“Mất tích” nhà giá rẻ ở khu vực nội đô TP.HCM, nay đến vùng ven cũng khó kiếm căn hộ giá 30 triệu/m2

Giá bất động sản nằm giáp ranh thành phố Hồ Chí Minh ngày càng tăng cao

Đầu năm 2022, giá đất tại vùng ven TP.HCM ghi nhận có xu hướng tiệm cận giá đất khu vực trung tâm thành phố sau khi một loạt các thông tin quy hoạch được chính thức công bố. Cụ thể, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 10km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 10 - 15%, các dự án nằm khách khu vực trung tâm 20km ghi nhận tốc độ tăng giá lên tới 38%, trong khi các dự án nằm tại những khu vực cách trung tâm thành phố 30km cũng đã có tốc độ tăng giá lên tới 35%.

Cùng với mức giá bất động sản tăng cao thì nhu cầu về nhà ở của người dân cũng có xu hướng tăng lên. Theo dự báo của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2021- 2030 nhu cầu của người dân về nhà ở có thể sẽ tiếp tục tăng cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn. Nguyên nhân đến từ tốc độ tăng dân số tăng cao cùng xu hướng đô thị hóa phát triển mạnh mẽ; quá trình tăng trưởng kinh tế gắn liền với sự tăng trưởng về mức thu nhập của người dân sẽ làm tăng khả năng chi trả nói chung, đồng thời cũng làm tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu về nhà ở của người dân nói riêng. Bên cạnh đó, nhu cầu về cải tạo, thay thế nhà ở do sự xuống cấp về chất lượng công trình cũng sẽ tăng cao.

Sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế sẽ đưa thu nhập bình quân dân số thành thị tại Việt Nam tăng nhanh hơn, đồng thời nhu cầu về chất lượng nhà ở tại các thành phố cũng ngày càng trở nên khắt khe hơn, tuy nhiên theo đánh giá của Bộ Xây dựng, tốc độ gia tăng ngân sách chi tiêu dành cho các loại hình nhà ở sẽ không có nhiều sự thay đổi.

Theo CBRE Việt Nam, trong giai đoạn từ năm 2020 đến thời điểm đầu năm 2022, thị trường bất động sản Tp.HCM liên tục gặp khá nhiều khó khăn về nguồn cung, sản phẩm mới vô cùng khan hiếm, giá bán liên tục lập đỉnh. Điều này đã khiến một bộ phận đông đảo người mua nhà dạt dần về các vùng ven, các khu vực giáp ranh Tp.HCM để tìm kiếm sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu.

Xu hướng chuyển dịch đầu tư sang các tỉnh vùng ven Tp.HCM đang trong giai đoạn bùng nổ mạnh mẽ và có xu hướng sẽ còn tiếp tục gia tăng dựa vào làn sóng phát triển hạ tầng và tình trạng biến động giá bán tại khu vực trung tâm. Hiện nay, giá bất động sản tại các đô thị lớn đang ở mức cao, vì thế khả năng sinh lời từ những địa điểm này tương đối thấp khiến cho các nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm cơ hội ở những vùng xung quanh TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước… ngày càng nhiều.

Căn hộ giá 30 triệu đồng/m2 thành “hàng hiếm”

Loại hình căn hộ có giá từ 30-35 triệu đồng/m2 ở thành phố Hồ Chí Minh hiện nay gần như tuyệt chủng. Mức giá trung bình hiện đã xấp xỉ trong ngưỡng 60-75 triệu đồng/m2. Điều này gây nên một vấn đề là người trẻ ngày càng gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm những loại hình nhà ở có mức giá vừa túi tiền tại TP.HCM. Việc tìm kiếm những căn hộ chung cư có giá mềm ở TP.Thủ Đức vào thời điểm hiện tại chẳng khác nào “mò kim đáy bể”.

Gia đình chị Hoàng Thị Hoa (31 tuổi) sinh sống tại TP.Thủ Đức sở hữu trong tay ngân sách 500 triệu đồng vẫn đang loay hoay tìm kiếm nhà ở. Nếu mua 1 căn hộ có diện tích khoảng 70m2 tại vùng ven TP.HCM với mức giá trung bình khoảng 5 tỷ đồng là điều bất khả thi với gia đình chị vì số tiền này vượt xa so với thu nhập. Giá bán của các dự án căn hộ mới leo cao, nhưng việc chuyển hướng sang chọn căn hộ cũ giá mềm hơn cũng chưa hẳn là giải pháp tốt hơn so với sự tích lũy của gia đình vì phải sở hữu nguồn vốn ban đầu ít nhất là 50% giá trị căn hộ. Đó là chưa kể đến việc phải cộng thêm tiền trả lãi ngân hàng mỗi tháng sẽ tạo ra những áp lực tài chính rất lớn cho gia đình chị Hoa.

Hiện tại những căn hộ nằm trong ngưỡng giá từ 30-35 triệu đồng/m2 chỉ còn xuất hiện với số lượng hạn chế tại Bình Dương – khu vực giáp ranh Tp.Thủ Đức. 

Đơn cử như các dự án Bcons Bee với giá từ 30 triệu đồng/m2, dự án Phú Đông Sky Garden của Phú Đông Group cũng chào giá khoảng 40 triệu đồng/m2 (đã VAT) hay dự án Honas Residence chào bán mức giá 26 triệu đồng/m2. Tuy nhiên mức giá của những dự án này chỉ là giá bán dự kiến ban đầu, mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp có thể sẽ còn tăng cao hơn do cầu của người mua rất lớn. 

Theo nhận định của DKRA Vietnam, trong thời điểm quý 1/2022 nguồn cung loại hình căn hộ hạng B và hạng A tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục giữ vị thế chủ đạo trong khi nguồn cung căn hộ hạng C duy trì sự khan hiếm. Dưới áp lực của lạm phát bùng nổ, chi phí xây dựng đầu vào tăng cao, đặc biệt là chi phí về nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp có thể sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trong thời gian tới. Theo đó, những căn hộ với tầm giá trung bình từ 30-40 triệu đồng/m2 rất có thể sẽ hoàn toàn "biến mất" trên thị trường bất động sản lân cận TP.HCM trong thời gian tới.

Nhìn chung, hiện nay giá bất động sản tại các khu vực lân cận TPHCM, đặc biệt khu phía Đông thành phố bật tăng khá nhiều, đặc biệt là khu vực Thủ Đức lên thành phố. Thêm vào đó, những khu vực vùng ven của TPHCM đều đang trong quá trình phát triển rất mạnh mẽ về kinh tế - xã hội và hạ tầng nên giá bất động sản tăng cao là điều hoàn toàn dễ hiểu.

Có thể nhận thấy rằng, có nhiều lý do dẫn đến tình trạng giá bất động sản nói chung và giá căn hộ nói riêng ở các tỉnh thành giáp ranh TP HCM đang ở mức cao. Bởi lẽ hầu hết các dự án mới triển khai đều đảm bảo về chất lượng, tiện ích, và đường giao thông. Nguồn cung khan hiếm sẽ khiến giá căn hộ vùng ven rất khó giảm.

(Nguồn: Tạp chí tài chính)