Nhà nước thu hồi đất, cơ quan nào xác định giá đất để tính tiền bồi thường?

Thứ năm, 28/09/2023-09:09

Việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng diễn ra hầu hết ở các địa phương. Nhiều vấn đề mâu thuẫn phát sinh cũng từ vấn đề này. Vậy, khi nhà nước thu hồi đất thì cơ quan nào có thẩm quyền xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường?

BÀI LIÊN QUAN

Hài hòa lợi ích các bên khi xác định giá đất thu hồi

Tránh việc tùy tiện trong lựa chọn phương pháp định giá đất

Rà soát hoàn thiện quy định về phương pháp xác định giá đất

Hỏi:

Theo tôi được biết, sắp tới sẽ có dự án giao thông lớn đi qua khu vực nhà tôi. Nếu điều đó xảy ra thì sẽ có một diện tích đất của gia đình tôi sẽ bị thu hồi để giải phóng mặt bằng. Tôi muốn hỏi, cơ quan nào ở địa phương có thẩm quyền xác định gia đất để tính tiền bồi thường? Việc xác định giá đất phải dựa vào những căn cứ nào? Có những phương pháp xác định giá đất nào được áp dụng theo quy định của pháp luật? Xin cảm ơn.

(Anh Nguyễn Chí Nghĩa, Nam Định).

Trả lời:

Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, vấn đề anh quan tâm luật sư Vũ Thị Quyên, Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội xin giải đáp như sau:

1. Cơ quan nào có thẩm quyền xác định giá đất?

Theo khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau:

Bảng giá đất và giá đất cụ thể

...

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

UBND cấp tỉnh, thành phố quyết định giá đất cụ thể (ảnh minh họa)

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

...

Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể và cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất.

Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

2. Những căn cứ để xác định giá đất

Cũng tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau:

Bảng giá đất và giá đất cụ thể

...

Theo đó, việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

3. Những phương pháp xác định giá đất

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có những phương pháp xác định giá đất như sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Có nhiều phương pháp định giá đất

- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Tạo tin đăng