Nguồn cung đất khu công nghiệp phía Nam sẽ tăng mạnh trong năm 2024

Tiếp tục duy trì sức nóng trong năm 2023

Kết thúc năm 2023, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam liên tục duy trì sức nóng bất chấp tình hình khó khăn chung của ngành địa ốc. Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong năm vừa qua, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam ghi nhận nhiều diễn biến sôi động nhờ vào làn sóng đầu tư và mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp FDI.

Cụ thể, đối với đất khu công nghiệp, trong quý IV/2023 không ghi nhận nguồn cung đất khu công nghiệp mới. Tuy nhiên, lượng hấp thụ thuần đất khu công nghiệp trong quý cuối cùng của năm 2023 là 83 ha. Điều này cho thấy nhu cầu đối với loại hình đất khu công nghiệp là rất cao. Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chiếm tới 54% tổng diện tích hấp thụ thuần trong quý này nhờ hai dự án đầu tư lớn thuộc ngành nghề điện tử và hoá chất.

Long An, Đồng Nai và Bình Dương đóng góp lần lượt 17%, 16% và 12% tổng lượng diện tích hấp thụ thuần. Giá thuê sơ cấp trung bình đất khu công nghiệp ghi nhận ở mức 173 USD/m2/kỳ thuê, tăng 4,0% theo quý và 7,8% theo năm do nguồn cung đất khu công nghiệp hạn chế trong bối cảnh nhu cầu cao.

Tương tự, đối với loại hình nhà xưởng xây sẵn, trong quý IV/2023, thị trường chào đón một dự án nhà xưởng xây sẵn từ một dự án lớn ở Nhơn Trạch tại tỉnh Đồng Nai và Bình Dương hai trung tâm nguồn cung RBF chính, lần lượt chiếm tới 39 và 52% tổng lượng diện tích hấp thụ thuần quý này. 

Nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn không chỉ đến từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ mà còn từ các công ty sản xuất lớn. Giá thuê của loại hình bất động sản công nghiệp này duy trì ổn định theo quý ở mức 4,7 USD/m2/tháng và tăng 1,4% theo năm. 

Riêng chỉ có loại hình nhà kho xây sẵn, nhu cầu thuê kho đến từ các ngành sản xuất và phục vụ xuất khẩu vẫn chưa hồi phục trong bối cảnh nhu cầu toàn cầu suy yếu và triển vọng kinh tế không ổn định. Vì vậy, nhu cầu thuê nói chung chủ yếu đến từ tiêu dùng trong nước để dự trữ hàng hoá trước kỳ nghỉ lễ cuối năm.

Tổng diện tích hấp thụ thuần trong quý được ghi nhận là khoảng 16.000 m2. Giá thuê trung bình đạt 4,5 USD/m2/tháng tăng 1,6% theo quý và 2,9% theo năm nhờ lượng cung lớn nhà kho mới hạng A trong quý này.

Mới đây, báo cáo của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy bất động sản công nghiệp liên tục duy trì vị thế “ngôi sao” dẫn đường trong năm 2023 khi tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục tăng trưởng bất chấp khó khăn của nền kinh tế. Riêng tại khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đang hoạt động tại phía Nam luôn đạt 90%. Giá thuê trung bình  đạt 188 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15% so với năm 2022.

Giá thuế đất công nghiệp sẽ tăng mạnh

Giới chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam, với việc điều chỉnh, công bố và phê duyệt quy hoạch tổng thể tỉnh (giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2050), nguồn cung mới đất khu công nghiệp tương lai sẽ không ngừng gia tăng, dự kiến đạt khoảng 6.100 ha trong giai đoạn 2024-2026. Lượng nguồn cung này sẽ giải quyết được tình trạng hạn chế về quỹ đất sẵn sàng bàn giao ở khu vực miền Nam.

Đối với, thị trường nhà xưởng xây sẵn sẽ đón nguồn cung tương lai vào khoảng 2,2 triệu m2 trong giai đoạn 2024-2026. Nhu cầu thuê xưởng trong tương lai sẽ được duy trì bởi các công ty sản xuất lớn và doanh nghiệp vừa và nhỏ, theo sau làn sóng FDI sản xuất đồ vào Việt Nam. Còn thị trường nhà kho xây sẵn dự kiến sẽ có khoảng 1,4 triệu m2 gia nhập thị trường trong giai đoạn 2024-2026 khoảng ⅔ trong đó tập trung ở tỉnh Đồng Nai.

Theo bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefields, thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam đang được hưởng lợi chính từ các chiến lược sản xuất của “Trung Quốc+” nhờ khoảng cách địa lý và khả năng kết nối khu vực/toàn cầu rộng hơn. 

Ngoài vị trí chiến lược, Việt Nam còn có lợi thế về chi phí lao động thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc. Lợi ích còn đến từ sự kết hợp cân bằng giữa sản xuất có giá trị cao như điện tử và sản xuất có giá trị thấp như may mặc, giày dép và thực phẩm. 

Theo bà Trang Bùi, ngành sản xuất có giá trị cao dự kiến ​​sẽ tăng trưởng, nhờ việc chính phủ muốn tăng tỷ trọng sản xuất trong nền kinh tế từ 25% lên 30% vào năm 2030 bằng cách thu hút thêm đầu tư vào ngành này. Trong đó, ở khu vực miền Nam Việt Nam (Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai) có sự kết hợp giữa thực phẩm, hàng tiêu dùng và điện tử.

Đưa ra dự báo về thị trường bất động sản công nghiệp trong năm 2024, giới chuyên gia của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, Việt Nam vẫn có nhiều động lực giúp thị trường bất động công nghiệp hứa hẹn khởi sắc.

Cụ thể, dòng vốn FDI vẫn tích cực với lợi thế từ chính sách ưu đãi thuế. Hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ, hiện đại với cam kết đầu tư cơ sở hạ tầng thuộc top đầu trong khu vực. Dịch vụ phụ trợ khu công nghiệp ngày càng được cải thiện.

Nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự tăng trưởng ở cả miền Bắc và miền Nam.

Đặc biệt, nhu cầu bất động sản công nghiệp vẫn còn rất lớn, nhất là nhu cầu về các kho nhiều tầng đa dụng và nhà xưởng xây sẵn. Lực cầu được thúc đẩy cả về chất và lượng với hàng loạt kế hoạch, thỏa thuận đầu tư từ các doanh nghiệp nước ngoài. Quy hoạch nhiều tỉnh/thành giai đoạn 2021-2030 đã được thông qua sẽ giải quyết phần nào các vướng mắc liên quan tới thủ tục pháp lý cho các khu công nghiệp.