Nhà đầu tư BĐS "gồng lãi" cố giữ hàng, sợ lỡ mất cơ hội vào cuối năm

Có thể thấy, hiện tại đang là giai đoạn "chuyển giao về tâm lý" của giới đầu tư bất động sản. Nhà đầu tư lâu năm, dòng tài chính sẵn tỏ ra không mấy lo lắng. Trong khi đó, các nhà đầu tư mới, sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính đang "phập phồng" nỗi lo về giá cũng như thanh khoản thị trường. Trong bối cảnh chưa xác định rõ ràng về sức mua, nhà đầu tư có xu hướng vừa "cố chờ", vừa muốn ra hàng được càng sớm càng tốt.

Còn với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản thì đây được xem là thời điểm "nhạy cảm" để quyết định việc bán hay giữ. Theo đó, thị trường đã xuất hiện tình trạng: Nhiều nhà đầu tư "gồng lãi" nhưng vẫn cố giữ hàng, kèm theo đó là lo lắng về thanh khoản thị trường cuối năm. Nghĩa là họ kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ thay đổi cục diện, giá bất động sản bật tăng, qua đó bù lại dòng tiền đã gánh lãi ngân hàng.

Một số chuyên gia trong ngành cho rằng, đây là giai đoạn để nhà đầu tư cố gắng dung hòa, cơ cấu lại nguồn vốn cũng như tỷ lệ vốn vay. Trong khi đó, một số nhà đầu tư vẫn đang kỳ vọng khả năng tăng giá trở lại từ nay đến cuối năm. Còn với những nhà đầu tư đang "gồng lãi" nhưng cố chờ thị trường sẽ có tâm lý xáo trộn khó đoán trong thời điểm này. Bởi việc nhà đầu tư chờ thị trường tốt lên không nằm trong dự đoán chính xác.

Ôm mảnh đất gồm cả đất nông nghiệp và đất thổ cư, nhóm của anh Khánh (TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh) đang tỏ ra khá lo lắng vì thanh khoản chậm. Trong đó, một số mảnh đất nhóm của anh sử dụng đòn bẩy tài chính đến 50%. Theo đó, để giải quyết vấn đề "gồng lãi", anh Khánh đã rao bán, tuy nhiên do thị trường gặp khó nên đến nay vẫn không bán ra được.

Kỳ vọng thị trường cuối năm sẽ tốt lên, nhóm đầu tư này vẫn cố "bám trụ", chưa cắt lỗ hay bán tháo bất động sản. Đương nhiên, quyết định như thế nào còn phụ thuộc vào diễn biến tiếp theo của thị trường. Ngay cả những người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản như anh Khánh cũng khó đoán định được bức tranh thị trường trong những tháng tiếp theo.

Theo ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư kỳ cựu tại TP. Hồ Chí Minh nhận định rằng, tình trạng neo giá cao nhưng thanh khoản thấp đã diễn ra từ năm ngoái đến nay. Nhưng kể từ thời điểm siết tín dụng hồi tháng 5/2022, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy đã bắt đầu có khuynh hướng giảm giá từ 5% - 10% để bán. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn ở mức rất thấp, từ nay cho đến đầu năm sau, nhiều khả năng những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy sẽ bị mất cân đối dòng tiền và bắt đầu giảm giá 10% đến 20%.

Cũng dự đoán tình hình thị trường bất động sản thời gian tới, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, tình trạng khó khăn, thiếu hụt nguồn tài chính của nhiều nhà đầu tư đã lên đến 705. Điều này cảnh báo rằng, người mua nhà cần hết sức thận trọng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Nguy cơ bất động sản giảm giá mạnh vẫn có thể lan rộng. Kịch bản người mua nhà gánh lỗ cùng khoản nợ vay lớn là hoàn toàn có thể xảy ra trong tương  lai.

Ông Hiển nhấn mạnh thanh khoản thị trường hiện giảm mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán lại đang do dự, không muốn giảm giá quá nhiều. Đồng thời, việc tín dụng vào bất động sản chưa nới thực sự, do đó những nhà đầu cơ bất động sản vay vốn quá mức sẽ gặp phải khó khăn.

Trong khi đó, ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân cho rằng, câu chuyện gồng lãi với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều còn phụ thuộc vào nguồn thu, bài toán tài chính cũng như thời hạn đầu tư của mỗi người. Trong đó, những nhà đầu cơ lướt sóng khi dùng đòn bẩy tài chính nhiều sẽ chịu nhiều rủi ro nhất.

“Xu hướng cắt lỗ có thể lan rộng hay không thì hiện tại khó đưa ra dự báo chính xác. Nhưng sẽ xảy ra với những người sử dụng đòn bẩy từ 70-80% trở lên mà không có nguồn thu để gồng lãi tiếp”, vị này cho hay.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng nhận định, đến hết quý 3 khả năng cắt lỗ và bán tháo vẫn chưa xảy ra nhiều bởi nhiều nhà đầu tư vẫn đang kỳ vọng khả năng thị trường bất động sản bật tăng trở lại vào cuối năm nay.

Người muốn bán nhiều hơn người muốn mua

Một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng thị trường hiện đang rơi vào trạng thái: Người bán ra nhiều hơn người mua vào. Tại một số khu vực và phân khúc đã xuất hiện việc nhà đầu tư rao bán cắt lỗ hoặc giảm kỳ vọng. Mặc dù không lan rộng ra toàn thị trường chung nhưng tình trạng này ngày càng tăng. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư muốn ra hàng nhưng không phải ai cũng dễ dàng chốt giao dịch ở thời điểm này.

Đây là trạng thái dễ thấy trong bối cảnh thị trường đã chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 và đợt siết tín dụng. Thị trường xuất hiện nhiều nhà đầu tư "cố gồng" sản phẩm để thoát khỏi giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, sức gồng có hạn, sau thời gian dài giữ hàng, nhiều nhà đầu tư cùng lúc muốn ra hàng để thu tiền về.

Trong khi đó, phía người mua, nhất là những nhà đầu tư có tài chính tốt thì trong trạng thái thăm dò, nghe ngóng thị trường nhiều hơn là "xuống tiền". Do đó tình trạng sẽ thấy nhất trên thị trường thời điểm này là: Người bán thì muốn bán ra, nhưng không giảm giá, còn người mua thì chờ giá giảm thêm để mua vào. Chính điều này khiến cung - cầu không gặp nhau. Theo đó, việc nhà đầu tư ra hàng để thu dòng tiền nhanh trong giai đoạn này là không dễ dàng.