"Điểm mặt" điểm sáng của bất động sản Hà Nội 2023

Bán lẻ: Gia tăng hiện diện trong năm 2023

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp Cao, Bộ Phận Cho Thuê Thương Mại, Savills Hà Nội Nguồn Nghiên cứu & Tư vấn Savills đánh giá, Việt Nam thu hút nhiều thương hiệu thời trang và mỹ phẩm mới từ Trung Quốc, Hồng Kông, Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản và Indonesia sẽ gia tăng sự hiện diện bán lẻ trong năm 2023. Nguồn cung tăng trưởng trung bình đạt 4%/năm trong 5 năm vừa qua. Tuy nhiên, do không có nguồn cung mới, tổng nguồn cung đạt 1,7 triệu m² duy trì ổn định theo quývà tăng 4% theo năm.

Giá thuê gộp tầng trệt đạt 1.013.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 4% theo quý và 10% theo năm. Kể từ năm 2018, giá thuê gộp tầng trệt tại khu vực Trung tâm đã tăng 7% mỗi năm,trong khi các khu vực khác tăng 1% mỗi năm. Trong năm 2022, diện tích cho thuê mới đạt 63.200 m², tăng 364% theo năm. Khối đế bán lẻ chiếm tỷ trọng 62%, trung tâm mua sắm chiếm 29% và trung tâm bách hóa là 9%. Các chủ nhà đang cải tạo các bất động sản lỗi thời để tăng khả năng cạnh tranh. Các trung tâm mua sắm và khối đế bán lẻ như Indochina Plaza, Bamboo Airways Tower đang được cải tạo để đưa ra mặt bằng mới.

Mặt bằng bán lẻ cao cấp tập trung ở khu vực Trung tâm. Diện tích cho thuê của cửa hàng trong khoảng từ 50 m² đến 1.000 m², trung bình là 260 m². Nguồn cung tương lai bao gồm Four Seasons, The Grand Hà Nội và khách sạn Fairmont. Các thương hiệu cao cấp dự kiến sẽ gia nhập thị trường, một số sẽ là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Hiện tại, mặt bằng bán lẻ hạng sang không đủ để đáp ứng nhu cầu từ các nhà bán lẻ quốc tế.

Bên cạnh đó, theo bà Nguyệt Minh, năm 2022, sản lượng hành khách của tuyến đường sắt đô thị 2A Cát Linh- Hà Đông đạt khoảng 8,2 triệu lượt, tăng 15% so với kế hoạch. Giá thuê trung bình của các dự án gần ga tàu tăng 2% theo quý và 16% theo năm. Mức trung bình của thị trường là tăng 1% theo quý và 5% theo năm. Tuyến Nhổn – Ga Hà Nội đã hoàn thành 75%. Phần trên cao dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào năm 2023; toàn tuyến sẽ được vận hành vào năm 2027.

Nói về triển vọng 2023, bà Minh đánh giá, nguồn cung mới là 212.400 m² từ 15 dự án, bao gồm Lotte Mall, The Linc @ Park City và Lancaster Luminaire.
Khu vực Nội thành sẽ có 9 dự án và mỗi khu vực Trung tâm, phía Tây và khác sẽ có 2 dự án. Trung tâm mua sắm đóng góp 70% và khối đế bán lẻ đóng góp 30%.

Văn phòng: Văn phòng hạng A lên ngôi

Về phân khúc văn phòng, bà Hoàng Nguyệt Minh cho biết, các doanh nghiệp ngày càng gia tăng sự quan tâm đến các vấn đề về pháp lý và tính bền vững, dẫn đến quá trình thuê văn phòng kéo dài.

Trong năm 2022, tổng diện tích văn phòng đạt 2,15 triệu m2 với 189 dự án, tăng 1% nhờ sự gia nhập của tòa Epic Tower tại quận Cầu Giấy với 22.800 m2. Nguồn cung Hạng B tăng mạnh nhất kể từ năm 2018 với mức tăng 6% hàng năm, theo sau là Hạng A và Hạng B với 2%. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với hơn một triệu m2, tương đương với 49% thị phần. Khu vực phía Tây dẫn đầu thị trường với 870.000 m2. Theo quận, Cầu Giấy có thị phần lớn nhất với 625.000 m2.

Công suất và giá thuê có cải thiện, bà Minh dẫn chứng, hạng A có giá thuê cao nhất 852.000 VNĐ/m2 /tháng, tăng 4% theo quý và 11% theo năm nhờ vào mức tăng ở các tòa Chamvit Building và PVI Tower. Giá thuê hạng B tăng 6% và hạng C tăng 7% theo quý nhờ vào giá thuê cải thiện ở một số dự án. Công suất thuê tăng 1 điểm % theo quý và 7 điểm % theo năm. Hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất là 96% và hạng A có diện tích cho thuê thêm lớn nhất 54.979 m2.

Năm 2022 chứng kiến sự dịch chuyển của nhóm khách thuê ngành ngân hàng, tài chính, bảo hiểm từ khu vực Trung tâm sang khu vực Nội thành. Các công trình chất lượng cao với giá thuê cạnh tranh tại khu vực Nội thành được khách thuê ưa chuộng, đặc biệt là các dự án được cấp chứng chỉ xanh và có thông số kỹ thuật cao. Tới năm 2025, Hà Nội sẽ có ít nhất bảy dự án văn phòng được cấp chứng chỉ xanh, nâng nguồn cung lên 276.000 m2.

Các doanh nghiệp ngày càng ý thức về các tiêu chuẩn ESG. Không gian làm việc cần đáp ứng các nhu cầu về sức khỏe, tính linh hoạt và bền vững, cũng như năng suất và khả năng hợp tác.

Triển vọng năm 2023, đến cuối năm 5 dự án mới được kỳ vọng sẽ cung cấp thêm 93.700 m2. Các dự án Lancaster Luminarire, BRG Grand Plaza và Green Diamond sẽ gia nhập thị trường trong Q1/2023. Riêng Hạng A sẽ chiếm tới 98% nguồn cung tương lai trong năm tới. Trong năm 2024 và 2025, 11 dự án mới dự kiến sẽ cung cấp 324.000 m2 sàn văn phòng. Khu vực phía Tây sẽ cung cấp 234.000 m2, chủ yếu từ các dự án Starlake. Trung tâm R&D của Samsung được khánh trong năm 2022 được kỳ vọng sẽ dẫn đầu làn sóng FDI đầu tư vào Hà Nội và thúc đẩy nhu cầu văn phòng trong tương lai.

Khách sạn: Kỳ vọng khởi sắc

Ông Matthew Powell Giám Đốc, Savills Hà Nội đánh giá, triển vọng phân khúc khách sạn năm 2023 là tích cực, do Trung Quốc đã mở cửa lại biên giới và cho phép du lịch quốc tế. Thị trường nội địa vững chắc đã thúc đẩy sự phục hồi vào năm 2022 và chúng tôi kỳ vọng tình hình hoạt động vững chắc sẽ được duy trì.

Nguồn cung gồm 10.179 phòng từ 17 khách sạn 5 sao, 17 khách sạn 4 sao và 31 khách sạn 3 sao, ổn định theo quý và 1% theo năm. Khách sạn Hilton Hà Nội Opera (5 sao) tạm thời đóng cửa để nâng cấp và sẽ ra mắt lại với thương hiệu Waldorf Astoria. Trong Q4/2022, công suất thuê đạt 49%, tăng 7 điểm % theo quý và 22 điểm % theo năm. Giá phòng trung bình đạt 2,5 triệu VNĐ, tăng 15% theo quý và 41% theo năm.

Cả năm 2022, công suất thuê tăng 16 điểm % lên 39% và giá phòng trung bình đạt 2,2 triệu VNĐ, tăng 23%, có tổng cộng 101,3 triệu lượt khách du lịch. Trong đó 3,7 triệu lượt khách quốc tế, tăng 2.228% theo năm. Khách quốc tế chỉ chiếm 3% lượng khách du lịch Việt Nam, tăng lên từ 0,4% năm 2021 nhưng vẫn chưa đạt mức 17% như năm 2019. Với sự vắng mặt của khách Trung Quốc, khách Hàn Quốc chiếm 26% lượng khách quốc tế, tiếp theo là Mỹ với 9%. Trong số du khách quốc tế, 71% đến từ châu Á.

Ấn Độ là một thị trường mới nổi với 3% lượng khách quốc tế. Trong nửa cuối năm 2022, Vietjet mở thêm 9 đường bay mới từ Việt Nam đến Ấn Độ. Đến hết năm 2022, có 21 đường bay thẳng, với tần suất khoảng 60 chuyến/tuần giữa Việt Nam và Ấn Độ.

Hà Nội có 18,7 triệu lượt khách, vượt xa mục tiêu 10 triệu lượt của thành phố. Khách nội địa với 17,2 triệu lượt tăng 330% theo năm và khách quốc tế với 1,5 triệu lượt tăng 650% theo năm.

Thị trường trọng điểm của Việt Nam là Trung Quốc đã mở cửa lại biên giới vào ngày 8/1/2023, các chuyến bay thường lệ giữa Việt Nam và Trung Quốc được nối lại. Vietnam Airlines, Vietjet, Pacific Airlines, Bamboo Airways đã nối lại các chuyến bay và dự kiến sẽ gia tăng thêm số chuyến. Ngành khách sạn sẽ được hưởng lợi từ sự trở lại của du khách Trung Quốc.

Năm 2023 dự kiến sẽ có 8 dự án với 1.300 phòng. Từ năm 2024 trở đi sẽ có 60 dự án với khoảng 10.300 phòng sẽ ra mắt thị trường. Các nhà điều hành quốc tế bao gồm Four Seasons, Lotte, Dusit, Wink, Accor, The Shilla, Hyatt, Marriott và Hilton.

Căn hộ dịch vụ: Nguồn cung ổn định

Samsung Việt Nam vừa hoàn thành xây dựng trung tâm R&D lớn nhất Đông Nam Á. FDI sẽ thúc đẩyphân khúc căn hộ dịch vụ. Khi các tập đoàn lớn đầu tư vào, sẽ có nhu cầu cho các sản phẩm chất lượng cao. Do vậy, thị trường được kỳ vọng sẽ sớm có thêm nhiều dự án mang thương hiệu cao cấp.

Cũng theo ông Matthew Powell Giám Đốc, Savills Hà Nội, nguồn cung căn hộ dịch vụ ổn định, không có nguồn cung mới trong Q4/2022, nguồn cung 5.935 căn từ 63 dự án ổn định theo quý và tăng 4% theo năm. Công suất cho thuê đạt 81%, tăng 4 điểm % theo quý và 12 điểm % theo năm và gần đạt mức 82% trước Covid (Q4/2019). Giá thuê 575.000 VNĐ/m²/tháng tăng 1% theo quý và 6% theo năm; Hạng A có giá cao nhất với 735.000 đồng/m²/tháng.

Năm 2022, Hà Nội đứng thứ 6 cả nước về vốn FDI đăng ký; đạt 1,7 tỷ USD, tăng 12% theo năm. Vốn FDI đăng ký mới đạt 233 triệu USD từ 365 dự án; 206 dự án tăng vốn đạt 843 triệu USD. Vốn M&A là 630 triệu USD từ 387 dự án. Vốn FDI đăng ký mới chủ yếu đến từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc. Sở Lao động - Thương binh và Xã hội Hà Nội cấp mới hơn 10.000 giấy phép lao động cho lao động nước ngoài và cấp lại 868 giấy phép.

Trung Quốc sẽ mở cửa lại biên giới vào ngày 8/1/2023. Điều này có khả năng sẽ giúp tăng trưởng sản xuất và công nghiệp ở Việt Nam, hỗ trợ dòng vốn FDI và phân khúc căn hộ dịch vụ. Căn hộ dịch vụ chủ yếu phục vụ cho người nước ngoài làm việc trong các dự án FDI và các doanh nghiệp, đại sứ quán, khu công nghiệp, ngân hàng quốc tế và các doanh nghiệp nước ngoài khác có liên quan.

Bên cạnh đó, dự án Samsung R&D tại khu đô thị Starlake Tây Hồ Tây là cơ sở R&D lớn nhất của Samsung ở Đông Nam Á. Đường vành đai 2 dự kiến hoàn thành vào đầu năm 2023. Sau khi hoàn thành dự án sẽ cải thiện giao thông tại Hà Nội và giữa các tỉnh thành. Những dự án này sẽ thúc đẩy nhu cầu cho các căn hộ dịch vụ có vị trí tốt.

Ngoài ra, mười chín dự án trong tương lai sẽ cung cấp 3.778 căn từ năm 2023 trở đi. Khu Nội thành sẽ cung cấp 3.097 căn tương đương 82%. Các nhà điều hành có thương hiệu sẽ chiếm 93% hay 3.596 căn; các thương hiệu bao gồm Ascott, Lotte, The Shilla, Pan Pacific, Wink, Hyatt và Hilton.

Căn hộ: Lưu ý tới tiện ích

Đỗ Thu Hằng Giám đốc Cấp Cao, Bộ Phận Nghiên Cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội phần lớn các chủ đầu tư vẫn đang theo đuổi cơ hội đầu tư mới. Các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ mang đến tiềm năng phát triển cho thị trường nhà ở.

Nguồn cung căn hộ mới ít nhất kể từ năm 2015. Nguồn cung sơ cấp trong Q4/2022 gồm 20.333 căn hộ, giảm -3% theo quý và -6% theo năm. Thị trường không có thêm dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại. Trong năm 2022, nguồn cung mới thấp nhất trong 8 năm vừa qua gồm 12.637 căn hộ.Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 83%, theo sau là căn hộ hạng A với 9%. 

Hoạt động theo quý của phân khúc căn hộ trầm lắng. Số lượng giao dịch đạt 2.890 giảm -20% theo quý và - 30% theo năm. Giao dịch căn hộ hạng B chiếm 76% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán đạt 28%. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 47 triệu VNĐ/m2, ổn định theo quý và tăng 15% theo năm.

Bên cạnh đó, chênh lệch giá bán tăng. Kể từ năm 2018, giá sơ cấp trung bình đã tăng 11% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 5% mỗi năm. Giá sơ cấp cao hơn giá thứ cấp 42% (tăng từ mức 14% trong năm 2018). Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhiều nhất ở các dự án hạng A (52%), tiếp theo là hạng B (27%) và Hạng C (25%).

Kể từ khi mở bán vào cuối năm 2018 và đầu năm 2019, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đã chiếm 45% nguồn cung mới và 33% số lượng căn bán được, phản ánh về nguồn cầu tiếp tục tăng ở khu vực ngoại thành.

Năm 2022, 10.100 căn hộ được bàn giao tại Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh đã bàn giao tổng cộng 4.500 căn hộ. Trong giai đoạn năm 2020 đến năm 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm -36%/năm. Điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu thị trường thứ cấp và củng cố niềm tin của các nhà đầu tư.

Trong năm 2023, 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 15.800 căn hộ. 79% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B; các quận/huyện Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Gia Lâm sẽ cung cấp 57%. Các chủ đầu tư mong muốn quỹ đất nhà ở tại các tỉnh lân cận, nhằm ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn 2023 đến sau 2025. Cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng các dịch vụ tiện ích là các yếu tố thành công then chốt.

Biệt thự/ Liền kề

Ông Matthew Powell Giám Đốc, Savills Hà Nội cho rằng, các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn, phát triển cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường năm 2023.

Nguồn cung phân khúc này cũng giảm, giai đoạn đầu của một dự án mới và giai đoạn sau của một dự án hiện hữu cung cấp thêm 45 căn cho thị trường, giảm -91% theo quý và -82% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt mức thấp nhất trong 5 năm với 926 căn từ 15 dự án, giảm -22% theo quý và -18% theo năm. 

Giao dịch cũng chứng kiến thấp nhất trong các năm. Nguyên nhân bởi chính sách thắt chặt tín dụng và các tin tức bất lợi của thị trường bất động sản gần đây đã ảnh hưởng tới niềm tin của người mua. Trong quý 4, 196 giao dịch được thực hiện, giảm - 34% theo quý và -52% theo năm. Nhà liền kề vẫn là sản phẩm được ưa chuộng, chiếm 85% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 21%, giảm -4 điểm % theo quý và -15 điểm % theo năm. Nguồn cung mới đạt mức hấp thụ 51%.

Trong năm 2022, 1.458 giao dịch được thực hiện, mức thấp nhất từ 2015, giảm -44% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ năm 2022 đạt 67%, giảm -12 điểm % theo năm.

Một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh trong giá bán, giá sơ cấp biệt thự quý 4/2022 giảm -6% theo quý xuống 130 triệu VNĐ/m2 đất, giá liền kề giảm -1% theo quý xuống 172 triệu VNĐ trong khi giá shophouse giảm -10% xuống 189 triệu VNĐ.

Tại thị trường thứ cấp, năm 2022 chứng kiến sự tăng trưởng lớn về giá theo năm, chủ yếu tại các quận nội thành với quỹ đất hạn chế cùng với sự tự tin của người
mua nửa đầu năm. Tuy nhiên, quý 4/2022, biệt thự và liền kề có giá thứ cấp giảm lần đầu tiên theo quý từ năm 2019, trong khi giá shophouse tiếp tục giảm từ quý 3/2022. 

Trong năm 2023, gần 1.600 căn từ 15 dự án dự kiến gia nhập thị trường. Huyện Hoài Đức dự kiến sẽ cung cấp 20% nguồn cung tương lai, theo sau bởi huyện Thanh Trì với 16%, quận Long Biên với 15%.

Các dự án cơ sở hạ tầng mới sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Khi hoàn thành, các dự án như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ hỗ trợ sự phát triển của hơn 80 dự án với hơn 2.900 ha tại các quận/huyện lân cận các tuyến đường Vành đai như Hoài Đức, Mê Linh, Hà Đông, Đan Phượng, Thường Tín.
Hà Nội sẽ cần những dự án chất lượng tốt với giá hợp lý khi nguồn cung hiện hữu đang giá cao và không hấp dẫn với người mua, đặc biệt khi Hà Nội đang chịu sự cạnh tranh của các tỉnh thành lân cận như Hưng Yên , Bắc Ninh với hạ tầng đang phát triển.