Nhà giá rẻ “nín thở” đợi gói hỗ trợ tín dụng 40.000 tỷ đồng

Nhiều chính sách hỗ trợ cho nhà giá rẻ

Agribank là ngân hàng đầu tiên đưa ra thông báo về việc triển khai gói hỗ trợ tín dụng 40.000 tỷ đồng với mức lãi suất 2%/năm ngay sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 31/2022/NĐ-CP và Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 03/2022/TT-NHNN hướng dẫn các đơn vị ngân hàng thương mại thực hiện hỗ trợ lãi suất cho khách hàng theo nghị định này.

Gói tín dụng hỗ trợ nền kinh tế lần này được kỳ vọng sẽ tạo ra cú “hích” mạnh mẽ để các doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp nằm trong nhóm 11 ngành có thể thúc đẩy nhanh quá trình phục hồi, góp phần hoàn thành nhanh chóng đạt được mục tiêu tăng trưởng kinh tế 6-6,5% của Chính phủ trong 2022.

Theo nhận định của ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes, đối với ngành bất động sản, tuy không có sự tác động trực tiếp, nhưng việc một phần đối tượng của lĩnh vực này được công bố trong gói hỗ trợ là các doanh nghiệp, hộ kinh doanh, hợp tác xã có mục đích sử dụng vốn vay để thực hiện những dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ dành cho công nhân, cải tạo các dự án chung cư cũ thuộc vào danh mục dự án do Bộ Xây dựng công bố, sẽ giúp thị trường trở nên sôi nổi hơn.

Bên cạnh nhận được sự hỗ trợ từ gói hỗ trợ tín dụng nói trên, ngành bất động sản - xây dựng còn được tiếp nhận thêm gói hỗ trợ cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội dành cho đối tượng các cá nhân, các hộ gia đình để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân; xây mới hoặc sửa chữa, cải tạo nhà ở theo quy định chính sách về nhà ở xã hội với tổng nguồn vốn cho vay tối đa sẽ là 15.000 tỷ đồng. Theo đó, trong tổng số vốn vay trị giá 15.000 tỷ đồng được giao trong năm 2022 và 2023, Bộ Xây dựng đã thống nhất với đề xuất của Ngân hàng Chính sách xã hội về kế hoạch cho vay trong năm 2022 sẽ là 6.800 tỷ đồng, riêng trong năm 2023 sẽ là 8.200 tỷ đồng.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng đã có công văn gửi lên Ngân hàng Chính sách xã hội về nhu cầu cho vay ưu đãi theo Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ, từ đó nghiên cứu và làm rõ nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng người lao động có thu nhập thấp sinh sống ở khu vực đô thị và công nhân làm việc tại các khu công nghiệp; giám sát chặt chẽ về tình hình triển khai thực hiện và nhu cầu về vay vốn ; các khó khăn, vướng mắc và kiến nghị…

Nếu so với tổng nhu cầu về vốn vay là khoảng 122.500 tỷ đồng (tương đương với khoảng 500 triệu đồng cho một người hay giá trị vay là 50% đối với mỗi căn nhà) theo công bố mới đây của Bộ Xây dựng, thì gói tín dụng 15.000 tỷ đồng vẫn còn vô cùng hạn chế, nhưng đây vẫn là nguồn vốn có vai trò rất quan trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản thuộc diện ưu đãi. Điều quan trọng là làm thế nào để đẩy nhanh được tốc độ giải ngân gói tín dụng này từ nay cho tới cuối năm 2023.

Thực tế là sau khi gói vay ưu đãi trị giá 15.000 tỷ đồng và gói hỗ trợ lãi vay thương mại 2% trong chương trình hồi phục kinh tế - xã hội giai đoạn 2022-2023 chính thức được khởi động, chỉ trong quý 1 đầu năm, trên địa bàn cả nước đã có 7 dự án nhà ở xã hội, nhà ở dành cho đối tượng công nhân ở các khu công nghiệp được khởi công triển khai xây dựng, với tổng số căn hộ dự kiến khoảng 23.965 căn, tập trung chủ yếu tại các tỉnh Kiên Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Bình Dương, Hà Nội, Hà Nam...

Khi gói hỗ trợ tín dụng mới được tung ra, nhiều chuyên gia bất động sản kỳ vọng sẽ có thêm nhiều đơn vị doanh nghiệp tham gia vào việc phát triển loại hình nhà ở giá rẻ, từ đó có thể góp phần gia tăng nguồn cung về nhà ở vừa túi tiền vốn đang vô cùng ít ỏi trên thị trường. Hiện nay, có rất nhiều ông lớn trong ngành bất động sản tham gia phát triển dự án như Viglacera, Becamex IDC, Hòa Bình Group…, mới nhất là Tập đoàn Vingroup, cho biết doanh nghiệp này đang có kế hoạch phát triển hàng trăm nghìn căn hộ nhà ở xã hội dành cho đối tượng khách hàng có thu nhập thấp và trung bình trong thời gian tới.

Điều quan trọng nhất vẫn là cần phải tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý

Nhớ về gói hỗ trợ tín dụng trị giá 30.000 tỷ đồng trước đây, bắt đầu triển khai từ năm 2012, mặc dù thời gian ban đầu tốc độ giải ngân tương đối chậm, nhưng sau đó quá trình giải ngân đã được cải thiện dần và chỉ trong vòng 2 năm gói hỗ trợ đã giải ngân được hơn phân nửa. Nhờ có gói hỗ trợ này mà nhiều phân khúc bất động sản đã hồi phục mạnh mẽ, đặc biệt là loại hình nhà ở thương mại.

Theo báo cáo thống kê từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến thời điểm ngày 20/9/2014 (tương ứng một năm rưỡi kể kể từ khi gói tín dụng 30.000 tỷ bắt đầu triển khai), tổng số khách hàng đã được tiếp cận với nguồn vốn vay là 7.823 khách hàng, trong đó bao gồm 26 doanh nghiệp, còn lại chủ yếu là các cá nhân và hộ gia đình. Tổng số vốn ngân hàng cam kết cho vay là 5.900 tỷ đồng, trong đó tổng số vốn đã được giải ngân ước tính là hơn 3.200 tỷ đồng. Trong đó, tổng số vốn cho vay dành cho các cá nhân và hộ gia đình là 3.100 tỷ đồng, số vốn giải ngân được ước tính là hơn 2.000 tỷ đồng.

Theo đó, giá trị của hàng tồn kho từ khoảng hơn 102.800 tỷ đồng vào thời điểm đầu năm 2013, đã giảm xuống chỉ còn hơn 27.000 tỷ đồng vào thời điểm cuối năm 2016 - đây cũng là lúc gói tín dụng 30.000 tỷ đồng chính thức khép lại. Các dự án căn hộ chung cư cả phân khúc trung cấp lẫn phân khúc cao cấp khi mở bán hầu hết đều được tiêu thụ nhanh chóng, thậm chí còn diễn ra rất nhiều những đợt sốt đất nền ở khu vực vùng ven TP.HCM trong giai đoạn đó.

Tuy nhiên, theo nhận định của ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch TNT Group, mặc dù xuất hiện khá nhiều thông tin về nguồn vốn dành cho loại hình nhà ở xã hội, nhưng nhiều khả năng là sự tác động sẽ không quá lớn, lý do là bởi vấn đề cốt lõi nhất hiện nay không chỉ nằm ở nguồn vốn, mà là việc tắc nghẽn, vướng mắc về thủ tục pháp lý dự án, chi phí xây dựng đầu vào liên tục gia tăng… từ đó dẫn đến việc giá nhà liên tục leo thang, khả năng tiếp cận của người dân với các loại hình nhà ở ngày càng khó khăn.

Các chuyên gia đánh giá rằng gói hỗ trợ tín dụng hiện mới có tác động ở góc độ tâm lý, giúp giảm bớt sự lo lắng, căng thẳng trên thị trường bất động sản sau khi có những động thái thắt chặt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực này. Nhìn chung, các phân khúc sản phẩm bất động sản sẽ khó có thể phát triển nếu như các điểm nghẽn nói trên chưa thực sự được xử lý.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định rằng, cho dù hiện nay có thêm nguồn vốn giá rẻ để hỗ trợ, nhưng điều quan trọng hơn cả là tìm đâu ra nguồn cung nhà ở xã hội để cho người dân có thể mua.

Nếu muốn nhanh chóng giải ngân các gói hỗ trợ tín dụng nói trên thì trước hết phải có sản phẩm để bán, nhưng nguồn cung nhà ở xã hội trong vài năm gần đây hầu như vắng bóng trên thị trường. Vì thế việc giải ngân hết 15.000 tỷ đồng cho tới năm 2023 là điều hết sức khó khăn.

Theo báo cáo số liệu của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn năm 2011-2020, trên cả nước đã thực hiện được tổng cộng 248 dự án nhà ở xã hội với khoảng 100.000 căn hộ, đạt được 41,4% kế hoạch đề ra. Theo kết quả kiểm toán nhà nước về chương trình thực hiện xây dựng nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội, trong tổng số 15 dự án thì có 2 dự án vẫn chưa được triển khai, 7 dự án chưa nhận được sự chấp thuận chủ trương đầu tư, có 1 dự án không có thông tin triển khai, 2 dự án bị tạm dừng triển khai và 3 dự án đã được chấp thuận chuyển hình thức đầu tư sang loại hình nhà ở thương mại. Còn tại khu vực TP.HCM, trong giai đoạn năm 2016-2020 đã tiến hành xây dựng được gần 15.000 căn hộ nhà ở xã hội, đạt được 75% so với kế hoạch đặt ra.

Tuy luôn nhà ở giá rẻ luôn nằm trong tình trạng cung không đủ cầu, nhưng vẫn tồn tại một nghịch lý đáng quan tâm là nhiều dự án rời vào tình trạng “ế sưng”, dù mức giá bán khá thấp, chỉ hơn 10 triệu đồng/m2. Đơn cử, dự án nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (có tên thương mại là Bright City) tọa lạc tại huyện Hoài Đức, Hà Nội do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư xây dựng có quy mô tổng cộng 1.496 căn hộ, trong đó có 312 căn là cho thuê, mức giá bán chỉ khoảng hơn 14 triệu đồng/m2 (chưa gồm thuế VAT và 2% phí bảo trì), thế nhưng từ thời điểm mở bán lần đầu tiên vào năm 2015 đến lần mở bán lần thứ 23 trong giai đoạn hiện tại, dự án này mới chỉ bán được tổng cộng là 847 căn hộ và có 113 căn hộ được cho thuê.

Theo nhận định của ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng, đơn vị chuyên phát triển loại hình nhà ở xã hội cho hay, có một điều bất cập là các đối tượng vay vốn mua nhà ở xã hội chủ yếu là những người có thu nhập thấp và trung bình, nhưng chính sách của các ngân hàng hiện nay lại quy định chỉ có người dân ở đô thị được vay vốn, còn những người sống ở rìa đô thị hoặc nông thôn thì không được vay, nên đã gây ra nhiều vướng mắc, bất khả thi trong quá trình triển khai.

(Nguồn: Tin nhanh chứng khoán)