Pháp lý rối ren điểm nghẽn của thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng

Không thể đưa ra khung pháp lý

Trước tiên, hãy nhìn lại các chặng đường phát triển của bất động sản (BĐS) du lịch - nghỉ dưỡng.

Từ năm 2014, thị trường BĐS được phục hồi. Điểm phục hồi quan trọng nhất là các doanh nghiệp phát triển BĐS đã nghĩ tới phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng và họ tích cực đổ tiền vào phân khúc này. Việc này đã tạo nên một xu hướng mới, bên cạnh phân khúc nhà ở xã hội vốn đang phát triển mạnh do Chính phủ đưa ra chính sách khuyến khích.

Tuy nhiên, BĐS du lịch - nghỉ dưỡng đã được manh nha phát triển từ trước năm 2014, thậm chí nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng đã tạo dựng những dự án nghỉ dưỡng với sản phẩm chủ đạo là second home — căn nhà thứ hai. Căn nhà thứ e này để cho người Việt Nam mua nghỉ dưỡng khi có nhu cầu hoặc cho khách du lịch thuê lại làm căn hộ khách sạn lưu trú. Nhưng khi thị trường BĐS Việt Nam bị rơi vào trầm lắng, bong bóng xì hơi do lạm phát trong giai đoạn 2009 - 2013, hoạt động của phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng bị chững lại.

Đến năm 2014 , trong đà phục hồi và phát triển của thị trường BĐS, BĐS du lịch - nghỉ dưỡng cũng bắt đầu có những bước phát triển sôi động khi thu hút được mối quan tâm lớn của các nhà phát triển BĐS lớn.

Dù có sự phát triển mạnh, thậm chí có (quản lý nhà ở), Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch (du lịch, thời điểm còn tăng trưởng nóng cả về dự án, sản phẩm lẫn giao dịch, tuy nhiên, khung pháp lý cho BĐS du lịch - nghỉ dưỡng vẫn đi sau. Giữa 3 Bộ gồm có: Bộ Xây dựng cơ sở lưu trú) với Bộ Tài nguyên và Môi trường (quản lý đất đai) không tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho loại hình BĐS này.

Như vậy, BĐS du lịch - nghỉ dưỡng cứ thế phát triển theo tư duy riêng về pháp lý của các địa phương mà không có chính sách, pháp luật “chính danh” để điều chỉnh. Thuật ngữ pháp lý “đất ở không hình thành đơn vị ở” được “sáng tác” trong giai đoạn này và được áp dụng tại khá nhiều địa phương để giao đất du lịch - nghỉ dưỡng cho các dự án đầu tư như đất ở.

Theo đó, nhiều sản phẩm, nhiều thuật ngữ được sử dụng mà không được quy định rõ trong các văn bản quy phạm pháp luật liên quan. Sự “sáng tạo pháp luật” về “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã giúp thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng phát triển mạnh, nhất là hình thức Condotel, thu hút được lượng vốn lớn đỗ vào phân khúc này.

Phát triển nóng đã dẫn đến một vài sự  “đổ vỡ”

Khi các dự án BĐS du lịch - nghỉ dưỡng được hình thành với nhiều sản phẩm được cam kết cấp sổ đỏ lâu dài, các nhà đầu tư thứ cấp cũng ồ ạt rót tiền đầu tư với kỳ vọng lợi nhuận lớn như khu vực nhà ở trước đây. Nhiều nhà đầu tư đã đổ xô vào condotel, villas, shophouse dưới dạng BĐS hình thành trong tương lai. Sự xuất hiện của các sản phẩm mới với cam kết lợi nhuận lớn này đã thúc đẩy BĐS du lịch nghỉ dưỡng trong giai đoạn 2014 -2019 phát triển “lên hương”, trở thành phân khúc sôi động nhất trên thị trường lúc bấy giờ. Sau 3 năm phát triển rầm rộ đã có tới hàng chục nghìn căn hộ condotel tung ra thị trường.

Tuy nhiên, sự phát triển nóng đã dẫn đến một vài sự “đổ vỡ” và sau đó kéo cả thị trường xuống dốc. Ở đây phải nói tới 2 lý do trực tiếp chủ yếu, một là việc pháp luật "ép" loại hình BĐS này vào khối sản xuất, kinh doanh với thời hạn sử dụng đất 50 năm hoặc cùng lắm tới 70 năm. Điều này khiến cho các nhà đầu tư thứ cấp không mặn mà bỏ tiền vào đầu tư; và hai là phương thức ép nhà đầu tư thứ cấp trao quyền khai thác cho nhà đầu tư dự án và nhận lợi nhuận theo cam kết ngày càng cao. Cả hai lý do này không tạo ra được động lực phát triển.

Phá vỡ cam kết lợi nhuận

Trên thực tế, cuối năm 2019, thị trường BĐS chứng kiến sự xáo động nghiêm trọng khi một số dự án BĐS lớn phá vỡ cam kết lợi nhuận, tuyên bố không thể chỉ trả đủ mức lợi nhuận đã cam kết với khách hàng, nhà đầu tư thử cấp đã mua các sản phẩm condotel tại dự án. Bởi việc khai thác, vận hành hoạt động lưu trú, nghỉ dưỡng tại dự án không hiệu quả, chỉ đạt 5 - 6% trong khi mức cam kết lợi nhuận đưa ra lên tới 12%.

Mặt khác, vấn để pháp lý của condotel không rõ ràng, trong khi đó khách hàng gây sức ép với chủ đầu tư về việc thực hiện cam kết sổ đỏ - sổ hồng. Do đó, chủ đầu tư buộc phải xin chuyển một số condotel có nguồn gốc đất ở sang làm chung cư.

Phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng từ giai đoạn này bắt đầu “xẹp” xuống, do không kêu gọi được vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp. Lý do thứ nhất là pháp luật có khoảng trống lớn về thời hạn sử dụng đất, theo hiện hành được hướng dẫn thì chưa cho phép đất đai cho các sản phẩm BĐS du lịch - nghỉ dưỡng được sử dụng ổn định, lâu dài mà có thời hạn 50 năm hoặc cùng lắm là 70 năm. Lý do thứ 2 là việc khai thác các BĐS du lịch - nghỉ dưỡng không được đa dạng hóa, chủ yếu chỉ là các nhà đầu tư thứ cấp ủy thác cho các nhà đầu tư dự án.

Kể từ năm 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất, thì BĐS du lịch - nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tỉnh trạng không có khung pháp lý dễ hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc BĐS này và trở lại với phân khúc nhà ở.

Các Bộ có liên quan là Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa tìm ra câu trả lời cụ thể để giải quyết vấn đề pháp lý cho BĐS du lịch - nghỉ dưỡng.

Chưa hết bàng hoàng bởi “cú sốc” đổ vỡ do thiếu khung pháp lý, đầu năm 2020, BĐS du lịch – nghỉ dưỡng lại chịu thêm tác động “kép” đến từ dịch Covid - 19 làm cho hoạt động du lịch bị ngưng lại. Thị trường vốn đã trầm lắng lại càng trầm lắng hơn. BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, một phân khúc đầy tiềm năng, lợi thế để phát triển phải chịu cảnh “bất động”, đóng băng và vấn đề thiếu khung pháp lý cũng lắng xuống trong một thời gian dài.

Đến nay, Chính phủ đã cho phép mở cửa hoàn toàn các hoạt động du lịch, coi đây là lĩnh vực trọng tâm trong phục hồi và phát triển nền kinh tế sau tác động của đại dịch.

Khi ngành du lịch hồi sinh, câu chuyện cũ là thiếu khung pháp lý quay trở lại, nhược điểm của BĐS du lịch - nghỉ dưỡng là pháp lý tiếp tục được “phơi” ra. Bởi ngành du lịch phục hồi dù có tạo ra cơ hội cho BĐS du lịch - nghỉ dưỡng tăng trưởng trở lại đến mấy mà nếu không có khung pháp lý hoàn chỉnh thì không gỡ được các điểm nghẽn trong gọi vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp, tức là từ dân.

Ngược lại, nếu BĐS du lịch - nghỉ dưỡng không có vốn để phát triển và tái khởi động lại các dự án đang dang dở thì cũng không thể nâng cao chất lượng dịch vụ lưu trú cho ngành du lịch - một trong những yếu tố mang tính quyết định đến việc thu hút và giữ chân du khách.

Các nhà phát triển BĐS có tiềm lực muốn tham gia vào BĐS du lịch nghỉ dưỡng thì sức cũng chỉ đủ để làm một vài khách sạn chứ không đủ khả năng để đầu tư rộng rãi các cơ sở lưu trú đa dạng, không chỉ condotel, shophouse, villa mà kể cả homestay, farmstay... và rộng hơn là hạ tầng, tiện ích để hướng tới chất lượng và đẳng cấp du lịch quốc tế.

Do đó, cần tạo điều kiện để các nhà phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng huy động được đa dạng các nguồn vốn, thực hiện các ý tưởng phát triển đa dạng hạ tầng lưu trú du lịch.

Bài sau: Sử dụng mô hình “toàn dân làm du lịch" để BĐS du lịch – nghỉ dưỡng phát triển