Hễ thị trường gặp khó, nhà ở xã hội lại nổi lên như “phao cứu sinh”

Xoay trục sang nhà ở xã hội 

Theo VnExpress, trong thời gian trước, khi thị trường “nóng”, hầu hết các chủ đầu tư lớn chỉ “say sưa” với các dự án bất động sản cao cấp mà bỏ quên phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Từ khi thị trường bắt đầu gặp khó khăn kể từ cuối năm ngoái đến nay, nhà ở xã hội lại nổi lên trên các diễn đàn bất động sản, thu hút cả những chủ đầu tư vốn có thương hiệu làm bất động sản cao cấp. 

Theo nội dung tài liệu đại hội đồng cổ đông vừa công bố, Vinhomes hiện đang là nhà phát triển bất động sản lớn nhất thị trường cho biết thương hiệu nhà ở xã hội Happy Home sẽ là “một trong những trọng tâm phát triển” trong thời gian tới. Chiến lược xây dựng dự án này đã được công bố từ năm ngoái, việc mở rộng quỹ đất cho phân khúc này và triển khai được Vinhomes tiến hành trong năm nay. Dự kiến doanh nghiệp này sẽ bổ sung thêm dự án tại nhiều tỉnh, thành phố như Hưng Yên, Hải Phòng, Khánh Hòa. Được biết, tại Khánh Hòa, chủ đầu tư này mới đây đã được chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án 3.700 tỷ đồng tại phường Cam Nghĩa. 

Vinhomes cho biết, các dự án mang thương hiệu Happy Home dự kiến triển khai tại vùng ven các tỉnh, thành phố lớn, đây là mô hình nhà ở xã hội đầu tiên tại Việt Nam có tích hợp hệ sinh thái đầy đủ, bao gồm trường học, trung tâm thương mại, công viên, khu vui chơi trẻ em, khu thể thao. 

Trước đó, tại một hội nghị về nhà ở xã hội, các tên tuổi lớn trên thị trường bất động sản như Novaland, Him Lam, Bitexco cũng thông tin sẵn sàng đưa ra thị trường hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội trong các năm tới, được xây dựng trên quỹ đất hiện có hoặc mở rộng thêm. Gần đây, Hòa Bình Group chủ đầu tư một loạt dự án căn hộ dát vàng cũng công bố kế hoạch phát triển 2 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, dù vẫn chưa hoàn tất về mặt thủ tục. 

Ở khu vực phía Nam, từ giữa năm 2022,  Địa ốc Hoàng Quân (HQC) đã quay lại với phân khúc sở trường là nhà ở xã hội. Tháng 8/2022, doanh nghiệp này đã mua lại dự án nhà ở xã hội Golden City (Tây Ninh) với mức giá cao dù trước đó dự án nhà từng bán với giá rẻ, đây là động thái được cho là kịch bản để săn dòng vốn vay ưu đãi dành cho nhà ở xã hội. Kế hoạch trong năm 2023, đơn vị này đặt mục tiêu kinh doanh tăng 5 - 7 lần so với cùng kỳ, xác định “nắm đấm chủ lực” là các dự án nhà ở xã hội. Với vị thế là doanh nghiệp dẫn đầu phân khúc này tại khu vực phía Nam, Hoàng Quân kỳ vọng doanh thu đạt 1.700 tỷ đồng, phần lớn sẽ đến từ các dự án nhà ở xã hội tại Tây Ninh, Trà Vinh. Trong thời gian gần đây, cổ phiếu HQC trở thành cái tên được chú ý khi liên tục tăng kịch trần. 

“Phao cứu sinh” 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest cho biết, nhà ở xã hội là đường thoát tối ưu nhất cho các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh các dự án bị ách tắc về mặt pháp lý, thanh khoản thấp, thậm chí bằng 0. Mặc dù biên lợi nhuận với nhà ở xã hội thấp hơn và có nhiều khó khăn bởi quy định các điều kiện được mua, thời điểm bán, chính sách cho vay nhưng theo ông Hiệp, nếu các doanh nghiệp bất động sản biết chắt chiu, thì đây vẫn là con đường đầy ánh sáng trong bối cảnh “tăm tối” hiện nay. 

Giới phân tích nhận định dù việc phát triển nhà ở xã hội mới chỉ ở bước kế hoạch nhưng cho thấy hễ khi nào bế tắc, doanh nghiệp lại nghĩ đến nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ như phao cứu sinh. Trong lịch sử, giữa lúc thị trường bất động sản rơi xuống đáy của cuộc khủng hoảng kéo dài từ năm 2011, phân khúc nhà ở giá rẻ có thanh khoản tốt đã nhanh chóng hâm nóng lại thị trường bị đóng băng một thời gian dài nhờ gói vay hỗ trợ lãi suất của Chính phủ có trị giá 30.000 tỷ đồng. 

Do đó, theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, động thái gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ trong giai đoạn hiện tại không chỉ cứu cánh cho doanh nghiệp mà còn có thể “rã đông” thị trường địa ốc. Khi tham gia vào phân khúc này, chủ đầu tư kỳ vọng vào thanh khoản và nguồn vốn tín dụng dành cho cả chủ đầu tư và người mua. 

Có cùng quan điểm này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu chia sẻ, hiện nay các doanh nghiệp làm nhà ở thương mại phân khúc bình dân, là sản phẩm có giá vừa túi tiền với chỉ số rủi ro thấp hơn so với nhà ở cao cấp và hạng sang thì cũng chỉ tiếp cận được mức lãi suất 11 - 11,5%/năm. Trong khi đó lãi suất dành cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ 8,7%/năm từ nay đến hết 30/6/2023 và kéo dài trong 3 năm (thuộc gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội). Điều này cho thấy, nếu doanh nghiệp chuyển hướng sang phân khúc nhà ở xã hội sẽ được hưởng lợi thế vốn rẻ (trên dưới 3%). 

Mặc dù có nhiều lợi thế khi làm nhà ở xã hội về nguồn vốn tín dụng nhưng cũng bước vào đường đua đầy thử thách do biên lãi không cao (giới hạn 10%), bên cạnh đó vấn đề pháp lý khó tương đương với nhà ở thương mại thậm chí còn khó hơn, giá bán và đối tượng được mua phải tuân theo quy định. Đây là lý do vì sao trước đây số lượng doanh nghiệp tham gia xây nhà ở xã hội lại chỉ đếm trên đầu ngón tay, trong khi thị trường nhà đất sốt nóng thì ít có đơn vị nào mặn mà làm nhà ở xã hội. 

Thực tế trong những năm qua, nguồn cung nhà ở xã hội nhỏ giọt, một số chuyên gia cũng đặt câu hỏi liệu các doanh nghiệp có thể thực hiện hóa được các kế hoạch tham vọng nói trên hay không. Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng, để nhận định về tính khả thi của các kế hoạch ở thời điểm này còn quá sớm, song khi một số chủ đầu tư tư nhân lớn đã tham gia vào đồng nghĩa với việc phân khúc này sẽ có sức sống hơn.

"Và một trong những vấn đề quan trọng nhất của việc phát triển phân khúc này không chỉ là vốn, mà còn vấn đề quỹ đất và cơ chế lựa chọn nhà đầu tư. Hai mấu chốt trên nếu được mở sẽ trở thành động lực trong dài hạn cho nhà ở xã hội", ông Hiệp nói.

Liên quan đến chính sách phát triển phân khúc nhà ở xã hội, Chính phủ đã công bố đề án xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030, đặt mục tiêu đến năm 2025 hoàn thành 428.000 căn. Tổng vốn dự kiến cho kế hoạch này là 849.000 tỷ đồng, chủ yếu từ nguồn vốn xã hội hóa. 
4 ngân hàng thương mại nhà nước gồm BIDV, Agribank, VietinBank, Vietcombank sẽ tham gia triển khai chương trình cho vay ưu đãi với quy mô 120.000 tỷ đồng. Từ ngày 1/4, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản gửi tới các ngân hàng thương mại và chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tại các tỉnh, thành phố để nhanh chóng đưa gói tín dụng vào giải ngân. 

"Ngân hàng Nhà nước xác định trong kỳ này, lãi suất sẽ thay đổi 6 tháng một lần. Từ nay đến 30/6, lãi suất với chủ đầu tư là 8,7%/năm, lãi suất với cá nhân mua nhà là 8,2%/năm, thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước. Thời gian ân hạn là 3 năm với chủ đầu tư, 5 năm với người mua nhà", ông Phạm Thanh Hà, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, thông tin.