góp ý về dự thảo này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng nhà là tài sản lớn nên đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn sẽ làm người dân lo lắng. Đồng thời ông Châu đề xuất Bộ Xây dựng caanfxem xét, không nên tiếp tục đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho người dân bởi nó không hợp tình, không hợp lý.

Cần hài hòa lợi ích

Với thời hạn sở hữu nhà chung cư hiện nay đang gây tranh luận trên nhiều diễn đàn, hội thảo về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) mà Bộ Xây dựng đang chủ trì soạn thảo. Nhiều ý kiến cho rằng, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này cần phải quy định đa dạng hóa nhiều phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư, tôn trọng thỏa thuận dân sự, mục tiêu là bảo đảm tốt nhất quyền tài sản của người sử dụng chung cư, theo nguyên tắc thị trường.

Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cho rằng, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo luật đã can thiệp quyền sở hữu tài sản của người dân.

Ông Nghiêm cũng cho rằng, việc áp dụng niên hạn cho nhà chung cư sẽ khiến người dân “chạy” khỏi loại hình nhà ở này và việc sử dụng quỹ đất nhà ở sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả trong bối cảnh vốn đất đang rất hạn chế. “Điều này sẽ đi trái với xu thế đô thị hóa thậm chí làm méo mó thị trường”, ông Nghiêm nói. Ông Nghiêm cho rằng cần phân loại nhà chung cư theo cơ chế thị trường là sở hữu 50 năm và sở hữu lâu dài để định giá và người mua sẽ được bảo vệ quyền lợi.

Bên cạnh đó, nếu không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì cần phải có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư nhằm cụ thể việc Nhà nước có quyền quyết didnghj, trách nhiệm di dời, phá dỡ, cải tạo khi nhà chung cư xuống cấp. Khi đó, chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư bị phá dỡ và họ sẽ được dử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư và nộp kinh phí xây dựng lại nhà mới.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa đề xuất, có sự kết hợp đó là đối với phần xây dựng vẫn là sở hữu theo niên hạn công trình còn phần sở hữu đất thì vẫn là sở hữu lâu dài.

“Công trình xây dựng thì có cấp công trình, cấp công trình thì có thời hạn sử dụng khác nhau. Do đó, phần xây dựng nên chứng nhận cho người sở hữu theo hướng có thời hạn. Khi hết thời hạn, người dân bắt buộc phải ra ngoài để tiến hành phá dỡ, xây dựng lại”, ông Quê nói.

Cũng theo ông Quê, quyền sở hữu đất lâu dài của người dân vẫn được đảm bảo. Trong các yếu tố cấu thành giá mua có đất nên sau khi xây dựng lại vẫn phải đảm bảo quyền lợi được tái định cư cho người dân. Nhưng người dân phải có nghĩa vụ thanh toán phần chi phí xây dựng. Đơn giá xây dựng như thế nào, phương án thi công ra sao là do người dân lựa chọn chủ đầu tư.

Giải pháp này giúp tháo gỡ nhiều nút thắt trong vấn đề sở hữu nhà và cải tạo nhà chung cư cũ mà chúng ta chưa giải quyết được. Theo ông Quê giải quyết được 4 bài toán:

Thứ nhất là sau này, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng và buộc phải tháo dỡ sẽ không gặp phải vướng mắc như hiện nay.

Thứ hai là các chủ đầu tư sẽ yên tâm để tiếp tục xây dựng tiếp.

Thứ ba là người dân sẽ yên tâm mua nhà mà không phải lo mất quyền lợi sau khi nhà chung cư bị hết niên hạn và buộc phải tháo dỡ.

Thứ tư là không làm giá nhà bị tăng đột biến.