Người trên 60 tuổi có được đứng tên thế chấp sổ đỏ không?

TRẢ LỜI

Luật sư Diệp Năng Bình (Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh) cho biết: Để được thế chấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện theo quy định Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Bên cạnh đó, không ít ngân hàng giới hạn độ tuổi khách hàng được thế chấp Sổ đỏ.

* Thế chấp Sổ đỏ là cách gọi phổ biến dùng để chỉ việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1. Pháp luật không giới hạn về độ tuổi thế chấp

Để trả lời cho câu hỏi người trên 60 tuổi có được thế chấp quyền sử dụng đất hay không cần phải xem quy định để việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực.

Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, điểm a khoản 3 Điều 167 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:

(1) Điều kiện về chủ thể thế chấp

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Nếu bên thế chấp và bên nhận thế chấp là cá nhân thì phải từ đủ 18 tuổi trở lên và không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự,…

- Người thế chấp hoàn toàn tự nguyện.

(2) Điều kiện về mục đích và nội dung thế chấp

Thế chấp quyền sử dụng đất không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội (nội dung này căn cứ vào hợp đồng thế chấp và trên thực tế hợp đồng thế chấp đều đáp ứng được điều kiện này).

(3) Điều kiện về hình thức

Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

(4) Điều kiện về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất để được thế chấp phải có đủ các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.

(5) Phải được đăng ký thế chấp theo quy định.

Như vậy, pháp luật không giới hạn về độ tuổi thế chấp. Nói cách khác, dưới góc độ pháp lý thì người trên 60 tuổi vẫn được thế chấp quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay có không ít ngân hàng có quy định giới hạn về độ tuổi thế chấp quyền sử dụng đất dẫn tới việc người trên 60 tuổi hoặc 65 tuổi không được thế chấp nhằm hạn chế tối đa rủi ro cho ngân hàng.

2. Một số lưu ý khi thế chấp quyền sử dụng đất

* Cá nhân được nhận thế chấp nhà đất

Căn cứ Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, người nhận thế chấp không nhất thiết phải là tổ chức tín dụng mà cá nhân, tổ chức kinh tế không phải tổ chức tín dụng vẫn có quyền nhận thế chấp nếu đủ các điều kiện sau:

• Bên nhận thế chấp là cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, là tổ chức kinh tế theo quy định Luật Đất đai.
• Việc nhận thế chấp không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê khoán, thuê, dịch vụ, giao dịch khác.
• Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.
• Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý 01 lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn.
• Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

* Thế chấp phải được đăng ký mới có hiệu lực

Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải đăng ký và chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.

Ngoài ra, pháp luật quy định rõ việc thực hiện đăng ký thế chấp sẽ do bên nhận thế chấp thực hiện (theo khoản 4 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015).

* Bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản nếu bên thế chấp không trả lãi

Điều 299 và khoản 7 Điều 323 và Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như sau:

“1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.”.

Như vậy, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp nếu đến hạn trả lãi, trả gốc mà bên thế chấp không trả, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, người thế chấp cũng cần nắm rõ quy định về xóa thế chấp quyền sử dụng đất sau khi trả nợ xong.