Quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ làm ảnh hưởng tâm lý người dân, xáo trộn thị trường BĐS

Nhiều người “quay xe” mua nhà mặt đất

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo dự thảo, thời hạn sử dụng chung cư được đưa ra 2 phương án. Thứ nhất, bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình; Thứ hai, giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay, có nghĩa là không quy định niên hạn. Ngay khi dự thảo được đưa ra đã có nhiều ý kiến trái chiều về vấn đề này, bên cạnh những ý kiến đồng thuận còn nhiều ý kiến còn băn khoăn với đề xuất này do lo ngại ảnh hưởng đến quyền sở hữu lâu dài của tài sản.

Mới đây, trong văn bản góp ý dự thảo này, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của khách hàng từ đó tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp (lo ngại khó bán hàng) điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư.

"Nếu chính sách này được ban hành sẽ thúc đẩy người dân đi mua nhà mặt đất, ít sử dụng chung cư, việc sử dụng quỹ đất nhà ở vốn đã hạn chế sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả" - VCCI góp ý.

Bên cạnh đó, quy định về thời hạn sở hữu chung cư chỉ áp dụng cho các chung cư xây dựng khi Luật được ban hành và có hiệu lực mà không áp dụng đối với các chung cư đang sử dụng, điều này sẽ khiến khách hàng chuyển hướng sang tìm mua các chung cư cũ và đẩy giá chung cư cũ đi lên.

"Ban soạn thảo cần đánh giá một cách thận trọng, kỹ lưỡng đối với quy định mới này để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà cũng như sự phát triển của lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà chung cư, nhất là trong bối cảnh Nhà nước đang khuyến khích phát triển loại hình nhà ở chung cư khi quỹ đất hạn chế" - VCCI đưa ra ý kiến.

Nếu chính sách này được ban hành sẽ thúc đẩy người dân đi mua nhà mặt đất, ít sử dụng chung cư. (Ảnh minh họa)

Ngoài ra, mục tiêu hiện nay việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đang hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng và sức khỏe của người dân, tuy nhiên quy định lại đang theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân trong khi Nhà nước đã có công cụ để đảm bảo mục tiêu này. 

The VCCI, khi không quy định thời hạn sở hữu chung cư thì Nhà nước vẫn có thể yêu cầu thực hiện tháo dỡ chung cư, cải tạo chung cư cũ khi công trình xây dựng đã hết thời hạn sử dụng, xuống cấp, đe dọa đến tính mạng con người sử dụng.

Ngoài ra, việc quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính với các chủ sở hữu căn hộ chung cư. Khi yêu cầu chủ sở hữu phải thực hiện gia hạn thời gian trong giấy chứng nhận cũng sẽ phát sinh rất lớn thủ tục hành chính, gây ra sự phiền phức cho người dân.

“Thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động lớn đến quyền lợi của người dân và hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản. Vì vậy, cần phải được đánh giá một cách thận trọng và kỹ càng. Ban soạn thảo cần cân nhắc phương án không quy định thời hạn sở hữu chung cư" - VCCI đưa ra đề nghị.

Doanh nghiệp lo doanh thu, lợi nhuận bị “bào mòn”

Thực tế thời gian qua, giá chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nôi và TP.HCM liên tục tăng cao. Nếu như giai đoạn năm 2019-2020 một căn chung cư ngoại thành chỉ với mức giá từ 16-20 triệu đồng/m2 thì nay đã lên đến 25-27 triệu đồng. Nhiều nhà mô giới bất động sản cũng cho biết, thời điểm giữa năm 2022, việc tìm kiếm một căn hộ 2 phòng ngủ với giá 2 tỷ đồng tại khu vực trung tâm là hoàn toàn không thể. Lý do là năm 2021, cả nước chỉ có hơn 170 dự án nhà ở thương mai được tung ra thị trường với hơn 24.000 căn hộ, khiến mức giá chung cư tăng 5-10% chỉ trong hai năm. Điều này cũng đã giúp cho các doanh nghiệp cũng như các sàn giao dịch bất động sản “ăn nên làm ra”, hoạt động kinh doanh căn hộ cũng trở nên sôi động, đặc biệt là trong giai đoạn cuối năm 2021 đến giữa năm 2022. Thế nhưng, thông tin quy định thời hạn sở hữu chung cư đang khiến nhiều doanh nghiệp "e dè" khi nguồn lợi nhuận đang trong thời kỳ đỉnh cao lại đang đứng trước nguy cơ kéo giảm.

Theo ông Trần Đạo Đức, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn CEO, thời điểm này quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là chưa phù hợp với tâm lý chung của người mua nhà. Việc xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng sẽ gây khó khăn đối với doanh nghiệp, vô hình lại đang khuyến khích tâm lý mua nhà đất ở.

Ông Trần Đạo Đức, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn CEO.

Cho ý kiến về vấn đề này, ông Trần Nhật Quang - Giám đốc đầu tư Kim Oanh Group cũng cho rằng, nếu trường hợp đề xuất của Bộ Xây dựng được áp dụng, giá bán ra đối với chung cư sẽ phải giảm, bởi từ sở hữu lâu dài sang sở hữu có thời hạn là khoảng cách rất lớn.

"Suy nghĩ tài sản chỉ có thời hạn 50 năm sẽ khiến người dân giảm mức tiền khi sẵn sàng mua sản phẩm, khách hàng sẽ không chấp nhận mức giá như sử dụng lâu dài. Thế nhưng, chủ đầu tư lại vẫn phải tốn chừng đó tiền để xây dựng, phát triển dự án. Do đó, đề xuất này đang bào mòn phần doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp" - ông Quang nói.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, việc áp dụng quy định sở hữu chung cư có niên hạn sẽ gây nên sự xáo trộn. "Tôi đồng tình với quan điểm tất cả các công trình đều có niên hạn sử dụng. Tuy nhiên, văn hóa người Việt Nam chúng ta là an cư mới lạc nghiệp, bất động sản không chỉ để ở mà còn là tài sản để lại cho con cháu đời sau", ông Lập chia sẻ.

Ngoài ra, niên hạn còn phụ thuộc vào kết quả kiểm định của cơ quan chức năng nên quy định thời hạn sử dụng chung cư chưa chắc đã đảm bảo tính chính xác. Trong thời gian sử dụng, nếu công trình không được bảo dưỡng, cải tạo sẽ nhanh chóng xuống cấp và thời hạn sử dụng theo niên hạn sẽ không đảm bảo.

"Vì vậy, tôi đề xuất nên đưa vào Luật là trong quá trình cải  tạo chung cư thì trách nhiệm thuộc về tất cả những người sở hữu. Niên hạn sử dụng sẽ phụ thuộc vào kết quả kiểm định của cơ quan Nhà nước" - ông Lập đề xuất.