Triển vọng bất động sản Hà Nội như thế nào trong năm 2023?

Bất động sản có thể đảo chiều 

Theo vietnamfinance.vn, kết quả nghiên cứu của Savills Việt Nam, trong quý IV/2022, thị trường bất động sản tại Hà Nội có hoạt động ổn định tại nhiều phân khúc. Trong đó, thị trường văn phòng với xu hướng dịch chuyển ra khỏi khu vực nội thành tiếp tục được các công ty, thương hiệu lớn ưa chuộng. Thị trường nhà ở, phần lớn các chủ đầu tư vẫn tập trung hướng tới cơ hội đầu tư mới, hứa hẹn mang tới sự bùng nổ mạnh mẽ của thị trường. 

Đặc biệt, sự vào cuộc của Chính phủ trong việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, các chính sách hỗ trợ và sửa đổi luật được các chuyên gia và nhà đầu tư kỳ vọng sẽ mang tới những thay đổi tích cực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản. 

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội dự báo về thị trường: “Các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn, phát triển cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường năm 2023”. 

Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản Thủ đô trong năm 2023 có thể đảo chiều và khởi sắc hơn nếu được triển khai những giải pháp tháo gỡ khó khăn một cách quyết liệt. 

Những dự án quy mô lớn, dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, có thể đưa ra Chính phủ trình Quốc hội tại những kỳ họp bất thường. Đối với các dự án đã được phê duyệt, đẩy mạnh nguồn hàng ra thị trường, thúc đẩy hoạt động giao dịch sôi động hơn. Các dự án về hạ tầng, dịch vụ cần được đẩy nhanh tiến độ để thị trường sớm phục hồi và lưu thông. 

Các doanh nghiệp có thể kiến nghị về việc cấp vốn cho thị trường, đặc biệt là cho các dự án, phân khúc có tính cấp thiết. Liên quan đến vấn đề phát hành trái phiếu, Hà Nội cần chủ động tạo điều kiện để doanh nghiệp phát hành, để có vốn hoàn thành các dự án đã được phê duyệt nhanh chóng, đạt đúng tiến độ. 

Bất động sản bán lẻ hạng sang cầu vượt cung

Báo cáo của Savills Hà Nội, nguồn cung bán lẻ tại Hà Nội đạt 1,7 triệu m2, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm. Giá thuê gộp tầng trệt tăng 10% theo năm. Kể từ năm 2018, giá thuê gộp tầng trệt tại khu vực trung tâm đã tăng 7% mỗi năm, các khu vực khác trong thành phố giá chỉ tăng 1% năm. 

Đặc biệt, diện tích cho thuê mới tăng ở mức hơn 364% theo năm, khối đế bán lẻ chiếm tỷ trọng lớn nhất (62%), thứ hai là trung tâm mua sắm (29%), thứ ba là trung tâm bách hóa (9%). 

Nguồn cung bất động sản bán lẻ trong thời gian tới sẽ có thêm 15 dự án bổ sung mới, tổng diện tích ước tính khoảng 214.000 m2. Các thương hiệu cao cấp dự kiến sẽ gia nhập thị trường bán lẻ tại Việt Nam với sự góp mặt của nhiều nhà đầu tư có vốn nước ngoài, trong đó có nhà đầu tư đến từ Trung Quốc. Mặc dù vậy, số lượng mặt bằng bán lẻ hạng sang tại Hà Nội hiện không đủ để đáp ứng nhu cầu từ các nhà bán lẻ quốc tế. 

Về xu hướng chung của ngành bán lẻ, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội đánh giá, Việt Nam hiện đang là thị trường hấp dẫn thu hút nhiều thương hiệu thời trang và mỹ phẩm tới từ Trung Quốc, Hồng Kông, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Indonesia trong năm 2023. 

Phân khúc văn phòng trong năm 2022 được Savills đánh giá đã chứng kiến sự dịch chuyển của nhóm khách thuê ngoài ngành ngân hàng, bảo hiểm, tài chính từ khu vực trung tâm sang nội thành. Tại khu vực nội thành, các công trình văn phòng có chất lượng cao và giá thuê cạnh tranh được nhiều khách thuê ưa chuộng, đặc biệt là các dự án được cấp chứng chỉ xanh với thông số kỹ thuật cao. 

Trong năm qua, tổng diện tích văn phòng tại Hà Nội đạt 2,15 triệu m2 với 189 dự án, tăng 1% nhờ sự gia nhập của tòa nhà Epic Tower tại quận Cầu Giấy với 22.800m2. Công suất và giá thuê văn phòng được cải thiện. Trong đó, hạng A dẫn đầu với giá thuê cao nhất, tăng 4% theo quý và 11% theo năm.

Theo nghiên cứu của Savills đến cuối năm 2023, sẽ có thêm 5 dự án bất động sản văn phòng mới tại Hà Nội, cung cấp thêm 93.000 m2. Trong đó, văn phòng hạng A sẽ chiếm tới 98% nguồn cung tương lai trong năm tới.

Triển vọng tươi sáng của phân khúc khách sạn

Báo cáo của Savills chỉ rõ nguồn cung của phân khúc này duy trì ổn định theo quý và tăng 1% theo năm, riêng trong quý IV/2022 có 10.179 phòng. Công suất trong quý IV đạt 49%, tăng 7 điểm % theo quý và 22 điểm % theo năm. Giá phòng trung bình ghi nhận tại mức 2,5 triệu đồng, tăng trưởng 41% theo năm.

Dự kiến trong năm 2023 sẽ có 8 dự án mới đi vào hoạt động tại Hà Nội. Đặc biệt với sự trở lại của khách hàng Trung Quốc, thị trường khách sạn tại Hà Nội sẽ được hưởng lợi rất lớn và phục hồi mạnh mẽ. 

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá triển vọng của thị trường khách sạn Thủ đô trong năm 2023 có nhiều tích cực, trong đó lực đẩy từ khách hàng Trung Quốc là rất lớn. “Thị trường nội địa vững chắc đã thúc đẩy sự phục hồi vào năm 2022 và chúng tôi kỳ vọng tình hình hoạt động vững chắc sẽ được duy trì”, ông Matthew Powell nói.

Phân khúc căn hộ dịch vụ trong quý IV/2022 không ghi nhận nguồn cung mới, tuy nhiên nguồn cung căn hộ dịch vụ theo năm vẫn tăng 4%. Công suất. Công suất cho thuê đạt 81%, gần mức cùng kỳ năm 2019. Giá thuê tăng 6% theo năm, trong đó hạng A ghi nhận mức giá cao nhất.

Trong thời gian tới, căn hộ dịch vụ sẽ tiếp nhận thêm nguồn cung từ 19 dự án mới được quản lý vận hành bởi các thương hiệu quốc tế. Trong đó, các nhà điều hành có thương hiệu sẽ chiếm 93% hay 3.596 căn; các thương hiệu bao gồm: Ascott, Lotte, The Shilla, Pan Pacific, Wink, Hyatt và Hilton.

Thị trường căn hộ còn nhiều cơ hội lớn 

Theo Savills, nguồn cung phân khúc căn hộ trong quý IV/2022 ghi nhận mức thấp nhất kể từ 2015. Thị trường ghi nhận không có thêm dự án mới, nguồn cung đều đến từ các dự án hiện tại. Căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn nhất là 83%. Số lượng giao dịch giảm 30% theo năm, chủ yếu là giao dịch căn hộ hạng B. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán đạt 28%. Giá bán sơ cấp vẫn tăng ở mức 15% theo năm. Thị trường ghi nhận sự chênh lệch giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp lên tới 42%, nhiều nhất là ở các dự án hạng A.

Dự báo về khả năng hồi phục của thị trường căn hộ trong năm 2023, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, đánh giá phần lớn các chủ đầu tư vẫn đang theo đuổi cơ hội đầu tư mới. Sự vào cuộc của Chính phủ trong việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, đưa ra các chính sách hỗ trợ và sửa đổi luật được kỳ vọng sẽ mang tới những chuyển biến tích cực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2023. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ sớm thông qua với những quy định mới, giúp thanh lọc các dự án và chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ. Trên cơ sở đó, gia tăng chất lượng, sự an toàn, minh bạch và niềm tin cho thị trường bất động sản Hà Nội trong tương lai.

Về phân khúc biệt thự/nhà liền kề trong năm 2022, nguồn cung sơ cấp chỉ có 926 căn từ 15 dự án, đây là mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Nguyên nhân chính là do niềm tin của người mua bị giảm sút vì các chính sách thắt chặt tín dụng, khiến số lượng giao dịch trong quý IV/2022 giảm 52% theo năm. 

Trong quý cuối cùng của năm 2022, giá bán sơ cấp do một số chủ đầu tư có dự điều chỉnh. Còn ở thị trường thứ cấp vẫn có sự tăng trưởng lớn về giá theo năm, chủ yếu tại các quận nội thành. Dự kiến trong thời gian tới, huyện Hòa Đức sẽ cung cấp 20% nguồn cung biệt thự/nhà liền kề cho Thủ đô, theo sau là huyện Thanh Trì và quận Long Biên. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, cần nhiều hơn các dự án chất lượng tốt và có giá hợp lý bởi nguồn cung hiện tại đang có mức giá quá cao, không hấp dẫn người mua.