Nhận diện yếu điểm về thanh khoản trên thị trường bất động sản

Theo TTXVN, trải qua 2 năm đại dịch Covid - 19, thị trường bất động sản ở thời điểm này đã bước vào giai đoạn phục hồi và có tín hiệu tăng trưởng trở lại. Tuy nhiên, mới qua nửa đầu năm nhưng thị trường đã nảy sinh không ít vấn đề cùng các tác động của chính sách đã khiến tốc độ phục hồi bị chững lại. Giới chuyên gia lo lắng, nếu lạm phát trong năm 2022 tăng cao có thể sẽ khoét sâu vào điểm yếu của thị trường BĐS chính là tính thanh khoản thấp.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, ngay đầu năm 2022, thị trường đã nhận rất nhiều xung lực tới từ những thông tin tích cực như việc Chính phủ phê duyệt gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng với mục tiêu kích thích kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ trở lại, bên cạnh đó là các chính sách kích thích đầu tư công, đầu tư hạ tầng, kể cả việc phát triển loại hình nhà ở xã hội vốn đang rất yếu hiện nay.

Ngoài ra, một loạt quy định cũng mới được ban hành nhằm chấn chỉnh và giúp thị trường phát triển thị trường. Các dự án đều ghi nhận tín hiệu sôi động ngay từ đầu năm, tạo không khí phấn khích, nhộn nhịp trên toàn thị trường. Tuy nhiên, tới vài tháng gần đây, thị trường và cả doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức.

Cụ thể như việc các dự án ở các địa phương, thành phố đang gặp vướng mắc, chậm phê duyệt khiến cho nguồn cung ra thị trường ngày càng khan hiếm, giá BĐS theo đó tăng cao. Trong khi một số doanh nghiệp “lách luật”, để xảy ra vi phạm khiến thị trường cổ phiếu, trái phiếu chao đảo. Các ngân hàng phải có chính sách dừng, kiểm soát kỹ và hạn chế cho vay vào lĩnh vực BĐS… Bên cạnh đó, những lo ngại về lạm phát cũng ảnh hưởng mạnh tới thị trường này.

Kể từ đầu năm 2022, tính riêng lĩnh vực xây dựng, giá vật liệu xây dựng đầu vào tăng đột biến lên 30% và vẫn có xu hướng tăng trong thời gian tới. Hơn nữa, giá nhiên liệu xăng dầu tăng cao đã kéo theo giá cả hàng hóa tiêu dùng cũng leo thang. Giá cước vận tải, vật liệu xây dựng,... theo các chuyên gia vẫn sẽ tăng trong thời gian tới và gây ra áp lực cho nền kinh tế và doanh nghiệp.

Vào cuối tháng 5, giá xăng dầu đã phá kỷ lục khi vượt mốc 30.000 đồng/lít. Điều này khiến những mặt hàng khác liên tục tăng giá trong tháng, làm dấy lên mối lo về lạm phát trong nước. Hầu như những lĩnh vực chăn nuôi, thủy sản, xây dựng, bán lẻ… đều bị ảnh hưởng rất lớn vì giá bán xăng dầu tăng quá nhanh. Các chuyên gia cho rằng, giá bán hàng hóa sẽ tiếp tục tăng vào các tháng cuối năm.

Thực tế cho thấy, lạm phát đã làm hao mòn lợi nhuận thu được từ những khoản tiết kiệm, kể cả là tiền mặt hay tiết kiệm có lãi suất cố định như trái phiếu. Đây là các khoản lợi ích thu được từ việc đầu tư vào tài sản như BĐS - Một kênh đầu tư truyền thống và an toàn. Chuyên gia BĐS Lê Quốc Kiên nhìn nhận, lạm phát có thể khoét sâu hơn vào điểm yếu của thị trường BĐS là tính thanh khoản kém. Phần lớn nhà đầu tư đều sử dụng tiền nhàn rỗi để “ôm hàng” từ đầy năm 2021 tới nay đã rơi vào tình trạng “no hàng” do việc tích trữ quá nhiều nhưng không thanh khoản được vì gái bán leo thang. Do đó, những giao dịch tính từ giữa năm ngoái đến nay diễn ra rất chậm nhưng giá bán vẫn tăng thêm khoảng 20 - 25% ở khu vực thành phố, khu vùng ven tăng hơn 30%, thậm chí có nơi tăng trên 50%. 

Về tổng thể, khi lạm phát tăng cao, vật giá leo thang thì người có tiền lại có xu hướng bỏ hết vào tài sản, trong đó BĐS chính là kênh đầu tư và là “căn hầm trú ẩn” an toàn chống trượt giá. Những ngành sản xuất kinh doanh có biên lợi nhuận bình quân hàng năm đạt khoảng 15 - 18% trên vốn đầu tư sẽ gặp khó khăn khi chi phí sản xuất đầu vào tăng cao nhưng giá thành lại không bù được lạm phát.

Khi đó sẽ xảy ra một kịch bản xấu chính là các doanh nghiệp này cũng phải lựa chọn cách đưa tiền vào việc giữ tài sản hơn là sản xuất. Đối với những nhà đầu tư không bị áp lực từ ngân hàng thì sẽ chưa vội bán BĐS trong 6 - 12 tháng tới. Bởi, nếu bán đi thì họ vẫn phải mua tài sản khác vì không thể giữ tiền mặt trong giai đoạn lạm phát.

Những người sẽ bán tài sản khi lạm phát tăng cao sẽ là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính và không còn gồng gánh nổi lãi ngân hàng. Trong khi bên giữ tài sản vẫn đẩy giá lên cao để trừ hao trượt giá. Theo đó, thị trường BĐS tiếp tục thiết lập mặt bằng mới. Chủ đầu tư những dự án hình thành trong tương lai cũng tính sẵn giá bán cho 2 - 3 năm tiếp theo sau khi bàn giao sản phẩm. Bởi, họ phải tính luôn phần lạm phát vào giá sản phẩm. Do đó, ông Kiên cho rằng trong thời gian tới, nghịch lý giá nhà đất leo thang nhưng thanh khoản kém sẽ tiếp tục diễn ra.

Tuy vậy, các chuyên gia nhận định, không phải cứ rót vốn vào BĐS trong thời điểm lạm phát thì có thể đảm bảo lợi nhuận. Trong bối cảnh lạm phát dù cao hay thấp thì giới chuyên gia đều cảnh báo, dòng tiền của nhà đầu tư phải được cân nhắc kỹ với hai yếu tố: Không sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà; Không đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn.

Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam, khi xảy ra lạm phát, tuy giá bán BĐS tăng lên nhưng thị trường lại không có khả năng thanh khoản vì thị trường không mua vào. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư dựa vào đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS, khiến tài sản không bán được sẽ trở thành gánh nặng lớn của họ, đồng thời gây áp lực lên hệ thống ngân hàng. Vì vậy, nhà đầu tư trước khi dùng đòn bẩy tài chính phải cân nhắc kỹ lợi hại và khả năng thanh toán của mình để tránh rơi vào tình trạng “chết trên đống tài sản” đã từng xảy ra trước đó.