Rủi ro khi cho vay thế chấp bằng bất động sản

Tài sản bảo đảm được “ưa thích”

Theo thống kê của Công ty CP Chứng khoán SSI, tính đến cuối năm 2021, tài sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản chiếm tới khoảng 60%.

Tính đến cuối năm 2021, tổng dư nợ cho vay của 26 ngân hàng đạt 7,3 triệu tỷ đồng, trong khi đó, giá trị tài sản bảo đảm gấp hơn 2 lần dư nợ cho vay lên tới 16 triệu tỷ đồng.

Được biết, tài sản bảo đảm tại các ngân hàng khá đa dạng từ bất động sản, tiền gửi, đá quý, cổ phiếu, trái phiếu, máy móc thiết bị, hàng tồn kho,… Tuy nhiên bất động sản vẫn là tài sản chủ yếu và phổ biến nhất và được các ngân hàng ưu tiên cầm cố, thế chấp bởi tài sản có giấy tờ và chứng minh quyền sở hữu rõ ràng. Bên cạnh đó, giá trị bất động sản ít khi bị hao hụt như xe cộ, máy móc,… thậm chí còn tăng giá trong tương lai. Trường hợp phát sinh nợ xấu khả năng thu hồi nợ của ngân hàng cũng sẽ khả quan hơn so với các tài sản khác.

Bất động sản thế chấp ở ngân hàng  bao gồm đất đai, nhà xưởng, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với công trình xây dựng. Đó có thể là các tài sản hiện có, cũng có thể là các tài sản hình thành trong tương lai như công trình xây dựng trong tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay, lợi tức thu được từ sử dụng bất động sản,…

Với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) trong năm tài chính 2021, giá trị tài sản bảo đảm thế chấp bằng bất động sản lên tới 2,018 triệu tỷ đồng, chiếm 87% tổng giá trị tài sản thế chấp tại ngân hàng và cao gấp 1,5 lần so với số dư cho vay khách hàng.

Còn Ngân hàng BIDV, cuối năm 2021, số bất động sản thế chấp được định giá hơn 1,53 triệu tỷ đồng, tăng 18% so với năm 2020. 

Vietink bank và Vietcombank cũng là hai ngân hàng có tài sản đảm bảo là bất động sản trên 1 triệu tỷ đồng lần lượt là 1,49 triệu tỷ và 1,16 triệu tỷ. Tỷ trọng trong các tài sản thế chấp là bất động sản của các ngân hàng trên ở mức 65-70%.

Với nhóm ngân hàng tư nhân, Sacombank, Techcombank, ACB, VPBank, MB,… dẫ đầu về lượng tài sản đảm bảo là bất động sản. Trong đó, Sacombank và ACB dẫn đầu về bất động sản là tài sản đảm bảo khi loại hình này chiếm tỷ trọng đến 86% và 94%.

Một số ngân hàng khác cũng có tỷ trọng tài sản bảo đảm bất động sản ở mức cao như Saigonbank (92%), VietABank (86%), Eximbank (85%), VietBank (76%),… 

Theo Giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TPHCM, TS. Châu Đình Linh, tỷ lệ thế chấp bằng bất động sản quá lớn vì bất động sản được coi là phương án trả nợ thứ cấp khá an toàn, có giá trị và có tính thanh khoản. Trong khi đó, các tài sản bảo đảm khác như thiết bị, máy móc, xe cộ được đánh giá có tính khấu hao nhanh, khó giữ gìn. Bên cạnh đó, nhiều công ty bất động sản phối hợp với ngân hàng để vay và tài sản thế chấp chính là căn hộ, nhà ở từ các dự án này. Chính vì vậy, tài sản thế chấp là bất động sản ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nợ của hệ thống ngân hàng.

Áp lực đè nặng hệ thống ngân hàng

Mặc dù là tài sản bảo đảm được ưa thích nhưng việc xử lý những tài sản này để thu hồi nợ không phải lúc nào cũng “thuận buồm xuôi gió”. Đặc biệt, với những dự án bất động sản, lô đất lớn vường vào tranh chấp pháp lý hay liên quan đến vụ án hình sự thì việc thanh lý sẽ không hề dễ dàng. Thực tế đã có những khối bất động sản hàng tỷ đồng, ngân hàng phải rao bán rất nhiều lần, kéo dài nhiều năm và phải “hạ giá” liên tục mới bán được.

Đánh giá về tính rủi ro khi tài sản thế chấp là bất động sản, TS Châu Đình Linh cho biết, khâu thẩm định giá sẽ là rủi ro đầu tiên. Lý do bởi, các ngân hàng thông thường sẽ cho vay ở mức 70-80% giá trị tài sản bảo đảm. Trường hợp các cán bộ thẩm định tăng giá trị thực của tài sản bảo đảm thì số tiền vay sẽ lớn hơn rất nhiều. Trường hợp bất động sản xuống giá, điều này có thể tiềm ẩn rủi ro rất lớn.

Từ thực tế trên, TS Châu Đình Linh đề xuất cần có quy định chặt chẽ về thẩm định giá tài sản bảo đảm để giảm thiểu rủi ro cho các ngân hàng. Bên cạnh đó, để giảm rủi ro, cần khuyến khích ngân hàng bổ sung tài sản bảo đảm như hàng tồn kho hay các khoản phải thu của khách hàng,… 
“Việc xây dựng hệ thống thông tin tín dụng đầy đủ về khách hàng như năng lực thực hiện dự án, lịch sử trả nợ sẽ giúp ngân hàng có thể đánh giá kỹ về năng lực trả nợ của khách hàng”, TS Linh cho biết.

Đồng quan điểm về việc rủi ro từ việc thẩm định giá trị bất động sản để làm căn cứ giải ngân, Chuyên gia tài chính – ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận xét, việc thẩm định giá được thực hiện rất dễ dãi, giá thẩm định càng cao thì cán bộ tín dụng cũng hưởng lợi từ tỷ lệ % hoa hồng trên khoản vay và người đi vay càng vay được nhiều.

Tuy nhiên, đến khi thị trường bất động sản duy giảm, giá giảm mạnh thậm chí đống băng, nhiều ngân hàng mắc kẹt không thể thu hồi nợ. Đó là còn chưa kể, nhiều bất động sản chưa đủ tính pháp lý vẫn được thẩm định và cho vay, các món nợ này thủ tục giải chấp cực kì khó khăn khi khách hàng không trả được nợ.

Theo quy định của Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng cho phép, các ngân hàng có quyền thu giữ tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, việc thu giữ tài sản bảo đảm đến nay vẫn phụ thuộc nhiều vào thiện chí của bên vay. Đặc biệt, nhiều trường hợp khách hàng cố ý chây ì, không hợp tác trong việc bàn giao tài sản bảo đảm.  

Ông Hiếu cho rằng, hiện nay, một số ngân hàng khi cho vay chỉ chú trọng tới tài sản bảo đảm là bất động sản mà bỏ qua dòng tiền và phương án trả nợ. Điều này sẽ khá rủi ro và cần thay đổi. Ngân hàng nên chú trọng phương án kinh doanh, dòng tiền trả nợ và để làm được điều này cần nâng cao năng lực, chất lượng thẩm định của các ngân hàng.

Cũng trả lời về vấn đề này PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết: "Khi thế chấp tài sản bằng bất động sản cũng có những rủi ro rất lớn nhất là những bất động sản được mang ra thế chấp trong thời kì bất động sản tăng giá, giá bất động sản tăng giá rất cao khiến khi tính toán giá trị tài sản sẽ tính theo giá thị trường. Nên khi bất động sản bị rơi giá thì tài sản thế chấp bị xuống giá một cách nghiêm trọng. Đó là còn chưa kể những tài sản mang ra làm tài sản thế chấp nhưng các hồ sơ pháp lý còn chưa hoàn tất.
Cần sự vào cuộc của cơ quan tòa án, thực thi lệnh của tòa án và của cơ quan chính quyền địa phương để có thể bán được, xử lý được tài sản thế chấp, bất động sản thế chấp cho ngân hàng. Trên cơ sở đó, bộ phận cưỡng chế thực thi các án lệnh có vị trí quan trọng để thực hiện giải chấp bất động sản.

Trước thực tế trên, nhiều giải pháp nhằm giải quyết vấn đề pháp lý và tạo môi trường thuận lợi cho việc xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo đảm, Chuyên gia Tài chính Ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu đề xuất: Chuyển Nghị quyết 42 thành Luật và Luật đó sẽ được bổ sung thêm nhiều điều khoản dựa trên những thực tế, kinh nghiệm mà chúng ta đã trải qua trong thời gian 5 năm qua. Việc trở thành Luật sẽ là cơ sở pháp lý để xử lý nợ xấu.

Ông Thịnh cho rằng, ngay từ khâu xem xét, định giá tài sản và xem xét cơ sở pháp lý của các tài sản thế chấp thì các ngân hàng phải thật thật trọng. Khi giải chấp,c ác ngân hàng cần tính toán giá thị trường của các tài sản để thực hiện đấu giá cho phù hợp. Việc kiểm tra giám sát cơ sở pháp lý, tính thực tế của bđs cũng là yêú tố quan trọng.

“Tuy nhiên sự vào cuộc của các ngân hàng là chưa đủ mà cần sự vào cuộc của các Bộ, Ngành, Chính quyền địa phương trong việc xử lý nợ xấu của ngành ngân hàng”, ông Thịnh nói.