Người có thu nhập thấp vẫn khó “chạm tay” tới nhà ở xã hội nếu lãi suất 8,2%

Lãi suất ưu đãi nhưng vẫn cao 

Theo Zingnews, từ ngày 1/4/2023, người dân thuộc nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội có nhu cầu vay mua nhà ở xã hội có thể làm thủ tục vay với lãi suất 8,2%/năm tại 4 ngân hàng thương mại Nhà nước gồm BIDV, Agribank, Vietcombank, VietinBank. 

Chị Thanh (35 tuổi, Hà Tĩnh) cho biết, chị tiết kiệm được hơn 200 triệu đồng sau 4 năm đi làm với mức lương 10 - 12 triệu đồng/tháng tại một doanh nghiệp dệt may tại TP Hồ Chí Minh. Khi nghe thông tin về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng ưu đãi cho nhà ở xã hội, chị rất mong muốn sẽ được tham gia vay để mua nhà nhằm “an cư lạc nghiệp” tại thành phố. 

"Tuy nhiên, mức lãi suất hơn 8% với tôi là quá cao bởi số tiền còn lại sau khi trừ các khoản chi tiêu hàng tháng sẽ không đủ để trả tiền gốc lẫn lãi. Chưa kể thời gian cho vay ưu đãi cũng chỉ đến 5 năm", chị Thanh nói. 

Thực tế người dân, chuyên gia và doanh nghiệp đánh giá mức lãi suất ưu đãi này vẫn rất cao so với mức thu nhập, chi trả của đối tượng được mua nhà ở xã hội. Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản chuyên nghiệp nhận định với mức giá nhà ở xã hội hiện nay ở khoảng 16 - 22 triệu đồng/m2. Như vậy, với diện tích khoảng 25 - 70 m2/căn thì một căn nhà ở xã hội sẽ có mức giá khoảng 650 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng. 

"Với nhóm đối tượng đủ tiêu chuẩn về thu nhập để được mua nhà ở xã hội (không thuộc diện nộp thuế thu nhập thường xuyên) thì việc tích lũy được 30-50% giá trị căn nhà và vay thêm 50-70% như người mua nhà ở thương mại thông thường là bài toán khó", ông đánh giá.

Một người có nhu cầu mua nhà ở xã hội muốn vay 520 triệu đồng với lãi suất ưu đãi 8,2%/năm trong 5 năm đầu và lãi suất thả nổi 15 năm sau đó. Ông Kiên ước tính, sẽ phải trả 5,8 triệu đồng gồm 2,2 triệu tiền gốc và 3,6 triệu tiền lãi trong tháng đầu tiên trong thời hạn 5 năm đầu. Trong tháng cuối cùng thời hạn 5 năm đầu thì sẽ phải đóng 4,9 triệu đồng gồm 2,2 triệu tiền gốc và 2,7 triệu tiền lãi. 

"Sau 5 năm, số tiền nợ gốc của người này đã trả là 132 triệu đồng, còn lại 388 triệu đồng. Lúc này, giả định lãi suất thả nổi theo thị trường lên mức cao như hiện tại (11-14%/năm tùy ngân hàng), số tiền tháng đầu tiên trong thời hạn 15 năm còn lại, người vay phải đóng khoảng 5,8-6,8 triệu đồng, sau đó giảm dần cho các tháng sau", ông Kiên lấy ví dụ.

Tuy nhiên trong thực tế khi lương cơ bản của công nhân Việt Nam năm 2023 khoảng 4,8 - 5,3 triệu đồng/tháng, nếu tăng ca thì mức lương khoảng 8 - 10 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, lương cơ bản của giáo viên khoảng 5 - 6 triệu đồng/tháng với thâm niên 5 - 7 năm và 7 - 8 triệu đồng/tháng đối với thâm niên 10 - 15 năm. Như vậy với mức lương như trên công nhân hay giáo viên rất khó đáp ứng được điều kiện vay mua nhà ở xã hội của các ngân hàng. 

Trường hợp tổng thu nhập của cả 2 vợ chồng không quá 20 triệu đồng/tháng thì dù có được hưởng chính sách hỗ trợ như nào cũng không thể mua được nhà ở. 

Theo ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng mức lãi suất ưu đãi 8,2%/năm đối với người mua nhà ở xã hội vẫn rất cao so với mức thu nhập thực tế của người lao động thu nhập thấp, công nhân. 

Bên cạnh mức lãi suất cao, vấn đề thời hạn hưởng ưu đãi lãi suất được Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng là quá ngắn. Không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng ưu đãi về nhà ở xã hội là cần được vay với lãi suất thấp và trong thời hạn dài, tại Luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm. 

Hơn nữa, sau khi hết thời hạn ưu đãi là 5 năm thì người mua nhà ở xã hội sẽ phải vay với mức lãi suất thương mại bình thường. Đây là lúc vấn đề trả lãi ngân hàng mỗi tháng trở thành “gánh nặng” cho người vay, ở đây là người thu nhập thấp, công nhân lao động. "Do đó đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét để xây dựng hoàn thiện cơ chế này hợp lý hơn", ông Châu đề xuất.

Kỳ vọng lãi suất xuống 4,8 - 5%

Đối với người được vay mua nhà ở xã hội, ông Thắng cho rằng mức lãi suất 8,2%/năm là quá cao so với thu nhập của người được mua. Bởi theo quy định thu nhập phải dưới 11 triệu đồng/tháng là một trong những điều kiện được mua nhà ở xã hội. 

"Với người có mức thu nhập 11 triệu đồng/tháng trở xuống ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh thì rất khó mua được nhà ở xã hội. Do đó, mức lãi suất phù hợp với người mua là khoảng 4,8-5% và cố định trong vòng 20 năm là phù hợp", vị chuyên gia đánh giá.

Còn theo TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia lại cho rằng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là gói tín dụng thương mại ưu đãi từ nguồn vốn của hệ thống ngân hàng thương mại. Trong thời điểm khó khăn như hiện tại thì “hỗ trợ được bao nhiêu là quý bấy nhiêu”, muốn giảm lãi suất cho vay xuống thấp hơn cũng rất khó vì ngân hàng cũng là doanh nghiệp, nguồn vốn cho vay còn dùng để phục vụ nhiều đối tượng khác. 

"Giảm 1,5-2% lãi suất so với thị trường là nỗ lực chung của ngân hàng thương mại cùng với doanh nghiệp để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội", ông Lực nói.

Về lâu về dài, TS Cấn Văn Lực cho rằng cần có những chương trình hoặc quỹ phát triển nhà ở xã hội do Nhà nước đứng đầu quản lý giống như mô hình đang được áp dụng tại Hàn Quốc, Singapore thì mới đảm bảo phát triển bền vững thị trường. 

Chủ đầu tư không mặn mà vì pháp lý 

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Group cho rằng gói tín dụng 120.000 tỷ cũng dành ưu đãi về lãi suất cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên điều này chỉ khả thi với những dự án đủ pháp lý. “Với dự án chưa đủ pháp lý hoặc hồ sơ pháp lý chưa hoàn thiện thì khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi này", ông nói.

Lo ngại không có dự án nhà ở xã hội để tham gia ưu đãi từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cũng không phải không có căn cứ. Bởi trong thời gian qua có rất ít các dự án nhà ở xã hội mới trên cả nước. Nguyên nhân đến từ lợi nhuận của những dự án này thường “mỏng” hơn so với các dự án nhà ở thương mại, nhưng thủ tục dự án nhà ở xã hội lại nhiều và phức tạp hơn dự án nhà ở thương mại. Điều này khiến ít doanh nghiệp muốn đầu tư. 

Ông Lê Thành Trung, Tổng giám đốc một doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản cho biết quy định biên lợi nhuận cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là 10% nhưng lại có nhiều rủi ro đến từ lạm phát, nguồn vốn, nguồn cung… "Bởi nếu gặp vướng về mặt pháp lý, sản phẩm của doanh nghiệp sẽ không thể thanh khoản nhanh và theo đó biên lợi nhuận 10% gần như không có, thậm chí nhiều doanh nghiệp lợi nhuận âm", ông nhìn nhận.

Quy định giới hạn một số đối tượng được mua nhà ở xã hội cũng khiến doanh nghiệp gặp khó khăn. Do đó, các doanh nghiệp đều mong muốn được mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết điểm nghẽn cơ bản cần xử lý hiện nay là pháp lý của dự án. "Cần có nhiều chính sách hơn để tháo gỡ quy trình thủ tục pháp lý cho các dự án nhà ở xã hội", ông nói. Theo ông, trong thời điểm này, nhà ở xã hội là sản phẩm cần thiết để phục vụ cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở. Đồng thời việc đẩy mạnh phát triển loại hình nhà ở này sẽ góp phần tăng thanh khoản trên thị trường bất động sản.