Làm gì khi xảy ra tranh chấp chung cư?

Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư. Các tòa nhà/cụm nhà tập trung chủ yếu tại TP. Hà Nội và TP.HCM. Thống kê chỉ rõ, tại Hà Nội có 845 tòa nhà/cụm nhà chung cư thương mại và TP.HCM có 935 chung cư cao tầng.

Thế nhưng số liệu chi tiết cũng đã chỉ rõ, ở Hà Nội có tới 129 chung cư và TP.HCM có 105 chung cư hay toà nhà có tranh chấp, khiếu kiện và tiềm ẩn nhiều phức tạp ở các mức độ khác nhau. Nếu tính tỉ lệ trung bình, cứ 10 chung cư lại có 1 chung cư đang xảy ra tranh chấp (chiếm tới 10%).

Mới đây tại Hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức đã chỉ rõ các vấn đề xoay quanh việc tranh chấp chung cư. Những tranh chấp dân cư thường xảy ra ở 4 khía cạnh: Cư dân - Chủ đầu tư - Ban quản trị - Đơn vị quản lý vận hành. Trong đó, mối quan hệ điển hình, được dư luận và pháp luật quan tâm nhiều nhất là giữa Cư dân và Chủ đầu tư. Việc xung đột giữa 2 bên này diễn ra khá phức tạp ở nhiều khâu từ mua – bán, chất lượng, bàn giao, cấp giấy chứng nhận, sử dụng, quản lý, vận hành…

Việc chậm bàn giao quỹ bảo trì cũng là một trong những bài toán khó đang khiến nhiều nhà làm luật đau đầu cũng như trở thành vấn đề nhức nhối của rất nhiều chung cư hiện nay. Mặc dù đã có nhiều văn bản quy phạm được ban hành thế nhưng hành lang pháp lý vẫn chưa được làm rõ để có thể xử lý, cưỡng chế các trường hợp này. Đối với các khoản quỹ bảo trì tại các tòa nhà/cụm tòa nhà có số tiền lớn, thậm chí lên đến hàng trăm tỷ đồng thì một số chủ đầu tư mong muốn chiếm dụng, chậm bàn giao khiến cư dân, ban quản lý khá nhức nhối.

Điều 6, Điều 7 VBHN số 05 quy định: Việc phân chia diện tích/ thiết bị chung - riêng phải được quy định rõ trong hợp đồng mua bán chung cư. Tuy nhiên, hiện nay một số chủ đầu tư vẫn cố tình chiếm hữu sử dụng 1 phần diện tích chung vào mục đích riêng như: chiếm dụng tầng hầm gửi xe, cải tạo phòng sinh hoạt cộng đồng vào mục đích riêng hoặc thương mại, cố tình hoặc vô ý để các cơ sở kinh doanh tại tầng 1 chiếm dụng vỉa hè vào mục đích kinh doanh… Ngoài ra, những vấn đề liên quan như diện tích thông thuỷ, phân định diện tích sử dụng riêng, chung, chất lượng dịch vụ chưa tương xứng với mức phí cũng là một trong những vấn đề đau đầu giữa cư dân và chủ đầu tư.

Tại hội thảo, ông Đặng Xuân Tâm, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư địa ốc Hải Đăng chia sẻ: Luật Nhà ở 2014 đã quy định cụ thể về diện tích chung cư, tuy nhiên không có quy định cụ thể về diện tích logia, hạng mục kỹ thuật. Mỗi lần tranh chấp, chủ đầu tư lại hỏi Cục quản lý Nhà nhưng cũng không thể giải quyết thỏa đáng vì có nhiều ý kiến khác. Đề nghị Bộ Xây dựng có quy định rõ ràng về cách tính diện tích các hạng mục trên.

Vậy làm sao để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra ở các khu chung cư?

Trước đó, UBND TP.HCM ban hành văn bản số 1440 về việc kiểm tra tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn. Đây là động thái từ phía chính quyền TP.HCM sau một thời gian dài, nhiều chung cư xảy ra tình trạng người dân tụ tập, căng băng rôn, khiếu nại cơ quan có thẩm quyền do có mâu thuẫn, tranh chấp. Thực tế, tất cả các nguyên nhân tranh chấp đều phát sinh từ quyền lợi. Do đó, cần có sự hỗ trợ từ văn bản của cơ quan Nhà nước để đảm bảo quyền lợi đầy đủ cho các bên.

Việc việc treo băng rôn, biểu ngữ để phản đối chủ đầu tư là nhằm thể hiện quan điểm cá nhân, truyền đạt thông tin vì không đạt được thỏa thuận với chủ đầu tư (không phải nhằm mục đích quảng cáo kinh doanh). Pháp luật Việt Nam không cấm hình thức này. Mọi người đều có quyền tự do ngôn luận. Cư dân hoàn toàn có quyền treo băng rôn phản đối chủ đầu tư. Thế nhưng cần tránh tình trạng manh động, gây rối, vi phạm pháp luật thì sẽ bị xử lý theo chế tài của Nhà nước.

Hiện nay, tình trạng xảy ra mâu thuẫn giữa người dân và chủ đầu tư diễn ra không phải là chuyện hiếm, và tình trạng treo băng rôn diễn ra khá thường xuyên ở những khu chung cư xảy ra tranh chấp. Liên quan tới vấn đề này, ông Tâm chia sẻ rằng nên hạn chế việc treo băng rôn vì sẽ làm mất mỹ quan mà hãy khởi kiện vì đây là một hình thức văn minh. Việc toà dân sự có thể giải quyết tranh chấp khi khởi kiện cũng sẽ có thể xử lý một cách triệt để nhất khi có tình trạng kiện tụng xảy ra.

Thực tế, ở Việt Nam xảy ra khá nhiều tranh chấp, nhất là tranh chấp liên quan tới bất động sản. Trước tiên, hãy giải quyết mọi vấn đề dựa trên pháp luật, phía chính quyền phải bảo vệ quyền lợi của cộng đồng.

Giáo sư Hà Tôn Vinh nhận định, có hai nhóm mà Việt Nam nên luật hóa, trong đó có ban đại diện của những người mua. Việc mở cuộc họp chung với đầy đủ các hộ là rất khó xảy ra, nên chúng ta có thể thay bằng ban đại diện có chuyên môn. Ban đại diện đó với các người mua thuê có thể thuê các công ty quản lý để quản lý toàn bộ chung cư, thuê công ty bảo trì vận hành.

“Qua tìm hiểu thì tôi thấy hợp đồng tại Việt Nam rất yếu, rất không chi tiết, cho nên sau đó nảy sinh các mâu thuẫn thì dẫn tới xung đột lợi ích kéo dài, chủ đầu tư vì nhiều lý do không giải quyết triệt để. Còn người mua thì tìm mọi cách bảo vệ quyền lợi của họ, kể cả việc căng các băng - rôn phản đối mà chúng ta vẫn thấy. Tại Mỹ, khi mua nhà thì các hợp đồng ấy đều thông qua luật sư đọc và khi họ thấy đảm bảo quyền lợi rồi thì chúng tôi mới ký, mọi thứ được làm chuẩn ngay từ đầu vì thế không phải lo lắng kiện tụng sau này. Tôi cho rằng, đây là một vài kinh nghiệm quốc tế mà các chủ đầu tư, các cơ quan quản lý ở Việt Nam có thể học hỏi”, Giáo sư Hà Tôn Vinh nhận định.