Nguồn cung khan hiếm, mặt bằng bán lẻ TP. Hồ Chí Minh được hưởng lợi

Trong quý 3/2023, mặt bằng bán lẻ ở TP. Hồ Chí Minh với các giao dịch thuê chủ yếu đến từ ngành F&B, thời trang, sức khỏe cũng như làm đẹp, giải trí. 

Ngành F&B, sức khỏe, giải trí ghi nhận nhu cầu thuê cao

Theo Vneconomy, khảo sát về các giao dịch thuê mặt bằng bán lẻ ở TP. Hồ Chí Minh trong quý 3/2023 của Savills Việt Nam cho thấy, khách thuê dịch vụ ăn uống (F&B) chiếm 37% tổng diện tích thuê, thời trang chiếm 24% thị phần, còn sức khỏe là làm đẹp, giải trí chiếm 13% thị phần mỗi nhóm ngành. 

Bà Giang Huỳnh - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM cho biết: “Trong 9 tháng vừa qua, đa số các giao dịch thuê mới ở thị trường bán lẻ đều đến từ ngành F&B và thời trang. Động lực tăng trưởng đến từ tầng lớp trung lưu với nhu cầu cao về hoạt động ăn uống và mua sắm, giải trí đã thúc đẩy sự hoạt động của các doanh nghiệp hoạt động ở trong lĩnh vực này”. 

Chính vì thế mà công suất thuê vẫn ổn định ở mức cao, ghi nhận khoảng 91%. Trong khi đó thì khu vực trung tâm đã tăng 1% theo quý và đạt mức 1 triệu đồng/m2/tháng. Trong khi đó thì khu vực trung tâm vẫn đang duy trì được giá thuê ở mức cao, lên đến 3,3 triệu đồng/m2/tháng, so với khu vực ngoại trung tâm gấp 3 lần.

Cũng theo bà Giang Huỳnh, sự khác biệt lớn về giá thuê giữa khu vực trong cũng như ngoài trung tâm chính là một điểm đặc biệt của thị trường TP. Hồ Chí Minh. Giá thuê ở khu vực trung tâm luôn neo ở mức cao bởi nguồn cung ở khu vực này thấp, chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung của thị trường, trong khi đó thì nhu cầu hiện diện ở trung tâm của các nhãn  hàng, thương hiệu lại cao. Điều này đã khiến cho các chủ đầu tư ở dự án trung tâm luôn tự tin neo giá ở mức cao, công suất cho thuê vẫn duy trì ở mức gần như là tuyệt đối. 

Dù vậy thì nguồn cung mặt bằng bán lẻ cho thuê ở TP. Hồ Chí Minh cũng đã giảm nhẹ, với tổng diện tích là khoảng 1,5 triệu m2 sàn. Chính sự giảm nhẹ này là kết quả của việc một số dự án bán lẻ đã chuyển đổi thành văn phòng hay đã được rao bán. 

Và riêng với phân khúc khối đế bán lẻ đang đối mặt với nhiều thách thức đáng kể. Và công suất ở trong lĩnh vực này cũng đã giảm từ mức 100% vào năm 2010 xuống chỉ còn 80% trong quý 3/2023. Cũng theo đó, giá thuê cũng đã giảm 6% mỗi năm, đạt mức 0,8 triệu đồng/m2/tháng. 

Savills TP.HCM cho biết, một phần lý do cho sự suy giảm này là hầu hết nguồn cung của khối đế bán lẻ trong những năm gần đây được chú trọng ở khu vực nội thành hoặc là ngoại thành, nằm ở trong các dự án căn hộ tầm thấp cho đến tầm trung. Thiết kế không tối ưu cũng như hoạt động marketing chưa hiệu quả của các ô bán lẻ ở trong khối đế cũng chính là những yếu tố dẫn đến tình trạng này. 

Tương lai vẫn dựa vào sức mua của khách hàng

Dù thị trường bất động sản bán lẻ ở TP. Hồ Chí Minh đang được hưởng lợi từ nguồn cung khan hiếm. Tuy nhiên theo bà Võ Thị Phương Mai - là Trưởng Phòng Dịch mặt bằng vụ bán lẻ, Bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ CBRE Việt Nam cho hay, sự chìm lắng của phân khúc bất động sản bán lẻ ở nhiều quốc gia châu Âu hiện nay chính là kết quả sau dịch bệnh COVID-19. Và ngay cả trước khi xảy ra xung đột Nga - Ukraine thì ở châu Âu, tiêu dùng đã bị ảnh hưởng từ dịch bệnh. 

Vậy nên, thời gian gần đây đã có những sự dịch chuyển từ các thương hiệu bán lẻ lớn từ châu Âu sang khu vực châu Á - Thái Bình Dương để có thể tìm cho mình thị trường mới, khi mà họ đóng hẳn sự có mặt ở châu Âu. 

Dù vậy thì sự dịch chuyển các thương hiệu bán lẻ lớn để tìm cơ hội mới tuy nhiên để phát triển được như những năm trước 2019 là vô cùng khó, bởi vì sức mua toàn cầu đang có sự suy giảm. 

Bà Mai cho biết: “Ở Việt Nam, sự ảnh hưởng sau dịch bệnh COVID-19 cũng đang ngấm dần. Trong năm 2023, thị trường đã chưa có sự cải thiện nhiều. Chúng tôi cũng đã dự đoán thị trường bất động sản sẽ có sự hồi phục vào cuối năm 2023, tuy nhiên khi có xung đột mới xảy ra giữa Israel và Hamas thì khó đoán định thị trường. Vì Việt Nam chưa bị ảnh hưởng trực tiếp mà sẽ bị gián tiếp, phải đến đầu năm 2024 thì mới có nhận định mới về thị trường”. 

Và ngay cả những thị trường mạnh như Hong Kong, Nhật chắc chắn cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế vĩ mô đang bị tác động từ tình hình thế giới. Dự báo về giá thuê bất động sản bán lẻ trong thời gian sắp tới, bà Mai nói rằng sẽ khó có thể giảm đặc biệt ở khu vực trung tâm, bởi vì nguồn cung ở trong khu trung tâm TP. Hồ Chí Minh ít và không có dự án mới. Và trong thời gian qua, có 1 - 2 trung tâm thương mại mở ở TP. Hồ Chí Minh. Trong khi đó thì những thương hiệu lớn đã có mặt ở Việt Nam họ vẫn muốn giữ chỗ để chờ đợi tình hình kinh tế ở trên thế giới tốt hơn. Và dù những ngành hàng bị ảnh hưởng bởi sức mua giảm như là thời trang xa xỉ, thời trang nhanh.