Nhà đất dính quy hoạch bỗng dưng được “săn mua”, chuyên gia cảnh báo gì?

Theo VTC News, chị Trần Khánh An (Hà Nam) cho biết, cuối năm 2021, sau nhiều lần tìm kiếm chị đã ưng một lô đất 40m2 ở phố Đông Thiên, phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai, Hà Nội. Lô đất này có mặt tiền rộng 5m2, trước nhà ngõ ô tô rộng hơn 4m được chủ nhà rao bán với giá là 2,3 tỷ đồng, tương đương với gần 60 triệu đồng/m2. Nếu so với những lô đất khác cùng với vị trí có mức giá khoảng 80 triệu đồng/m2, lô đất này giá rẻ hơn đến gần 1 tỷ đồng. Tuy nhiên đáng nói ở đây là nó nằm 100% trong quy hoạch mở đường. 

Chị An giải thích rằng: “Mọi người thường sợ đất dính quy hoạch, tôi lại có suy nghĩ khác. Những lô đất nằm ở khu vực đường lớn có nguy cơ vướng giải phóng vô cùng cao. Tuy nhiên với những lô đất nằm sâu trong ngõ và việc quy hoạch cũng đã được vạch ra gần thời gian chục năm không thực hiện thì cũng đã thành quy hoạch treo, rất có thể sẽ phải xóa bỏ. Khi đó thì lô đất này của tôi cũng sẽ lãi đậm. Hiện tại thì quy hoạch 1/2000 người dân vẫn xây nhà ở bình thường được”. 

Cũng theo lời chị An, bố mẹ của chị hiện tại sống trong căn nhà không sổ đỏ ở ngõ 34 Thanh Đàm, phường Thanh Trì, quận Hoàng Mai, Hà Nội đã hơn 30 năm nay. Nhà này cũng vướng quy hoạch làm đường, tuy nhiên dự án hàng chục năm không thực hiện cho nên không ảnh hưởng gì đến việc an cư. 

Chị An nhận xét: “Việc mua hay không mua nhà dính quy hoạch cũng tùy quan điểm của từng người. Giá nhà đất giờ đang quá cao, chỉ những lô đất dính quy hoạch giá mới rẻ cũng như phù hợp với thu nhập của phần lớn người mua”. 

Có nhiều môi giới bất động sản cho biết, thời gian gần đây đã có không ít nhà đầu tư liều lĩnh mua đất đón đầu quy hoạch, mua đất dính quy hoạch để có thể chờ được đền bù cũng như mua đất chờ xóa quy hoạch. 

Anh Trần Tiến Hưng là một nhà đầu tư chuyên săn đất vướng quy hoạch cho hay, không phải đất cứ có quy hoạch là sẽ khó bán và không có người mua. Nếu như dính 100% quy hoạch thì đất nằm ở khu vực đường lớn hoặc là nằm ở khu dân cư sinh sống lâu năm thì vẫn có thể mua để ở hoặc là xây nhà phân lô để bán. Nếu như đất dính quy hoạch 1/200 thì vẫn có thể xây dựng nhà ở cho nên không vấn đề gì. Còn đất nằm ở trong quy hoạch 1/500 thì tuyệt đối cần phải tránh xa. 

Anh Hưng kể rằng, năm 2021, bạn của anh vẫn kiếm được tiền tủ nhờ buôn nhà đất dính quy hoạch. Chi tiết, bạn của anh mua 3 căn hộ ở đầu đường Thanh Đàm, quận Hoàng Mai, Hà Nội, mỗi căn có diện tích là 35m2, xây 5 tầng mới tinh nhưng lại có giá chỉ 4,6 tỷ đồng/căn bởi dính quy hoạch 100%. Trong khi đó những lô đất có cùng vị trí, giá chỉ khoảng 150 triệu đồng/m2 tương đương với khoảng 5,3 tỷ đồng/căn.

Dự án mở rộng đường Thanh Đàm cũng đã có từ nhiều năm nay, tuy nhiên hiện chưa biết bao giờ thực hiện. Hơn thế, phân khúc khách hàng mua nhà mặt bằng đường chính thường là những người chấp nhận nhà dính quy hoạch. Bởi vì phần lớn các mặt đường phố ở Hà Nội đều có quy hoạch mở rộng đường, chỉ có điều dự án triển khai hay không bao giờ mới triển khai thì chắc chắn chẳng thể ai nói được.

Trên thực tế thì nhà mặt phố có giá trị vô cùng lớn vì có thể kinh doanh, buôn bán và cho thuê với mức giá rất cao mặc dù dính quy hoạch thì khách hàng cũng sẽ quan tâm. 

Anh Phạm Văn Hổ là một môi giới chuyên nhà đất thổ cư khu vực quận Hoàng Mai nói rằng, xu hướng săn nhà, đất dính quy hoạch lâu nay vẫn rất hợp khẩu vị đối với không ít nhà đầu tư, mặc dù vậy thì thời gian gần đây, nhất là từ thời điểm đầu năm 2021 đã có xu hướng sốt nóng rõ rệt. 

Và chỉ tính riêng trong tháng 8/2022 vừa qua, nhóm làm nhà đất thổ cư của anh đã chốt thành công 1 căn nhà cũng với 2 mảnh đất vướng quy hoạch. 

Anh Hổ nói rằng: “Quy hoạch treo ở Hà Nội có quá nhiều nên khách ít tiền chấp nhận tìm đến phân khúc này để có thể mua được những sản phẩm giá rẻ. Trên thực tế, có những quy hoạch 50 năm vẫn chưa thực hiện, trong khi đó cùng một vị trí, đất quy hoạch có thể rẻ bằng một nửa so với lô đất không nằm ở trong quy hoạch. Nếu như may mắn thì quy hoạch bị xóa, khách lại thắng lớn”. 

Bên cạnh đó, theo lời anh Hổ thì thời gian gần đây những căn nhà, lô đất dính một phần quy hoạch đã được rất nhiều nhà đầu tư săn lùng. Họ vừa ở lại vừa chờ quy hoạch để giá đất tăng vọt. 

Anh Hổ dẫn chứng, một căn nhà 52m2 ở phố Nguyễn Khoái, dính quy hoạch mở rộng đường 21m2. Mặc dù diện tích vào quy hoạch là khá nhiều nhưng giá bán cũng chỉ thấp hơn khu vực xung quanh vài triệu đồng/m2, là bởi do người mua hy vọng sau khi đường mở thì giá đất sẽ tăng gấp đôi, thậm chí là gấp ba so với hiện tại. Cho nên dù mất gần nửa nhà nhưng phần diện tích còn lại răng thì giá vẫn rất lời. 

Và trên thực tế, những lô đất dính một phần quy hoạch này khá là tiềm năng cho nên không chỉ người ở mà các nhà đầu tư cũng đang săn lùng. 

Chuyên gia cảnh báo nhiều rủi ro với đất dính quy hoạch

Mặc dù vậy, theo nhiều chuyên gia thì việc săn lùng mua các lô đất dính quy hoạch cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đối với khách hàng. Nếu về cơ bản thì quy hoạch treo chính là một cách nói dùng để chỉ tình trạng không được thực hiện hoặc là chậm tiến độ của các kế hoạch có nội dung sử dụng đất đai. 

Cũng theo đó, toàn bộ nhà đất trong khu vực mà cơ quan Nhà nước đã công bố thu hồi để phục vụ mục đích nào đó nhưng không thực hiện đúng với kế hoạch, đó chính là sản phẩm bất động sản dính quy hoạch treo. 

Thời hạn để có xác định một dự án có phải quy hoạch treo hay không treo được quy định một cách rõ ràng ở khoản 8 Điều 49 Luật đất đai 2013, sửa đổi bổ sung vào năm 2019. Cụ thể là sau khi công bố thu hồi được đưa ra tối đa thời gian 3 năm, nếu như không có quyết định giải tỏa hay chuyển đổi mục đích sử dụng chính thức, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sẽ phải tiến hành điều chỉnh hoặc là hủy bỏ quy hoạch. 

Mặc dù vậy, trên thực tế quá trình này không diễn ra chỉ trong thời gian vài ngày hoặc là vài tuần. Người mua cũng có thể phải thấp thỏm đến nhiều năm trời mới biết được số phận của dự án. Nếu như lựa chọn nhà đất quy hoạch treo làm kênh đầu tư - điều này đồng nghĩa với tình trạng chôn vốn. 

Ngoài ra, nếu như mua phải nhà đất quy hoạch treo đã có kế hoạch sử dụng đất mỗi năm của cấp huyện thì người mua sẽ bị hạn chế về việc khai thác sử dụng, thi công và cải tạo cũng như sửa chữa nhà. 

Không những thế, với trường hợp trót xuống tiền cho những sản phẩm địa ốc quy hoạch treo cũng như mong muốn thoái vốn, người mua sẽ gặp nhiều khó khăn để có thể tìm được đối tượng chuyển nhượng, giao dịch. Bởi lẽ là xét về tâm lý chung, hầu hết khách hàng đang e ngại nhà đất dính quy hoạch. 

Hiện nay, giới đầu tư, môi giới đang được hỗ trợ rất nhiều trong việc tra đất dính quy hoạch bởi ứng dụng Meey Map. Meey Map chính là nền tảng bản đồ tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến toàn quốc do Công ty Cổ phần Tập đoàn Meey Land nghiên cứu, phát triển. Sản phẩm Meey Map sẽ hỗ trợ cho người dùng tìm kiếm thông tin về vị trí, pháp lý bất động sản đang được mua - bán, sang nhượng và cho thuê. Meey Map được hiển thị dưới dạng giao diện: Bản đồ quy hoạch, bản đồ giao thông và bản đồ vệ tinh, đồng thời cung cấp cho người sử dụng các tính năng thông minh và hữu ích.