Quy định thời hạn sở hữu chung cư: “Giá nhà giảm một nửa cũng không dám mua”

Người dân lo lắng

Câu chuyện quy định thời hạn sở hữu chung cư lại sốt nóng khi mới đây, Chính phủ có tờ trình gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Tuy nhiên, tại tờ trình này, Chính phủ chỉ đưa ra một một phương án: Sở hữu nhà chung cư cần có thời hạn. Trong khi đó, ở các phiên dự thảo trước đây do Bộ Xây dựng đưa ra nhiều phương án.

Tờ trình của Chính phủ nêu rõ, cần thiết phải bổ sung thời hạn sử dụng nhà chung cư, việc xác lập, chấp dứt quyền sở hữu nhà chung cư. Luật hiện hành không quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu là vĩnh viễn. Vì thế, họ không di dời, gây khó khăn cho cải tạo, xây mới khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không đảm bảo an toàn.

Thực tế việc người dân cố tình không di dời khi chung cư, nhà tập thể hết niên hạn cũng đã xảy ra tại các thành phố lớn. Khi đó, các cơ quan chức năng rất khó khăn trong việc cải tạo, xây mới. Thậm chí tại một số căn nhà tập thể tại Hà Nội, mặc dù đã có biển cảnh báo nhưng người dân vẫn sống chung với sự nguy hiểm thường trực đó. Đã nhiều lần cơ quan chức năng đến vận động nhưng người dân cố tình không chịu di dời. Đó cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc cải tạo, xây dựng mới chung cư, nhà tập thể cũ tại Hà Nội nhiều năm qua dậm chân tại chỗ.

Tuy nhiên, thông tin quy định thời hạn sở hữu chung cư đã khiến cho nhiều người đang có kế hoạch mua nhà lo lắng. Mặc dù chưa sở hữu nhà nhưng họ đã nghĩ đến viễn cảnh khi về già, chính bản thân mình và các con cháu “bỗng nhiên” phải dọn ra khỏi nhà vì chung cư hết niên hạn.

“Chúng tôi bây giờ không biết phải làm sao nữa khi nếu quy định thời gian sở hữu chung cư được ban hành. Bởi nghĩ đến một ngày căn nhà của mình tích cóp bao nhiêu năm bỗng nhiên hết niên hạn, bị phá bỏ. Chúng tôi lúc ấy sẽ phải ở đâu?”, chị Nguyễn Hải Đường, 29 tuổi, đang làm việc tại Hà Nội chia sẻ.

Theo chị Đường, gia đình chị đang có nhu cầu mua chung cư. Tuy nhiên, trong năm 2022 và năm nay, giá chung cư bị đẩy lên cao do không có nguồn cung khiến tài chính của họ không với được. Vì thế, vợ chồng chị Đường tích cóp, đợi đến giữa năm 2024 sẽ mua nhà. Bởi chị kỳ vọng khi đó có nhiều nguồn cung, thị trường bất động sản bớt khó khăn và sẽ có nhiều lựa chọn. Đặc biệt là các căn nhà ở phân khúc bình dân.

Nghe được được thông tin đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư mà chị Đường không ngủ được. Bởi căn chung cư, tài sản chị mua không phải chỉ phục vụ cho vợ chồng chị mà còn là nơi an cư của các con cái sau này.

Chị Đường tâm sự: “Nói thực chứ nếu chung cư bị giới hạn thời hạn sử dụng, kể cả có giá rẻ bằng 1/2 chung cư sử dụng vĩnh viễn chúng tôi cũng không dám mua. Bởi như thế chẳng khác nào đến khi hết thời hạn, chúng tôi bị mất trắng nhà. Có thể quy định này sẽ khiến người dân chuyển từ ý định mua chung cư sang nhà đất, kể cả phải chấp nhận ở xa”.

Giống như chị Đường, gia đình chị Nguyễn Phong Hương, quê Cao Bằng cũng đã chuyển kế hoạch từ mua chung cư sang nhà đất. “Tôi về khu Quốc Oai, Thạch Thất để mua đất xây nhà cho lành. Chứ ở nội thành, tiện thì tiện thật nhưng không dám mua chung cư có niên hạn sử dụng”, chị Hương nói.

Chị Hương nói rằng, mua căn nhà, thửa đất là tài sản, để lâu vẫn là tài sản, thậm chí là tăng giá. Còn đối với chung cư có niên hạn sử dụng nó giống như tiêu sản là chiếc ô tô. Ví dụ như căn chung cư sở hữu 60-70 năm thì càng ngày càng mất giá vì “hạn sử dụng” của nó càng ngắn. Thậm chí, đến lúc hết hạn thì không được sử dụng nữa, giá trị về 0. Như chiếc ô tô quy định thời hạn sử dụng, đến thời hạn đó thì nó không sử dụng được, nếu cố tình sử dụng sẽ bị cơ quan chức năng tịch thu.

Có nên áp “date” cho chung cư?

Mới đây, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam đã có văn bản phản biện xã hội dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Bộ Xây dựng, Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Ủy ban Pháp luật của Quốc hội. Trong văn bản này, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam đề nghị các cơ quan cần nghiên cứu kỹ lưỡng quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Theo Ban Thường trực, chung cư là một tài sản lớn, sở hữu lâu dài của người dân. Quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước ghi nhận, bảo vệ theo Hiến pháp năm 2013. Bên cạnh đó, Điều 163 Bộ Luật Dân sự năm 2015 cũng quy định, không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản.

Về thị trường bất động sản, Ban Thường trực cho rằng, áp dụng thời hạn sở hữu chung cư nếu không xử lý tốt sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Điều này gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư. Dù mục tiêu của việc quy định thời hạn sở hữu chung cư hướng đến đảm bảm an toàn, tính mạng cho người dân và cộng đồng nhưng việc áp dụng quy định này là chưa phù hợp.

Bên cạnh đó, Ban Thường trực cũng yêu cầu cơ quan chủ trì soạn thảo phải làm rõ khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo hộ và thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng lại hoặc bằng phương thức khác do các bên thỏa thuận.

Về vấn đề này, Tiến sĩ Kinh tế Trần Khắc Tâm, ĐBQH khóa XIII cho rằng, mục tiêu của việc quy định thời hạn sở hữu chung cư là để thuận lợi cho việc sửa chữa, xây dựng mới sau khi khu nhà ở đó hết niên hạn sử dụng. Tuy nhiên, đâu cần phải quy định niên hạn bởi đã có quy định thời hạn sử dụng chung cư rồi. Đến khi hết hạn sử dụng, các cơ quan chức năng hoàn toàn có thể yêu cầu phá dỡ, cải tạo.

ĐBQH khóa XIII Trần Khắc Tâm cho rằng, đây là quy định liên quan đến nhiều vấn đề như quyền lợi người dân, việc phát triển bất động sản của doanh nghiệp và cả thị trường bất động sản. Vì thế, cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng, làm có lộ trình để tránh tạo ra sự phản ứng cho dư luận.

“Nếu áp dụng quy định thời hạn sở hữu chung cư mà bán giá như bình thường thì chắc chắn người dân sẽ không mua. Còn trường hợp giảm giá một nửa so với người sở hữu chung cư vĩnh viễn có thể sẽ có người mua. Tuy nhiên, chủ đầu tư họ sẽ gặp khó, có thể họ sẽ không phát triển dự án nữa bởi như vậy họ làn gì có lãi. Đây là điều rất khó”, Tiến sĩ Kinh tế Trần Khắc Tâm phân tích.

Ở chiều ngược lại, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty TNHH CBRE Việt Nam nêu quan điểm rất nhiều quốc gia trên thế giới quy định về thời hạn sở hữu căn hộ và không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn. Bà Dung dẫn chứng có tới hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới quy định căn hộ để bán có thời hạn.