Những vướng mắc làm kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản

Những...cái khó của doanh nghiệp

Nguyên nhân là giao dịch trên thị trường bất động sản bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng. Chẳng những doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp động tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều gặp khó khăn lớn.

Về vấn đề trái phiếu, trong quý I/2023, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn là khoảng 119.000 tỷ đồng. Chúng tôi rất hoan nghênh Bộ Tài chính đã nỗ lực sửa đổi Nghị định 65 để có thời gian giải quyết tình thế bất thường hiện nay của thị trường trái phiếu, tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản và phát triển an toàn lành mạnh.

Bên cạnh đó, chúng tôi cũng đề nghị NHNN quan tâm chỉ đạo tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng bởi vì ngày 5/12 NHNN mới công bố nới room tín dụng lên 1,5-2%, nhưng thực chất, chúng ta biết, đến hết 31/12/2022, theo Thống đốc NHNN, có thể mức tăng trưởng tín dụng toàn năm 2022 chỉ đạt 14,5%. Điều đó có nghĩa là còn khoảng 1,5-2% mà trần tín dụng được nới room không được đưa vào nền kinh tế. Điều này nghĩa là sử dụng nguồn vốn không được kịp thời, không được hỗ trợ cho nền kinh tế như kỳ vọng của Chính phủ. Cho nên chúng tôi rất mong xử lý được vấn đề này.

Nhưng ở đây cũng có trách nhiệm của doanh nghiệp vì doanh nghiệp là người sử dụng vốn. Hiện nay khó khăn có những nguyên nhân do cơ chế, chính sách và Nhà nước đang tháo gỡ, nhưng cũng có nguyên nhân do đầu tư dàn trải của doanh nghiệp, do doanh nghiệp không lượng sức mình. Cũng có nguyên nhân là doanh nghiệp cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường. Chúng tôi đề nghị doanh nghiệp phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với Nhà nước, cùng với khách hàng, người chủ trái phiếu của mình để tìm giải pháp. Đứng từ phía doanh nghiệp, chúng ta giảm kỳ vọng lợi nhuận, chúng ta cùng thực hiện được các giải pháp như thời gian vừa qua, chẳng hạn giảm giá bán 45%, 50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu…

Cúng tôi rất hoan nghênh doanh nghiệp và cũng đề nghị doanh nghiệp thậm chí sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, tái cơ cấu lại đầu tư. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng rất mong nhà đầu tư, người mua nhà cùng hợp lực với nhau để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản chứ không chỉ đứng từ góc độ Nhà nước, doanh nghiệp. Cả nhà đầu tư, khách hàng mua nhà cùng tham gia hợp tác với nhau theo tinh thần tìm điểm cân bằng về lợi ích giữa các bên.

Một vấn đề rất quan trọng là niềm tin thị trường. Theo đó, rất mong lãnh đạo Đảng, Nhà nước có những thông điệp rất kịp thời như thời gian vừa qua. Nhưng tới đây, chúng tôi đề nghị tiếp tục có những thông điệp để người dân và thị trường yên tâm. Đặc biệt ở đây, có vai trò của các cơ quan thông tấn báo chí truyền thông.

Cần sự “xắn tay” từ nhiều phía

Ở đây vướng mắc pháp lý không phải chỉ trong phạm vi những cơ quan quản lý về đầu tư xây dựng, đất đai, bất động sản mà vướng mắc cả những cơ quan quản lý về tài chính, tín dụng chứ không chỉ riêng ngành xây dựng hay tài nguyên. Tổng thể là các cơ quan đều phải xắn tay. Lộ trình của NHNN để hạn chế dành tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản và chứng khoán. Chúng ta xác định tháng 10/2023 giảm xuống còn sử dụng tối đa 30% nguồn vốn huy động trung hạn và ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn. Như vậy, phải nói rằng lộ trình đó NHNN đã rất linh động chứ nếu nghiêm chỉnh thực hiện theo lộ trình ban đầu thì đất đai đã tới từ lâu. Rõ ràng, nền kinh tế của chúng ta có những khiếm khuyết nên NHNN đã có điều chỉnh. Chúng tôi đánh giá cao động thái này.

Tuy nhiên với người mua nhà, trường hợp cuối năm 2022 bị dừng không giải ngân tiếp thì đó đâu phải lỗi của người vay. Đó là vì trần tín dụng cho các ngân hàng thương mại đã hết. Từ tháng 7/2022, chúng tôi đã đề nghị xem xét nới room, nếu nới room sớm một chút, chẳng hạn cuối quý III, đầu quý IV/2022 thì đưa vào nền kinh tế tốt hơn. Tháng 12 mới có quy định nới room mà khối lượng là 240 nghìn tỷ đồng thì rõ ràng là nền kinh tế không hấp thụ nổi. Bơm không hết nên đến hôm nay trong toàn bộ dư nợ tín dụng, Thống đốc nói rằng khả năng chỉ đạt được 14,5%. Như vậy còn 1,5-2% chưa bơm vào nền kinh tế.

Hay việc thực thi Luật Đất đai 2013 vẫn không xử lý được chuyện đất công nằm xem kẹt trong dự án nhà ở thương mại. Mãi tới năm 2020 mới có Nghị định 148 sửa đổi nhưng thực thi tới nay vẫn chưa ổn, chưa xong. Rồi Luật Đất đai quy định cơ chế xác định giá đất phù hợp với giá thị trường để tính tiền sử dụng đất theo phương pháp định giá đất cụ thể. Phương pháp này dẫn đến rủi ro cho cán bộ công chức trong thi hành công vụ, cho nên vừa rồi công tác tính tiền sử dụng đất tắc, dẫn đến doanh nghiệp không thể làm nghĩa vụ tài chính bổ sung, người mua nhà không được cấp sổ hồng.

Hay Luật Kinh doanh bất động sản không tính vấn đề đặt cọc, không quy định đặt cọc. Thì họ lại áp dụng theo Bộ luật Dân sự, mà Bộ luật Dân sự thì thỏa thuận đặt cọc bao nhiêu là do 2 bên. Trong khi Luật Kinh doanh bất động sản bảo là mua bán phải làm hợp đồng, thanh toán đợt đầu không quá 30%. Luật Kinh doanh bất động sản quản lý rất chặt nhưng lại thiếu khoản đặt cọc, chúng tôi lại phải kiến nghị. Lỗ hổng pháp luật này giờ Bộ Xây dựng tiếp thu rất tốt, đưa vào dự thảo luật rồi.

Chúng tôi đánh giá rất cao Thủ tướng Chính phủ vừa rồi chỉ đạo Bộ TN&MT trình dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định liên quan tới lĩnh vực đất đai, rồi giao Bộ Xây dựng trình 2 nghị định rất quan trọng: Một là Nghị định sửa đổi các nghị định có liên quan đến lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng và một nghị định rất thiết thực là nghị định quy định về quy trình thủ tục hành chính đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Tôi có niềm tin là với sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, cuối năm nay, các luật cơ bản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được thông qua và có tính đồng bộ hơn, thống nhất hơn, tháo gỡ khó khăn lớn nhất về pháp lý. Trong thời gian 18 tháng chờ Luật mới, tôi cũng rất mong ngay trong tháng 2, Chính phủ có thể ban hành sớm các nghị định xử lý tình huống. Với những khó khăn hiện nay của nền kinh tế thì vấn đề cùng nhau vượt qua là vấn đề quan trọng nhất. Rất cần sự đồng hành của cả hệ thống chính trị, các Bộ ngành, doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, người dân… cùng nhau tìm điểm cân bằng hài hoà lợi ích các bên có liên quan, cùng vượt qua khó khăn.