Khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội, chuyên gia nêu loạt rào cản từ thủ tục

Nhiều khó khăn triển khai nhà ở xã hội

Theo Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030, đến năm 2030, các địa phương phấn đấu hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành 428.000 căn, giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành 634.200 căn.

Để thực hiện mục tiêu này, mới đây, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà giao Bộ Xây dựng chủ trì xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện, tiêu chí được thụ hưởng Chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng theo Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11.3.2023.

Chính phủ cũng chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ đạo các ngân hàng thương mại căn cứ vào danh mục dự án, đối tượng, điều kiện tiêu chí được thụ hưởng Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng của Bộ Xây dựng theo Nghị quyết số 33 để áp dụng điều kiện cho vay và lập quỹ dự phòng rủi ro, không đánh đồng giữa các doanh nghiệp.

Những động thái vừa qua thể hiện sự quyết tâm của Chính phủ trong việc triển khai nhà ở xã hội, thêm cơ hội để người thu nhập thấp có chốn an cư. Tuy vậy, các chuyên gia cho rằng, việc triển khai nhà ở xã hội còn nhiều vướng mắc, không chỉ ở vốn mà còn về pháp lý, thủ tục hành chính và mức lợi nhuận thấp… khiến các nhà đầu tư “chùn chân”.

Trao đổi với phóng viên, chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn, Giám đốc pháp chế Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand cho hay, có một nghịch lý là nhu cầu của nhà ở xã hội rất lớn, nhưng nguồn cung thấp, còn nhà ở thương mại trung và cao cấp lại dư thừa, đóng băng.

Theo ông Phạm Thanh Tuấn, triển khai nhà ở xã hội hiện nay gặp nhiều khó khăn vì thiếu quỹ đất, thủ tục đầu tư quá phức tạp và các ưu đãi chính sách chưa hiệu quả và không thực chất.

Về quỹ đất cho nhà ở xã hội, theo ông Tuấn, “đang thiếu nghiêm trọng”. “Phần lớn đất cho nhà ở xã hội được lấy trong 20% đất của dự án nhà ở thương mại, mà không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội. Trước đây theo điều 5 của Nghị định 100 quy định chủ đầu tư dự án dưới 10ha có thể thực hiện nghĩa vụ 20% cho nhà ở xã hội bằng cách nộp tiền. Còn theo Nghị định 49 năm 2021, các dự án thương mại tại các đô thị đặc biệt từ 2ha trở lên hoặc đô thị loại 2,3 từ 5ha trở lên mới phải dành quỹ đất 20% xây nhà ở xã hội”.

Ngoài ra, ông Tuấn cho rằng các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cũng không ưu tiên thực hiện nhà ở xã hội trong dự án của họ bởi lợi nhuận của nhà ở xã hội không cao. Thậm chí, dù doanh nghiệp không triển khai xây dựng họ cũng không muốn “nhả” quỹ đất này cho các doanh nghiệp khác.

Do đó, có thể thấy quỹ đất cho nhà ở xã hội đang phụ thuộc quá mức vào quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại. Chưa kể, đối với các dự án nhà ở xã hội độc lập, các chủ đầu tư cũng không mặn mà bởi biên lợi nhuận thấp (10%) trong khi thủ tục phức tạp.

Về câu chuyện vốn, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành chia sẻ, nhiều gói vay ưu đãi được công bố nhưng “mới chỉ thấy trên ti vi”, trong khi thực tế hiện nay, lãi suất cho vay đang khá cao, có lúc lên tới 14%, điều này không phù hợp.

Thủ tục quá phức tạp

Ông Phạm Thanh Tuấn cũng chia sẻ, một số thủ tục ở dự án nhà ở xã hội nếu so với nhà ở thương mại thì còn phức tạp hơn. Ví dụ, trong việc quy hoạch, khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất trong dự án nhà ở thương mại thì chỉ cần có quy hoạch phân khu ½.000 hoặc 1/5.000 là có thể đấu thầu theo điều 11 của Nghị định 25. Tuy nhiên, đối với dự án nhà ở xã hội thì điều kiện để đấu thầu là phải có quy hoạch chi tiết 1/500.

“Trong khi đó, từ quy hoạch phân khu đến khi có quy hoạch chi tiết là một quá trình rất dài, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ sức theo được. Thậm chí trách nhiệm thực hiện quy hoạch này là thuộc về Nhà nước”, ông Tuấn nêu.

Chuyên gia này cũng cho hay, trong việc lựa chọn chủ đầu tư theo trình tự thủ tục đấu thầu đối với dự án nhà ở thương mại thì đã có Nghị định 25 và Thông tư 09, nhưng đối với nhà ở xã hội thì quy trình thủ tục và tiêu chí về cơ bản lại được áp dụng theo thủ tục nhà ở thương mại với một số điều chỉnh nhỏ. Do đó, địa phương rất ngại thực hiện đấu thầu với dự án nhà ở xã hội.

Ngoài ra, ông Tuấn cũng cho hay, dự án nhà ở xã hội thuộc diện được giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất. Điều này khiến doanh nghiệp nhà ở xã hội không được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, trong khi đó, với dự án nhà ở thương mại, quyền sử dụng đất là tài sản rất có giá trị để vay vốn ngân hàng.

Chưa kể, theo ông Tuấn, trình tự thủ tục xác nhận miễn tiền sử dụng đất cũng nhiều vấn đề. Đối với dự án nhà ở thương mại, sau khi có quyết định giao đất thì UBND tỉnh xác định giá đất và chủ đầu tư nộp tiền là xong, nhưng dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nhưng vẫn phải xác định giá đất cụ thể. Sau đó chủ đầu tư phải đợi thông báo của cơ quan thuế xác nhận số tiền sử dụng đất được miễn cho chủ đầu tư là bao nhiêu. Thời gian hoàn thành thủ tục này rất lâu.

Một vướng mắc nữa là các ưu đãi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa thực chất và nhiều ưu đãi hướng đến người mua hơn là cho người mua. Ông Tuấn dẫn ví dụ, việc miễn tiền sử dụng đất thực chất là ưu đãi cho người mua, tiền đó không tính vào giá bán nên người mua được hưởng; biên lợi nhuận chỉ 10% và giá bán nhà ở xã hôi thường do UBND tỉnh xác định (thường giao cho Sở Xây dựng) và thời gian kéo dài. Do đó, quy định pháp lý này chưa thực sự tạo được sự hấp dẫn cho các chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.

Ông Lê Hữu Nghĩa cũng nêu nhiều khó khăn, trong đó có vấn đề điều chỉnh quy hoạch mất nhiều thời gian. “Ví dụ từ doanh nghiệp chúng tôi cũng mất tới 4 năm để xin điều chỉnh từ 12 tầng lên 14 tầng. Ngoài ra, khâu chấp thuận đầu tư cũng kéo dài, thậm chí có khi 6 tháng trời vẫn chưa được cơ quan chức năng trả lời”.