Băn khoăn lãi suất vay mua nhà ở xã hội từ gói 120.000 tỷ đồng

Thu nhập không đủ trả lãi 

Theo Tiền phong, mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp từ nay đến năm 2030. Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành hướng dẫn về gói vay 120.000 đồng dành cho nhà ở xã hội. Cụ thể, từ nay đến hết 30/6/2023, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay với mức lãi suất 8,7%/năm, thời gian ưu đãi trong 3 năm kể từ ngày giải ngân; người mua nhà ở xã hội được vay với lãi suất 8,2%/năm, thời gian ưu đãi kéo dài 5 năm. 

Chị Thúy Vân (TP Hồ Chí Minh) bày tỏ niềm vui mừng với thông tin trên, đây là cơ hội để những người dân tại các thành phố lớn như chị có thể chạm tới giấc mơ an cư. Chị cho biết, sau hơn 10 năm làm việc, tích góp được khoảng 600 triệu đồng nhưng có tiền cũng không mua được nhà vì không có dự án nhà ở xã hội nào đang mở bán trên địa bàn thành phố. Nói về mức lãi suất 8,2%/năm của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, chị cho biết mức lãi suất này quá cao. “Thu nhập của tôi là 10 triệu đồng/tháng. Tiền tích cóp 600 triệu đồng sẽ dùng đóng tiền các đợt đầu, còn lại tôi vay khoảng 800 triệu đến 1 tỷ đồng. Với lãi suất 8,2%/năm thì tôi phải trả hơn 12 triệu đồng/tháng, vượt quá thu nhập của mình”, chị Vân nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết: “Nhiều khả năng sau khi hết thời gian ưu đãi thì người mua nhà ở xã hội phải vay với lãi suất thương mại bình thường, và đây sẽ càng là gánh nặng cho người vay là đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động. Tôi đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét lại để xây dựng hoàn thiện cơ chế này cho hợp lý hơn”.

Về phía chủ đầu tư dự án, ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land cho biết, quỹ đất tại khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh ngày càng ít. Trong khi đó, có 18 dự án nhà ở xã hội có chủ trương đầu tư thì lại đang “đắp chiếu” do vướng pháp lý. Doanh nghiệp muốn vay vốn để làm nhà ở xã hội sẽ phải chịu chi phí lãi vay lớn, ảnh hưởng đến việc cân đối lợi nhuận, người mua nhà ở xã hội cũng khó có thể chịu được áp lực trả nợ. Ông Hoài cho rằng giảm mặt bằng lãi suất cho vay dưới 5% thì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới phát huy hiệu quả. 

Giám đốc một đơn vị nghiên cứu bất động sản cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước công bố chỉ hướng đến ưu đãi lãi suất cho người vay mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, số lượng dự án nhà ở xã hội hiện nay lại quá ít, nhóm đối tượng hướng tới thì khó tiếp cận do thủ tục phức tạp. Trong khi nhu cầu của thị trường vẫn chủ yếu tập trung vào loại hình nhà ở thương mại bình dân, trung cấp. Do đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn chưa đủ nên cần có chính sách hỗ trợ vay cho người mua nhà ở thương mại thuộc phân khúc này, để phát huy tác dụng không chỉ giải bài toán nhà ở mà còn khơi thông thanh khoản của thị trường bất động sản. 

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành với gần 20 năm kinh nghiệm xây nhà ở xã hội bán và cho thuê, ông hiểu rõ với lãi suất 8,2%/năm trong vòng 5 năm sau đó lãi suất vay sẽ về mức thương lượng giữa ngân hàng và người mua là rủi ro rất lớn đối với người dân mua nhà ở xã hội

Vì vậy, ông Nghĩa kiến nghị Chính phủ xem xét lại và mở ra một gói tín dụng đặc thù cho vay nhà ở xã hội với mức lãi suất 5%/năm cố định trong thời gian dài. 

So với điều kiện bình thường của phân khúc nhà ở xã hội thì mức lãi vay 8,2%/năm là rất cao và không hề ưu đãi cho phân khúc nhà ở giá thấp. Dự kiến mức lãi suất mới sẽ công bố 6 tháng/lần và có thể điều chỉnh xuống thấp hơn do Chính phủ đang điều hành hạ lãi suất, cũng không hỗ trợ được bao nhiêu. Do thời gian điều chỉnh chỉ ngắn hạn và sẽ thay đổi sau nửa năm, trong khi người mua nhà ở xã hội cần chính sách lãi vay ổn định, dài hạn và mức lãi suất từ 5% trở xuống. 

Rủi ro sau khi hết ưu đãi vay

Ông Võ Hồng Thắng, giám đốc bộ phận R&D DKRA Group chia sẻ, chính ông từng chứng kiến người mua nhà ở xã hội trong giai đoạn năm 2013 phải dè xẻn mới mua được nhà với lãi suất 4,8 - 5% cố định trong 20 năm theo gói 30.000 tỷ đồng. Do đó, lãi suất 8,2% của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là quá cao và duy trì trong 5 năm trước khi người mua bước vào vòng thương lượng lãi suất với ngân hàng khiến ông Thắng băn khoăn. 

“Nếu tôi tư vấn bán nhà ở xã hội, với mức lãi vay 8,2%, duy trì trong 5 năm, sau đó người mua và ngân hàng cùng thương lượng lãi suất, tôi sẽ khuyên khách hàng cân nhắc khi mua nhà, mà chỉ nên thuê, để tránh bị dồn vào thế bí”, ông Thắng nói.

Còn theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) khẳng định, lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi của gói tín dụng từ nay đến 30/6 là 8,2%/năm vẫn rất cao, bởi so với lãi suất vay ưu đãi 5%/năm áp dụng cho năm 2023 đối với người mua nhà ở xã hội được quy định tại quyết định số 2081/QĐ-NHNN ngày 12/12/2022. 

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng quy định lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng 5 năm cho người mua nhà và 3 năm cho chủ đầu tư, sau đó sẽ áp dụng lãi suất thỏa thuận thì thời gian như vậy là quá ngắn, không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng ưu đãi về nhà ở xã hội là cần được vay với lãi suất thấp và trong thời hạn dài mà Luật Nhà ở 2014 đã quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm. 

Về lâu dài, nhằm đảm bảo nguồn vốn tín dụng ưu đãi và huy động các nguồn lực xã hội hóa để thực hiện chính sách về nhà ở xã hội có hiệu quả, hạn chế tình trạng phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, Chủ tịch HoREA đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét xây dựng hoàn thiện chính sách tín dụng về phát triển nhà ở xã hội theo hướng, xác định việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung, dài hạn của địa phương. Bên cạnh đó, bổ sung việc huy động vốn từ quỹ đầu tư phát triển địa phương để phát triển nhà ở xã hội, giới hạn mục đích sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước nhằm phát triển hạ tầng cho phù hợp với quy định của Luật Đầu tư công, bổ sung hình thức huy động vốn từ nước ngoài để phát triển nhà ở xã hội. 

“Bộ Xây dựng cần tiếp tục nghiên cứu đề xuất gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng, bằng khoảng 30% nhu cầu nguồn vốn để thực hiện chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030 theo cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất theo kế hoạch chi ngân sách Nhà nước trung hạn.

Gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng sẽ để cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay với lãi suất ưu đãi khoảng 4,8 - 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm để trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quyết định”, Chủ tịch HoREA nói.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, không thể đòi hỏi dự án nhà ở xã hội vừa có vị trí đẹp, chất lượng công trình tốt nhưng lại được bán với mức giá quá rẻ. Trong khi giá nguyên vật liệu và nhân công trong 2 năm gần đây đều tăng cao nên chủ đầu tư bắt buộc phải nâng mức giá bán. Bên cạnh đó, thời gian phê duyệt dự án nhà ở xã hội kéo dài nhiều năm, thậm chí lâu hơn cả một dự án nhà ở thương mại khiến giá bị đội lên rất nhiều. 

Do đó, để sở hữu được nhà ở xã hội ông Điệp cho rằng cần tăng các ưu đãi hỗ trợ vay cho người mua nhà. Về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, mức lãi suất nên giảm xuống còn 5 - 6%/năm thì sẽ khả thi và hiệu quả hơn. Với mức lãi vay này, người có thu nhập thấp mới dễ dàng tiếp cận và cũng sẽ hấp dẫn chủ đầu tư tham gia phát triển dòng sản phẩm nhà ở giá rẻ, tạo nguồn cung tốt hơn cho thị trường