Nhận bàn giao căn hộ chung cư, cần phải lưu ý những điều gì?

Hỏi:

Vợ chồng tôi mới đặt mua một căn hộ chung cư tại dự án ngoại thành Hà Nội. Chủ đầu tư vừa gửi thông báo hẹn ngày 15/3 tới đây sẽ bàn giao căn hộ. Đây là lần đầu tiên chúng tôi nhận bàn giao căn hộ mới nên rất háo hức pha chút lo lắng. Xin luật sư tư vấn giúp tôi cần lưu ý những điều gì khi nhận bàn giao căn hộ? Xin cảm ơn.

(Anh Đinh Ngọc Linh, Hà Nội).

Trả lời:

Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, vấn đề anh quan tâm luật sư Vũ Thị Quyên (Đoàn Luật sư Hà Nội) xin tư vấn như sau:

Khi nhận bàn giao chung cư, chủ nhà không nên bỏ qua những lưu ý dưới đây để tránh phát sinh hỏng hóc hay tranh chấp trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Dưới đây là 5 lưu ý anh nên nắm được khi đến nhận bàn giao căn hộ chung cư:

1. Nhận đầy đủ hồ sơ bàn giao chung cư

Khi nhận bàn giao nhà chung cư, người mua cần đặc biệt lưu ý về hồ sơ bàn giao phải đảm bảo có đầy đủ các giấy tờ để tránh gặp khó khăn trong quá trình sử dụng chung cư cũng như giải quyết những tranh chấp phát sinh.

Theo đó, hồ sơ bàn giao chung cư có thể gồm:

- Hồ sơ bàn giao của nhà thầu thi công cho chủ đầu tư;

- Hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư;

- Hồ sơ bàn giao cho người mua nhà.

Trong đó, theo Phụ lục IX ban hành kèm Nghị định 06/2021/NĐ-CP, danh mục hồ sơ bàn giao nhà chung cư phục vụ quản lý, vận hành, bảo trì công trình dưới đây sẽ được bàn giao cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng căn hộ chung cư gồm:

1. Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

2. Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng công trình.

3. Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận (có danh mục bản vẽ kèm theo) và các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.

4. Bản vẽ hoàn công (có danh mục bàn vẽ kèm theo).

5. Các kết quả quan trắc, kiểm định chất lượng công trình, thử nghiệm khả năng chịu lực kết cấu công trình (nếu có) trong quá trình thi công, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu khác có liên quan.

6. Hồ sơ quản lý chất lượng của thiết bị lắp đặt vào công trình.

7. Quy trình vận hành, khai thác công trình (nếu có); quy trình bảo trì công trình.

8. Hồ sơ giải quyết sự cố công trình (nếu có).

9. Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng của chủ đầu tư. Phụ lục các tồn tại cần sửa chữa, khắc phục (nếu có).

10. Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng (nếu có).

Như vậy, khi nhận bàn giao chung cư, người mua cần lưu ý kiểm tra đầy đủ các hồ sơ, tài liệu trên.

2. Phải có biên bản bàn giao chung cư

Chỉ khi xác lập văn bản đối với các tài sản được bàn giao và có chữ ký xác nhận của các bên gồm bên bàn giao tài sản và bên nhận bàn giao tài sản thì Tòa án mới có thể bảo vệ quyền lợi khi tranh chấp xảy ra. Vì vậy, việc lập Biên bản bàn giao tài sản có vai trò và ý nghĩa quan trọng về mặt pháp lý.

Đồng thời, khoản 2 Điều 124 Luật Xây dựng cũng nêu rõ việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản. Do đó, các bên cần tiến hành lập Biên bản bàn giao chung cư khi bàn giao nhà.

3. 6 hạng mục quan trọng cần kiểm tra khi nhận bàn giao chung cư

Bên cạnh hồ sơ, giấy tờ, Biên bản khi nhận bàn giao nhà chung cư, một trong những vấn đề vô cùng quan trọng người mua cần lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ chung cư là kiểm tra đầy đủ các thông số, tình trạng của căn hộ.

Theo đó, người mua cần phải kiểm tra các hạng mục sau đây:

- Hệ thống điện: Gồm bảng điện trung tâm, hệ thống đèn chiếu sáng, ổ cắm ở tất cả các khu vực như phòng ngủ, phòng khách, nhà vệ sinh, sân phơi…

- Hệ thống nước: Hệ thống nước thường sẽ tập trung ở nhà vệ sinh, ban công, máy giặt và chỗ kệ bếp. Người mua nên mở các vòi, đầ cấp, xả vệ sinh xem các thiết bị có hoạt động bình thường không.

- Hệ thống thoát nước: Đổ nước ra sàn nhà vệ sinh, ban công để kiểm tra khả năng thoát nước có hoạt động tốt không, có bị đọng nước không…

- Khả năng chống thấm: Kiểm tra các vị trí trần nhà, tường, nhất là chân tường nhà vệ sinh, ban công phơi đồ… để kiểm tra xem có vết nứt không và có hiện tượng bị thấm nước không…

- Các trang thiết bị khác: Gạch ốp sàn, cửa, tường, trần nhà, lan can, thiết bị báo cháy…

- Diện tích căn hộ: Căn cứ vào biên bản bàn giao, hồ sơ kỹ thuật… người mua có thể kiểm tra diện tích căn hộ chung cư có đúng với các giấy tờ đã nhận bàn giao không…

Sau khi kiểm tra đầy đủ cả căn hộ, trường hợp hạn mục nào kiểm tra thấy có vấn đề thì trong biên bản bàn giao, chủ sở hữu nên ghi rõ trong biên bản để nhanh chóng được khắc phục những vấn đề đó.

4. Quyền lợi của người mua nhà chung cư

Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014, chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

- Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

- Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

- Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

- Được thực hiện các quyền định đoạt như: Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ...

- Sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở.

- Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định.

- Được bồi thường theo quy định khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh...

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.

5. Vấn đề bảo hành nhà chung cư

Điều 85 Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ các hạng mục sau đây sẽ được đưa vào danh sách bảo hành căn hộ chung cư. Cụ thể, việc bảo hành sẽ bao gồm các khâu sữa chữa, khắc phục các hư hỏng của:

- Hệ thống đường nước thải, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống điện, nước, bể phốt.

- Các công trình chung như: Sàn, tường, cột, dầm, trần, mái, sân thượng, các phần ốp, cầu thang bộ, lát, trát.

- Khắc phục các trường hợp hư hỏng lớn như: Nghiêng, lún, nứt, sụt nhà.

- Khắc phục, sửa chữa các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, cho thuê nhà.

Đồng thời, Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Do đó, khi nhận bàn giao căn hộ chung cư, người mua cần thỏa thuận rõ về các vấn đề liên quan đến bảo hành nhà chung cư để được giải quyết nhanh chóng, kịp thời khi có khó khăn trong quá trình sử dụng.