Nhà đầu tư kỳ cựu chỉ điểm phân khúc bất động sản sẽ mang lại lợi nhuận cao trong năm tới

Trong năm 2023, thị trường bất động sản sẽ khó xuất hiện một kịch bản đảo chiều đột ngột như năm 2022. Tuy nhiên, bức tranh mang gam màu xám không chỉ là dự đoán xuông mà giới đầu tư kỳ cựu và chuyên gia đưa ra. Không thể phủ nhận những thách thức đang có trên thị trường địa ốc mà giới quan sát đã nhận định, lượng giao dịch tuy giảm mạnh nhưng thực tế vẫn đang được thực hiện. Các nhà đầu tư và người mua có tiền thì vẫn tham gia thị trường. 

Tổng giám đất Đất Xanh Miền Bắc - Ông Vũ Cương Quyết nhận định, thời điểm này rất tốt cho người mua nhà có nhu cầu ở thực. Nhưng đối với hoạt động đầu tư thì phải thật cẩn trọng, ông Quyết khuyến nghị. 

Phân tích về những diễn biến có thể xảy ra trên thị trường bất động sản năm 2023, theo vị chuyên gia, chung cư, nhà đất trong ngõ và nhà phố cho thuê hay kinh doanh sẽ là các phân khúc tiếp tục thu hút mạnh dòng tiền. 

Đối với căn hộ chung cư, vì nhu cầu thực của người dân tại đô thị là rất lớn, cộng với việc nguồn cung khan hiếm nên đây vẫn là loại hình hấp dẫn dòng tiền. Đặc biệt là, nhờ vào mức giá cho thuê tăng nên chung cư là phân khúc mà các nhà đầu tư muốn xuống tiền nhằm tích trữ tài sản và thu lại dòng tiền từ việc cho thuê. 

Chung cư cho thuê ghi nhận cả mức độ quan tâm lẫn giá thuê tăng mạnh trong năm nay. Cụ thể, tại quận Cầu Giấy, giá thuê tăng 25%, mức độ quan tâm 34%; tại Tây Hồ giá thuê tăng 40%, mức độ quan tâm tăng 8%; tại Nam Từ Liêm, giá thuê tăng 30%, mức độ quan tâm không biến động; tại quận Đống Đa, giá thuê tăng 23%, mức độ quan tâm tăng 25%; tại Thanh Xuân giá thuê tăng 29%, mức độ quan tâm tăng 15%; tại quận Hai Bà Trưng, giá thuê tăng 25%, mức độ quan tâm giảm 3%....

Đối với loại hình nhà trong ngõ, nhu cầu đầu tư ở thực khá cao và loại hình này cũng đáp ứng khả năng cho thuê nên lợi thế cũng tương tự như chung cư. 

Còn về nhà phố, ông Quyết cho rằng đây là phân khúc khó giao dịch hơn vì giá trị của các căn nhà phố khá cao. Tuy nhiên, nhà phố vẫn luôn là loại tài sản thu hút người mua có tiềm lực tài chính tốt vì đây là loại hình có thể đáp ứng nhu cầu để ở lại vừa mang về dòng tiền tăng trưởng tốt. 

Nhà phố cho thuê đang ghi nhận đà tăng cả về mức độ quan tâm và giá thuê ngay từ đầu năm 2022. Chẳng hạn, tại Hà Nội, giá thuê nhà đất tại quận Cầu Giấy tăng 14%, mức độ quan tâm tăng 53%; tại Ba Đình tăng 7%, mức độ quan tâm tăng 140%; tại Hai Bà Trưng tăng 42%, mức độ quan tâm tăng 26%; tại Đống Đa tăng 33%, mức độ quan tâm tăng 48%; tại Thanh Xuân giảm 3% nhưng mức độ quan tâm tăng 100%...

Ngược lại, ở nhóm phân khúc được dự báo sẽ khó khăn, theo ông Quyết, dòng sản phẩm bất động sản nào không mang về nguồn thu đều đặn hoặc không đáp ứng được nhu cầu để ở thì sẽ rất chật vật trong thời gian tới. Chẳng hạn như đất nền dự án, chủ yếu là nhà đầu tư mua để đầu cơ, ăn theo sự sốt nóng trên thị trường. Tính thanh khoản trong năm 2023 có thể được cải thiện nhưng không có sự đột biến cho phân khúc này. 

Vị chuyên gia cho rằng, lý do thanh khoản của bất động sản nghỉ dưỡng thấp là vì lượng khách du lịch thuê phòng sụt giảm. Nhà đầu tư phải trả lãi ngân hàng và bỏ chi phí duy trì, trong khi khả năng đáp ứng nhu cầu thực lại không có. Nhưng sang năm 2023, thanh khoản phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được cải thiện nhờ ngành du lịch Việt Nam phục hồi mạnh mẽ. Bên cạnh đó, nếu Trung Quốc mở cửa thì du lịch Việt Nam còn được hưởng lợi lớn từ nguồn khách du lịch của nước này.

Trong khi đó, Chủ tịch công ty bất động sản Thiên Khôi - Ông Nguyễn Thành Dũng dự đoán, bất động sản vùng ven trong năm 2023 tiếp tục khó khăn, nhưng bất động sản khu công nghiệp và bất động sản phục vụ nhu cầu thực sẽ hồi phục rất nhanh. 

Ông Dũng cũng cho rằng, sản phẩm bất động sản dự án có thể tiếp tục hạ giá cho tới hết năm 2023 và có thể kéo sang giữa năm 2024. Bất động sản vùng ven nhiều khả năng xảy ra tình trạng tương tự. Tuy nhiên, tốc độ giảm giá bất động sản vùng ven sẽ chậm lại nếu có thông tin về quy hoạch, giải ngân đầu tư công. Tuy nhiên khi không có các thông tin trên thì tốc độ hạ giá của loại hình này sẽ tương đương như bất động sản dự án.

Ngược lại, loại hình bất động sản khu công nghiệp sẽ không chịu tác động quá lớn. Còn với nhà phố, giá bán sẽ được tăng lên vì tốc độ đô thị hóa cao, xu hướng di dân đã tác động tới nhu cầu ở thực, nhu cầu thuê và kinh doanh. Qua đó sẽ thúc đẩy giá nhà phố, mặt bằng kinh doanh tăng cao. 

Cũng theo ông Dũng, loại hình nhà đất vùng ven trước đó đã bán rất nhanh. Chủ sở hữu bất động sản tại khu vực ven (những người bạn đầu tiên), khi bán được sản phẩm với mức giá cao trong những đợt sốt sẽ có xu hướng mua nhà tại khu trung tâm, mở rộng kinh doanh, mua nhà trong thành phố để phục vụ việc học và làm của con cái, người thân. 

Nhóm này sẽ có xu hướng mua căn hộ chung cư, nhà trong nội thành với mức giá tầm trung khoảng 3 - 12 tỷ đồng. Vì vậy, đây cũng là phân khúc ghi nhận thanh khoản tốt. Ngoài ra, những bất động sản cho thuê phục vụ việc ở, học hành, hay bất động động sản cho thuê nằm quanh các khu công nghiệp để phục vụ nhu cầu của người lao động, chuyên gia cũng sẽ có thanh khoản tốt.